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澳洲被忽视郊区房价创纪录高点，未来数月或将持续攀升
最新数据显示，澳大利亚超过两成的郊区房价已突破历史高位，其中多数为相对可负担地区，受高利率影响购房者转向外围市场。专家预测，未来几个月更多区域房价将刷新纪录。
根据科塔利提公司（Cotality）提供的数据，截至六月底，澳大利亚全国共分析了3722个郊区，其中44.8%的房价已创下新高。这些创纪录的区域多为价格相对较低的郊区，这是由于利率居高不下，购房者贷款能力受限，促使他们将目光转向更远离市中心的地区。
从各城市来看，悉尼有37.4%的郊区房价达到历史高点，墨尔本的比例则为12.9%，因其市场刚刚摆脱下跌期重回增长轨道。在中型首府城市中，房价飙升趋势尤为显著：阿德莱德为61.4%，珀斯达74.8%，布里斯本高达78%。区域性地区的比例则因州而异，维多利亚州仅为8%，新南威尔士州略高于四分之一，而西澳、南澳和昆士兰州的区域房价有超过一半已创下新高。
科塔利提公司的经济学家凯特琳·埃齐（Kaytlin Ezzy）表示，一些市场因近期利率回落而恢复活力，而另一些区域则在过去几年间因城市迁移潮或矿业复苏而持续升温。她指出：“在全国范围内，我们刚刚经历了一段相当显著的增长期。我预计未来几个月将有更多市场刷新房价纪录。”
此外，还有329个郊区的房价距离前高点仅差0.5%，其中290个在过去三个月内实现了增长。房价涨幅最显著的往往是外环区域且价格相对低廉的郊区。例如，悉尼西南部的邦尼瑞格（Bonnyrigg）、科比蒂（Cobbitty）和邦尼瑞格高地（Bonnyrigg Heights）均以超过112万至123.4万澳元的中位价实现两位数涨幅。
在墨尔本西北部，达拉斯（Dallas，达拉斯）、梅多高地（Meadow Heights）和库拉罗（Coolaroo）等地房价上涨6.2%至7.6%，其中尤梅梅林（Eumemmerring）涨幅最大，达到7.9%，中位价升至61万澳元。布里斯本的最大涨幅集中在伊普斯威奇（Ipswich）地区，珀斯的强势郊区房价则多低于100万澳元。
埃齐指出，持续高利率使购房者更偏好可负担区段。“过去一到两年里，价格较低的市场增长更为强劲，因为人们需要应对高利率与贷款压力。”她同时警告说，虽然这些区域房价上涨迅猛，但对购房者而言也带来了新的可负担性问题。不过，对于尚未回到峰值的郊区，买家或许仍可在此前高点基础上以折扣价购入。
均衡金融公司（Equilibria Finance）董事总经理安东尼·兰达尔（Anthony Landahl）表示，许多客户因高房价被迫转向可负担地区，尤其是从公寓升级至独栋住宅的购房者。他指出：“很多人发现，从首次置业升级至同一区域内的独栋住宅几乎变得无法实现。因此，像悉尼西区和西南区的市场，开始吸引这些购房者。”
兰达尔指出，购房者面临的两大难题是首付款的额度，以及在高利率环境下，实际贷款能力被大幅压缩。他举例称，一些家庭原本可借到100万澳元，但经历一年或一年半的利率上调后，现在仅能借到70万或80万澳元。
墨尔本买家中介凯特·巴科斯（Cate Bakos）表示，西部郊区房价在投资者和首次置业者的推动下持续上涨。“我认为这主要是因为投资者数量显著上升，尤其是来自外州的投资者。我们看到大量投资者寻找75万澳元以下的土地型独栋住宅。”她提到，除了悉尼，还有大量来自珀斯、阿德莱德和布里斯本的资金流入。
02
中国“预制房”进入澳洲，两居室不到$30万！
一名南澳开发商表示，在中国大型工厂建造并运往南澳进行组装的模块化预制住宅是解决住房危机的答案。
这种两室两卫的住宅售价不到30万澳元——加上土地成本——包括所有配件，以及电气设备、空调和管道。
