楼市，起风了

01

最近楼市出了几件小事。

第一件事是深圳前海桂湾土拍，12家房企疯抢，最终由深圳招商花费21.5亿拿下，楼面价突破深圳历史天花板达8.42万每平米，溢价率86%！

尽管这块地是一宗小地块，能做两百套房子就不错了，但地王消息一出来，还是引起了圈内不小的震动——要知道上一次爆出的深圳住宅单价地王，还是2015年，泰禾拍出的尖岗山地王（楼面价7.9万每平）。

时隔十年，深圳再次推地王！尽管行情已不是当初的行情，但深圳作为全国楼市晴雨表，招商桂湾地王还是引人遐思：

是不是操盘手开始有意识的去托举了？地块小而精美，花点小钱就能把楼面价拱成王了，可以提振市场，符合如今的主旋律。

第二件事则是北京某区新房不得降价事件。

据说sjs疯传，要求从8月份开始，该区所有的新房网签价，不得低于6万。

很明显，这就是奔着中海去的，衙门口的中海学府里，金安桥的中海寰宇天下天镜，特价房网签价均已破6，最低单价甚至打到5.5万。

虽然去年丰台花香壹号也同样谈过一次，但整个区都打招呼，这是北京楼市很罕见的。

而这也意味着，北京部分区域房价实行“硬管控”，开始步入现实。

02

深圳和北京的这两件事，连起来看，可以得出一个很有意思的结论，那就是：

远郊区房价不行了，政策和土地供应等，开始集中发力核心区。

是啊，看看最近1年多，北京各个区新房都有降价，大致的降价幅度：丰台＞昌平/大兴＞石景山/通州/亦庄＞朝阳郊区/海淀郊区。显然，北京楼市降价的主流地段就是各个郊区、新城。

回顾北京过去10年里成交的地块，绝大部分都是郊区和非核心地段。也正因为如此，最近两年北京新房和土拍市场，越来越后劲不足。

比如石景山今年首拍，只有一家房企托底竞价；昌平东小口原本预计6月底前三个地块一次性拍出，结果又延迟。

直到近两年从朝阳太阳宫地块开始，北京才逐渐放开朝阳、海淀和东西城核心区的土地供应，北京楼市才有了少许的热闹气氛。

对比上海，过去五年来，核心区中环内环的土地供应就没断过，上海的成交量和豪宅成交价，也一直令北京望尘莫及。参见文章《》

如今，就连深圳都开始推前海核心区供地了，北京过去打骨折卖郊区也开始明令禁止降价内卷了，说明：

北京深圳这场持续10年的郊区炒地的游戏，即将结束，之后的楼市，大概率像上海2023年后一样，大量加推核心区土地和新房。

03

从情绪来讲，进入 2025 年 7 月，房地产市场已经经历了一系列深刻变化，前段时间中国房地产报一则 “更猛的刺激政策要来了” 的消息，如同投入平静湖面的巨石，激起千层浪，引发了广泛关注与讨论。

而今年半年来，楼市又出台了哪些政策呢？金融层面连续降息降准，尤其是存量房贷利率也降至历史新低 3.09%，对中低收入群体而言，这无疑是一大利好。

此外还有公积金新政，多地宣布缴存人可直接划转公积金支付新房首付款，有的还延长了贷款年龄上限，缓解了部分购房者的资金压力。

由此，政策上的暖风吹拂，叠加北京深圳两地供地策略的转变，楼市，真的起风了！