中央城市工作会议：房地产放弃幻想

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔10年，再次召开的最高规格的城市工作会议。

这个会议基本上定调，过去的房地产模式走不通了。

第一，会议首次明确我国城镇化已从“快速增长期”转向“稳定发展期”，城市发展从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”阶段。

背后的数据支撑是：2024年中国城镇化率达到67%，较2015年的56.1%提升近10个百分点；但增速已明显放缓，2021-2024年年均增幅降至1个百分点以下，远低于此前十年1.1个百分点的平均水平。

反映到房地产行业，用大白话翻译就是，无论是从人口因素考虑，还是从城市化因素考虑，亦或者是从“居民财富”角度考虑，房地产都已经告别了“投资属性”和“大拆大建”，单纯的“圈地盖楼”已经成为过去式了。

第二，本次会议最具突破性的提法是将“以推进城市更新为重要抓手”写入城市工作总体要求，标志着城市更新从局部行动升级为国家战略。

城市更新这个概念不是现在才有的，其实从5、6年前就已经开始了。当时，从上层的角度，就是想要推动房地产商从“开发”向“运营管理”转型，但当时的房地产商以及地方政府都“没有动力”去做这件事。

现在还是要把“城市更新”捡起来，过去“没有动力”，现在“没有选择”。这是房地产行业的“唯一出路”。

其实，对比10年前的城市工作会议，我们会发现如果以“城市更新”为重要抓手，那么很多与房地产相关的口径，都会发生变化。

2015年的核心理念是增量扩长，2025年变更为“存量提质”；

2015年的主要抓手是棚改货币化，2025年变更为“城中村改造”+“城市更新”；

2015年的改造模式是“大拆大建”，2025年则更有可能是“留改拆”并举；

2015年的资金机制是PSL贷款，2025年更有可能是中央财政+REITs模式；

2015年的房企角色是“开发商”，2025年角色会蜕变为“空间运营商”。

冷暖变化，一眼便知。

第三，会议既然提到了“城市更新为重要抓手”的概念，那么显然是想要引导房地产商从“开发商”向“空间运营商”转变。

这对于传统房企来说，无异于刮骨疗毒。过去都是个顶个的庞然大物，转型的阵痛必然强烈且持久。

盈利模式上，过去靠土地和房产增值，有炒房客和投机者上蹿下跳，房地产商只需要“等”就可以了，一度出现很多“捂盘”现象。未来，盈利要靠“运营”，考验的是“资产管理和商业运营”能力，房企的人才结构要经历一轮大换血，伴随的是就业岗位的更替。

产品逻辑上，过去只需要标准化复制，我们能在不同的城市或者同一城市的不同区域，看到相似度极高的楼盘，去哪儿都像是回家。未来，产品需要差异化创新，考验的是本土文化挖掘和场景设计能力。

融资渠道上，过去主要靠银行信贷，背后则有政策导向的支持，毕竟地方财政主要收入来源是卖地。未来，银行的支持力度肯定会降下来（不是指现在），除了银行之外，房企资金来源可能还需要依靠专项债或者REITs（参考国外房地产商的模式）。

所以，我们基本可以判断出，这轮城市工作会议，并非是“无脑救房企”的思路，与市场的预期是有一定差距的。

政策明朗后，市场迅速降温——投资者意识到，此轮政策绝非简单复制2015年的强刺激，而是渐进式的转型。

也就是说，刺激会有，毕竟房地产还需要继续“企稳”，不能放任不管，所以还有“城中村+危房改造”项目；政策上可以救，但，房企自己也要转型，谋自己的出路。

机会已经给了，转型的事可以慢慢来，政策上尽力以时间换空间，但就是不能重走老路。