AI科技拉升需求 上半年上海产业园区市场表现活跃

中经记者 杨让晨 上海报道

（上半年上海市写字楼市场需求小幅回暖。受访者/图）

2025年上半年上海写字楼市场需求出现小幅回暖。

世邦魏理仕日前发布的《2025年上半年上海房地产市场回顾》显示，上半年上海经济结构持续优化，创新动能不断增强。

《中国经营报》记者注意到，今年上半年，上海市办公楼市场需求小幅回暖，金融、消费品制造业与科技行业表现突出。从行业需求来看，上半年金融业以22%的占比继续领跑市场，主要受到基金和非银金融机构的推动；消费品制造业位居第二，占比17%，主要来自快消品和家居类企业的扩张需求。

“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来约77万平方米的新增供应，短期内将增加市场竞争，同时也将有效激活市场流动性，推动租赁交易的活跃度提升。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部｜办公楼负责人张越表示，上半年市场已显现出小幅回暖迹象，特别是在高端制造业、TMT和金融领域。

次核心市场成办公楼租赁交易主力

据世邦魏理仕方面提供的数据，2025年上半年，上海市办公楼市场共有4个新项目入市，累计供应量达30.2万平方米，环比下降3.9%。其中第二季度共录得2个新项目交付，分别是四川北路的滨港中心，以及位于浦东其他板块的新岸商业中心，共计体量16.3万平方米。

尽管面临新增需求不足和空置率上行的挑战，上半年市场仍表现出了一定的活跃度。全市净吸纳量环比上升126.1%至17.3万平方米，整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。租金方面，上半年全市租金报价较去年年底下降3.0%至每月每平方米247.2元，有效租金下降4.3%至每月每平方米174.4元。各子市场均呈现出了不同程度的下滑。

次核心市场成为今年上半年上海市办公楼交易主力。根据世邦魏理仕数据，从区位表现来看，花木板块活跃度提升至第一位，主要来自包括陆家嘴在内的核心地段的外溢需求以及张江等产业园区内企业的升级搬迁需求，并以消费品制造业和金融行业尤为活跃；虹桥板块受益于跨境电商行业的扩张，跃升至第二位；真如板块位列第三，以中小型企业的搬迁需求为主；受益于部分医美机构和酒店集团的入驻需求，人民广场板块提升至第四位；受到来自TMT和金融行业的驱动，北外滩位列第五。

张越表示，展望未来，随着上海2025年产业布局规划的深入推进，各区域有望进一步强化差异化定位。通过精准产业导入策略，持续吸引优质企业落户，从而构建更具韧性的市场发展格局。

AI产业加速进驻产业园区

在AI的加持下，今年上半年，上海产业园区市场开始活跃。

根据世邦魏理仕数据，2025年上半年，上海产业园区市场新增五个供应，分布在张江、浦江、漕河泾与市北等区域，合计新增面积合计41.96万平方米。在行业需求方面，TMT行业以41%的比重占租赁需求首位。“其中ABCD信息技术特别活跃，同时AI赋能半导体行业，推动智能制造的发展，带来上下游企业的扩张，再者AI与BI 深度结合带动更多软件开发企业的搬迁。”世邦魏理仕方面表示，除了信息技术行业外，汽车制造业也在加速进驻产业园区，“传统制造也在加大研发投入，如江淮汽车在金桥设立设计研发中心，江淮汽车是蔚来的代工工厂，现与华为合作研发制造高端新能源汽车。同时，消费品制造业以12%的占比位列第三，主要趋势为快消品、纺织与美妆企业的搬迁。

“总体来看，上半年TMT及高端制造业的需求显现出良好的发展势头，这表明在技术持续演进的背景下，新旧行业的活力交织，为市场注入了新的需求。”世邦魏理仕方面表示。

具体到上海市各板块表现，漕河泾与张江的租赁需求保持活跃态势，分别占比45%和29%。“漕河泾主要受到汽车制造、TMT与消费品制造业租户搬迁需求的推动，而张江则持续吸引TMT和工业品制造业与生物医药等领域的企业入驻。 整体而言，各子市场的租赁需求显示出温和回升的趋势，但去化水平仍然偏低。考虑到全年供应压力，租金优惠和租金补贴政策依然是吸引租户的主要手段，因此，季末全市平均租金报价环比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。”世邦魏理仕方面分析认为。

在世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部｜商务园区负责人马振龙看来， 未来六个月，市场预计将迎来约83万平方米的新供应，主要集中在张江、金桥、南大和青浦等区域。这一新增供应将对租赁市场带来一定压力，形成挑战。

“然而，今年AI技术的迅速应用已成为全球科技领域的焦点，不仅加速了科技行业的迭代，也为园区市场创造了新的需求。同时，高端制造业在技术升级与智能化转型的推动下，对高质量且功能完善的办公空间也将产生更大的需求。”马振龙表示。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）