宅基地房交易违约索赔，北京律师如何助购房者胜诉？

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在农村房屋买卖中，宅基地使用权归属是核心问题。北京一起案件中，村民因购买无权处分的房屋，最终被判决返还宅基地，遂起诉卖家索赔。法院结合双方过错程度，判决卖家返还购房款并赔偿部分可得利益损失。这起案件为农村房屋交易风险防范提供了重要司法参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张平、王丽（夫妻，同村村民）

被告：赵刚（同村村民，卖房人）

第三人：孙浩（宅基地合法权利人）

涉案房屋：二号房屋（某镇某村的红砖 5 间、青砖 3 间）

涉案宅基地：孙浩名下宅基地（面积约 208㎡）

（二）争议焦点

赵刚无权处分宅基地房屋是否构成违约？

可得利益损失（宅基地区位补偿价）应如何计算和分担？

（三）事件经过

2001 年 2 月，赵刚与张平、王丽签订《协议书》，将二号房屋（含红砖 5 间、青砖 3 间）及院内树木以 1.12 万元价格出售，张平夫妇付清房款后入住。2022 年，张平夫妇起诉确认合同有效，法院判决支持。

2023 年，孙浩以宅基地合法权利人身份提起第三人撤销之诉，法院撤销原合同有效判决。2024 年，法院终审判决确认房屋买卖协议有效，但因赵刚系无权处分，张平夫妇需向孙浩返还宅基地，赵刚、张平夫妇共同赔偿孙浩房屋财产损失 4245 元。

协议目的落空后，张平夫妇起诉赵刚，要求返还购房款 4200 元及可得利益损失 25 万元。他们提交村委会证明、拆迁补偿办法等证据，主张宅基地现区位价值应作为损失依据，并申请价值评估，但因缺乏地方指导价，评估公司不予受理。赵刚同意返还购房款，但认为可得利益损失过高。

二、案件分析

（一）违约行为的认定

法院认定赵刚构成违约的核心依据：

无权处分的法律后果：生效判决已确认孙浩为宅基地合法权利人，赵刚未经授权出售房屋属于无权处分。根据《民法典》第 593 条，当事人一方因第三人原因违约的，应向对方承担违约责任，故赵刚需对张平夫妇的损失负责。

合同目的无法实现：张平夫妇因需返还宅基地，无法继续占有使用房屋，合同核心目的落空，符合违约赔偿的法定条件。

（二）损失计算与过错分担

法院关于损失认定的逻辑：

可得利益损失的合理性：虽房屋未实际拆迁，但农村房屋价值与区位紧密相关，区位补偿价可作为可得利益参考。法院结合当地拆迁项目标准，酌定每平方米 1200 元，208㎡宅基地总价值 24.96 万元，符合农村宅基地市场价值规律。

过错比例的划分：赵刚明知宅基地属孙浩仍出售，存在主要过错（70%）；张平夫妇作为同村村民，未审查宅基地权属证明，未尽审慎义务，自担 30% 责任。按比例计算，赵刚需赔偿 17.472 万元。

三、裁判结果

法院判决：

赵刚于判决生效后十日内返还张平、王丽购房款 4200 元；

赵刚于判决生效后十日内支付张平、王丽可得利益损失 174720 元；

驳回张平、王丽的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的核心注意事项

权属审查务必严格：购买农村房屋前，需要求卖方提供宅基地使用权证、村委会证明等权属文件，确认卖方为合法权利人。本案张平夫妇因未核查权属，最终承受损失。

书面协议明确权责：协议中应注明宅基地权属状况、违约责任（如无权处分的赔偿范围）及争议解决方式，避免口头约定。建议由村委会见证或备案，增强协议效力。

（二）违约损失的主张与举证

可得利益的合理举证：主张区位补偿损失时，需提供当地拆迁政策、同区域类似宅基地交易案例等证据，辅助法院认定价值。本案虽评估未成功，但村委会证明和拆迁办法为损失计算提供了参考。

过错程度影响赔偿比例：买方需证明已尽到审慎义务（如核查权属），可降低自身责任比例；卖方需证明已如实披露权属状况，否则将承担主要责任。

（三）风险防范的实操建议

优先选择有权处分交易：购买农村房屋应直接与宅基地登记权利人交易，避免从非权利人处受让，减少无权处分风险。

留存交易全程证据：保存付款凭证、房屋交接记录、村委会沟通记录等，一旦发生纠纷，可作为证明交易真实性和损失合理性的依据。

警惕 “口头手续” 承诺：本案协议中 “卖方帮助做好事后口头手续” 的约定无实际效力，需通过书面变更登记或村委会备案完成权属转移，否则不发生物权效力。

本案中，法院平衡了交易安全与过错责任，既支持了买方的合理损失赔偿，也通过过错分担警示交易双方需审慎对待农村房屋权属问题。农村房屋买卖涉及宅基地制度特殊性，务必坚守 “权属清晰、手续合规” 原则，才能有效防范风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）