三个关键词，读懂龙湖这半年

跌宕起伏的2025年上半年，终于落下帷幕。

从年初横空出世的DeepSeek、炙手可热的机器人，到一波三折的关税博弈，再到房地产支柱产业“止跌回稳”，世界正置身于剧变之中，各行各业都面临着更加激烈的洗牌与重构。

正如橡树资本霍华德・马克斯所说：“面对周期，我们或许永远不会知道要去往何处，但最好明白我们身在何处。”

今年上半年，龙湖就以其特有的“范式”跑出了自己的节奏。数据显示，2025年1-6月，龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税），持续增长的同时再创半年历史新高；其中运营收入约75.0亿元（含税）、服务收入约66.5亿元（含税）。

经营性业务稳健增长，让龙湖在行业筑底期更有了穿越周期的底气。更为重要的是，龙湖新旧动能的转换也将在今年迎来关键节点。

在6月份的股东大会上，龙湖管理层表示，“2025年将是公司债务结构转换的最后一年。”诚如所述，龙湖的三年降债周期已接近尾声，跨越2025年之后，其或将成为一个更稳健、更强劲、更创新的龙湖。

在此节点上，龙湖也为未来发展做出了规划：从安全的基本盘，到拥有竞争优势的增长盘，再到极具潜力的创新盘，龙湖再次向行业输出了一条发展模式的新路径。

当前，经济运行“骤雨初歇”，但房地产业仍处于“深水区”。据中指研究院发布的1-6月房地产企业销售榜单显示，2025年上半年，百强房企销售额虽较去年同期41.6%的巨大降幅有所好转，但同比依旧呈持续下降态势。

与市场的压力相对应，国家统计局数据也显示，1-6月份，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%。

多年以来，龙湖始终将安全放在首位，行业格局生变之下，龙湖依然坚守这一底线：2023年-2024年，龙湖集团已连续两年实现含资本性支出的经营性现金流为正，累计压降有息负债超300亿元。

守住底线，恪守安全，体现出龙湖的底盘之稳。除了有超前的资金安排之外，模式的转变也不容小觑。

过去的2024年，龙湖首次对外讲述了自身的新发展模式——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性业务的增长构建新的收入及利润结构，实现债务与收入利润的两个结构转换。

2025年，龙湖继续践行这一新发展模式，展现出稳健的财务安全底盘，上半年，龙湖累计兑付境内公开债券约70亿元。其中，1月完成“22龙湖01”、“20龙湖02”合计39.775亿元兑付；3月4日兑付“20龙湖04”25.02亿元；5月19日兑付“22龙湖03”本息合计5.2亿元。

进入7月以来，龙湖又连续如期兑付两笔公开债，累计金额超22亿元人民币。针对下半年其余到期债务，龙湖也已做好充分准备。

有业内人士表示，2025年过后龙湖将完成债务结构转换，形成轻总量、低成本、长周期的更为优秀的债务结构。

数据显示，在2025年后，龙湖的信用融资仅余100多亿元，且分散在未来的6年-7年。国际评级机构惠誉也表示，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。

与此同时，龙湖持续优化债务结构，以低成本长年期的经营性物业贷替换直接融资。基于这种10年-15年期的低利率长期融资，龙湖表示，这部分负债将通过持续的租金收入偿还。而这个观点也得到了数据的支撑，在2024年，龙湖集团经营性收入覆盖股息及利息倍数已达到了2.39倍，远超每年的利息支出。

通过优化债务结构、保持业务正向现金流，龙湖正夯实其穿越周期的安全边际，为长期稳健发展奠定坚实基础。

在探索新发展模式的过程中，传统单一地产开发业务迎来挑战，房企们逐渐意识到第二曲线对其生存与发展的重要性。

龙湖在这方面的行动早于同行。自2011年开始，龙湖提出把持有商业作为长期战略，并开始持续将每年销售回款的10%投入到经营性物业。在整个行业蒙眼狂奔之时，龙湖已提前布局，并依靠优于行业的回款管理，对冲了由此带来的现金压力。

今天来看，龙湖当年的探索，是用看得到“桅杆”的思维和能力，站在长期主义的源头上，做了行业的引领者，如今则迎来了收获期：截至2025年上半年末，龙湖商业已开业90座，整体出租率96.6%，持续保持行业头部身位。

基于消费风格切换的大趋势，龙湖商业紧扣消费者的情绪变化，持续以精细运营创新出圈。今年上半年，龙湖商业整体营业额同比增长超过20%，日均客流同比增长超过9%。这种经营质量的提升，与规模体量形成了良性互动，根据开业规划，到年底，龙湖累计开业的商业项目将达到100个。