但建造速度是关键，开发商Neville Roberts表示，他每月可以建造约100套住宅——且目标是1000套——因为有中国技术。
他说，这些“完全合规”的住宅——配有厨房电器、露台和豪华装修，且都是在南澳组装。
“里面包含所有电器、洗手台、淋浴房、卫生间、地板覆盖材料、所有包层、石膏板、照明，以及任何你想要的室内设施。”
“在运到这里之前一切都已建造完成，我们用典型的防水材料将其拼接在一起并安装屋顶。”
购买者可以选择“规格升级”，包括石质厨房台面或陶瓷浴室。
Roberts的公司BoxMod现在在Kadina有一个样板房，它在realstate.com.au上的浏览量迅速飙升，因为渴望进入房市的人们正在考虑这种替代选择。
Roberts表示，因为多年前的问题，一些人对模块化住宅“感到担忧”，但现在“这只是另一种建筑形式”。
“我们做的这些住宅都由混凝土、钢框架或改装集装箱组装而成——集装箱这个词把人们都吓坏了，但如果你有常识、有逻辑，就会知道它不必是正常尺寸的集装箱，它可以更宽更大。”
“我们所做的就是去除我们不想要的部分，剩下的可能是地球上最坚固的建筑结构。”
Roberts还表示，在建造方面，中国不是一个不好的词汇。
“我们都遗忘了中国制造业的强大程度，中国有一些制造商会让阿德莱德看起来像个小地方，1、2个工厂有1公里长。”
“其中1个工厂有自己的港口，装载自己的船……每个人都在谈论澳洲制造，但看看在这里建造的东西，我会说你是骗子。”
“你穿的衬衫、你开的车、你用的电脑，你以为它们都来自哪里？“
将模块化住宅运入澳洲是完全不同的挑战。
“我在那里做了27年的生意才知道我在做什么，你必须把产品——80、90、100平方米的盒子——通过国际港口，装载到船上……运输16000公里，它们必须看起来像凯悦酒店。”
“这并不容易，而且还要接受边境管制，他们要求对其中每个表面进行测试。”
6月，州政府宣布为南澳各地120套预制周转住宅进行招标。
这些住宅——或关键部件——将在其它地方制造，然后在南澳偏远和大都会地区进行组装。
在一个试点项目下，将从3个建筑商那里购买6套模块化住宅，并率先在阿德莱德大都会地区展示，供在偏远地区有业务的政府机构、市议会、投资者、放贷方、规划师和其他利益相关者检查。
最终，Renewal SA计划将这些住宅转移至偏远城镇，作为Regional Key Worker Housing Scheme的延伸。
报道称，中国可以通过在工厂预制一整层楼，然后运输到现场并用起重机组装，在几小时内建造10层高的大楼。
03
移民过量恐加剧住房危机
澳洲的海外入境人数再次刷新纪录，就在此之前， 有消息称该国未来几年的关键住房需求将进一步落后。
澳洲统计局周二发布的2025年5月入境和离境数据显示，2025年5月的净永久和长期抵达人数为33230人。
Institute of Public Affairs对这些数据进行分析后发现，这是5月净抵达人数的最高纪录，比2023年的31310人的前纪录高出6%。
分析还显示，在截至2025年5月的一年中，净永久和长期抵达人数为245890人，同样创下历史新高，其中大多是国际学生。
Institute of Public Affairs的David Wild表示，近期移民“过量”，正在“加剧澳人和新移民同时面临的住房和租赁危机”。
他说：“移民在重创澳洲经济生产力方面发挥了重要作用，并导致人均经济增长持续负增长。”
在此之前，财政厅泄露的建议显示联邦政府在2024年至2029年间建造120万套住房的National Housing Accord目标将无法实现。
Wild表示：“尽管联邦政府未能实现其协议中的任一目标，但移民数量持续攀升，但政府没有建造足够的住房来容纳快速增长的人口。”
