最高院入库案例：拍卖被执行人唯一住房时，需审查拍卖的适当性、必要性及衡量性，若其一不符合，则不能拍卖

来源 | 念念律师

问题：被执行人名下唯一住房，法院除了拍卖，有没有其它可替代的执行措施？是否必须拍卖？

回答：具备一定条件，法院可不必拍卖。

拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。

可用以下“三步法”对拍卖行为予以规范审查。

其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；

其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；

其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。

若有一点不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。

以上裁判观点来自最高院入库案例，编号2023-17-5-201-001，详情如下：

基本案情

2013年4月10日，案外人朱某花与被执行人覃某共同以办理银行按揭方式购买位于柳州市柳江区某室房屋一套，房屋面积98.23平方米，总购买金额为489081元，购买时首付为总价款的30.07%，总房款的69.93%即342000元办理银行按揭贷款。

该房屋为案外人朱某花与被执行人覃某的唯一不动产。

涉案房屋在不动产登记簿上登记的权利人为覃某、朱某花。案外人朱某花与被执行人覃某育有三名子女，其中两名未成年子女就近就读于附近学校。

2021年12月29日，广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金6万元。因覃某未能支付罚金，柳南法院刑事审判庭移送强制执行。

法院在执行被执行人覃某罚金一案中，裁定查封涉案801室房屋，并作出（2022）桂0204执445号执行裁定书，裁定对涉案801室房屋进行拍卖。

上述房屋为被执行人覃某和案外人朱某花作为夫妻共有的唯一居住房产，案外人朱某花认为，法院的强制执行行为严重侵害了案外人及其所抚养的三个未成年子女的基本生存与居住权益，不服法院对其共有房产的决定，并提出异议。

请求法院不予执行（2022)桂 0204 执 445 号执行裁定书，解除对柳州市柳江区某室的查封和拍卖行为。

柳南法院于2022年7月8日作出（2022）桂0204执异37号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱某花的异议请求。

广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2022年9月13日作出（2022）桂02执复60号执行裁定书，裁定：中止（2022）桂 0204 执 445 号执行裁定对柳州市柳江区某室房产的拍卖。

裁判理由

法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

一、关于拍卖的适当性，拍卖涉案房屋并不能达成执行目的。

鉴于该涉案房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际情况；

如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行完毕6万元的罚金。

二、关于拍卖的必要性，拍卖涉案房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。

现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案。

三、关于拍卖的衡量性，拍卖涉案房屋所造成的损害与执行目的间不成比例。

复议申请人主张涉案房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其它房产；

涉案房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。

涉案房屋套内面积为98.23平方米，总房款的 69.93%需银行按揭，涉案房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖涉案房屋将损害复议申请人及家人的基本权利。

综上，复议申请人对执行标的涉案房屋解除查封、拍卖的理由部分成立。