在龙湖庞大的经营性业务中，商业仅是一角。经过数十年深度参与城市空间、服务重构，龙湖如今已构建起商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造多航道业务齐头并进的业务结构。

2025年1-6月，龙湖的经营性收入中运营业务收入达75.0亿元（含税），服务业务收入66.5亿元（含税），均持续稳定向好。在2025年上半年，包括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造在内的运营与服务航道均呈现稳健发展态势。

其中，资管管理航道由长租公寓、产城办公、活力街区、服务式公寓、妇儿医院、颐年公寓等业务组成，在2024年末管理资产已近300亿元。截至上半年末，龙湖冠寓累计开业房源数量达12.6万间，运营期门店期末出租率97.3%，保持行业前列；此外，在上半年，活力街区欢肆于合肥、成都两座城市开业，而佑佑宝贝医院也在同期达成里程碑，建院以来累计服务门诊及住院超过百万人次。

在服务板块，物业管理航道，龙湖智创生活已连续16年实现客户满意度超过90%，在住宅场景之外，与小米、华为、比亚迪、吉利、TCL华星、蚂蚁、字节跳动、上海虹桥机场、姑苏古城等百家企业、事业单位达到战略合作，在年内，新获取了西安咸阳机场，成都宽窄巷子、西村大院、东郊记忆等多个全国甚至全球知名的地标类项目。

智慧营造航道，龙湖龙智造通过3年的高质量增长，快速跻身行业头部阵营。2025年上半年，龙湖龙智造新增代建面积852万平方米，累计代建销售额达84亿元，并实现了成都中铁卓著、昆明学宸府、小米华东总部公寓等122万平方米的高品质交付，持续助力委托方价值兑现。在中指、克而瑞最新发布的上半年代建排行榜中，龙湖龙智造新拓面积和销售规模均位列行业TOP4。

在行业市场压力下，龙湖精心铺排的经营性业务无不一一落位，截至目前，龙湖运营与服务业务板块各航道发展稳健，逐步构建自己的现金护城河。

根据龙湖管理层的期许，运营及服务业务板块下的四条航道，都要建立所在领域的绝对竞争优势，而这也将构成公司未来的增长盘。

在穆迪最新发布的房地产行业报告中，该机构肯定了龙湖等开发商不断增长的经常性收入，并认可其对盈利稳定性和财务韧性的提升作用。穆迪认为，龙湖、华润等开发商拥有高质量的资产，租金收入稳定且出租率高。优越的地理位置和多元化的租户组合将其高质量的资产与市场上其他资产进行区分，卓越的物业管理服务也支持资产质量并巩固长期价值。

诚然，龙湖为未来所做的准备远不止于此。市场竞争的基本法则莫过于“新胜旧败”，龙湖深谙此道。

2025年的政府工作报告指出，持续推进“人工智能+”行动。龙湖也于2025年上半年正式提出了“智创空间、智享服务”新战略，并宣布了对“创新盘”的构建。

“创新盘”，是龙湖基于未来的部署。在这一部署之下，“一个龙湖、直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造的“智创空间、智享服务”战略，有望成为龙湖面向未来的增长引擎。

其中，“一个龙湖、直达用户”的生态价值，针对的是龙湖庞大的会员体系。据了解，今年下半年，龙湖将把所有航道的会员权益，聚合在“龙湖”APP上：未来，以用户价值为核心，龙湖的各项权益、福利和产品服务将通过线上的方式，直达龙湖2000万会员用户。

而AI智能化赋能则是龙湖结合当前AI风口，在数字化基础上进一步的智能化探索。事实上，在过往超百亿的投入之下，龙湖的数字化能力取得了丰富成果，并处于行业领先地位。目前，龙湖的各个航道均构建了数字化底座，并将数字化技术武装到业务的各个环节。

结合当前的AI风口，龙湖希望能在数字化的基础上继续插上智能化的翅膀，通过AI去赋能业务、提升效率。据称，龙湖正在尝试构筑一些基于航道行业的AI智能体规划，并期待这些业务能够成为未来的发展引擎。

通过对基本盘、增长盘、创新盘的部署，龙湖已准备就绪。守住财务安全红线，为发展释放更大空间；构建绝对的业务能力优势，在复杂的竞争中保持相对领先；同时聚焦用户价值，拥抱先进科技，凭借不断创新的产品和服务带来商业价值、创造社会价值，实现更长周期的跨越。

以长期主义为题，创立三十余年的龙湖，仍有诸多期待，尚待揭晓。