“移民带来的需求注入住房市场，加上供应迟缓——这是由于繁文缛节和大量政府基础设施项目竞争造成的——创造了新增人口过多而新建住房不足的完美风暴。”
PPD Real Estate的经济学家Diaswait Mardiasmo表示，境外长期抵达人数的数据突显了为什么新住房规划系统需要被大力推进。
她说：“由于繁文缛节和其它因素，项目需要相当长的时间才能获得批准，且确保项目能够动工的成本仍很高。”
“这些数据强调了对更多住房的需求，而且是正确类型的住房，以容纳更多进入澳洲的人。”
Mardiasmo表示，租房者受到的影响最大。
“大多数进入澳洲的国际移民很可能是租房者——因此这将给租赁市场带来更多压力。”
Wild解释道，问题在于数量以及政府准备如何应对增长。
他说：“澳洲是一个宽容和受欢迎的社会。然而，移民接收量必须得到适当规划。”
04
澳洲最贵租房大盘点！租金高达$2.5万/周，租一年比买房还贵
RealEstate网站7月16日报道，悉尼部分租赁物业的年租金比买房还贵——悉尼沿海地区和内城区的长期租赁房产正以超10000澳元/周的极高价格挂牌出租，这表明租房者对生活方式住房的需求在不断攀升。
在Bellevue Hill，甚至有一套长期租赁房产以25000澳元/周的“天价”出租。
这些高昂的周租金换算成年租金数额惊人，据报道，最近有一名租房者花费约520000澳元的年租金住在CBD的一套行政公寓中。
但与Bellevue Hill那套房产130万澳元的年租金相比仍相形见绌。
该房产目前是全澳最昂贵的租赁物业，挂牌信息显示该房产有装修和无装修两种选择，保证金为100000澳元。
记录显示，房东在2002年以680万澳元的价格购入了这套位于Victoria Rd的房产，按照今天的货币价值计算约等于1300万澳元，不过目前的价值很可能更高。
在这里可以俯瞰Point Piper和Mosman的壮阔海港美景，内含5间卧室和6间浴室，设有办公室、网球场、游泳池和多个娱乐区域。
PropTrack的数据显示，25000澳元/周的租金与Bellevue Hill独立屋3400澳元的租金中位数形成鲜明对比。
在Barangaroo，One Sydney Harbour里的一套高层公寓目前以10000澳元/周的价格挂牌出租，保证金为40000澳元。
这套四室三卫公寓可独享24/7的礼宾服务、私人餐厅和酒窖、游泳池、水疗桑拿和健身房。
在CBD，另一套位于161 Kent St的25楼的公寓也以10000澳元/周的价格挂牌出租。
Vanguarde的Travis Reeve表示，这类房源通常每周会有一到两个咨询电话，该公司管理着CBD内包括Kent St公寓在内的众多高价租赁物业。
他说，Kent St这套公寓可能将以1650万澳元的价格挂牌出售，因为之前的租户最近搬走了。
“之前的租户以10000澳元/周的租金住了12个月，他于大约6周前搬走了。”
“我们本来打算重新出租——在目前的市场条件下，租金约为8000至10000澳元。”
“我们现在正准备以1650万澳元的价格将其投放市场。”
Reeve还表示，高价租赁已经变得很常见，尤其是在Barangaroo的Crown大楼完工后。
“我们在那里创造了一些租金纪录——三居室公寓的租金为7500至10000澳元不等。”
“四居室公寓的租金为11500至13000澳元之间。”
Reeve补充道，住在这些高价租赁物业中的租户通常是在为了在两个物业之间过渡、正在装修或拥有多套房产。
“很多租房的人都是在购买前先试住，他们想要极其奢华的住所。”
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