北京
原创 刘晓博
今天上午，深圳公共资源交易中心发布了今年第25号“深圳市国有建设用地使用权出让公告”，此前流拍的宝安中心区的一块土地，将在8月出让。
几乎没有悬念的是：
这块土地会引来开发商激烈争抢，创下今年以来的总价最高纪录，并可能成为深圳历史上第10块成交价超过100亿的土地。甚至有可能杀入深圳土拍历史上的总价前五名。
这块位于宝安区新安街道的A002-0108宗地，土地面积42521.94㎡，建筑面积145000㎡，容积率≤3.4，土地用途为二类居住用地，起始价为640900万元，拟于8月15 日15时出结果，实施“价高者得”。
在14.5万平方米的建筑面积中，住宅面积占了12.5万平方米，可以分割转让。另有商业18350平方米，限整体转让；如溢价成交，商业不参与溢价部分的分摊。还有社区配套用房700平方米，小型消防救援站650平方米，由竞得人建成后无偿移交政府。
该地块延续今年深圳土拍的“三无”要求，出让条件较为宽松：没有商品房限价要求、无配建、户型不受“70/90政策”限制。它的住宅部分，将是新规产品。
这块地，堪称深圳压箱底的好地。位于下图中红色箭头所指的地方。
在它的北面，还有一个“兄弟地块”，此次没有拿出来。
这两块土地被坊间称为“南街坊”地块，今年4月末曾拿出来拍卖，但流拍了。主要原因是：第一，容积率太高；第二，商业面积太多。
流拍后，相关部门进行了调整。把两块地的容积率降低，大幅减少了商业用地，增加了可售住宅的占比。
比如此次拿出的这块地，调规后可售住宅面积占比86%，商业面积大幅压缩。再加上容积率从5.7调低到了3.4，将大大增加开发商的“购买欲”！
这块土地的位置非常好，在宝安区政府到欢乐港湾形成的中轴线西侧，前面是非常有人气、高颜值的欢乐港湾。今年的全运会闭幕式就将在这里举行。
旁边公共配套设施齐全，文化体育设施丰富。该项目稍高的楼层有一线海景，可以看到前海内湾、珠江口的海景，以及腾讯新总部——企鹅岛。将来可以步行或开车，通过前海湾新建的跨海大桥（裕安一路西延工程），很方便地到腾讯对外开放的新总部（步行距离大约1.6公里）。
那么,这块地的可售楼面地价，会不会超过刚出让的前海桂湾地块（楼板价每平米8.4万元）？
我觉得有可能。
因为这边配套成熟度不亚于桂湾，而且有企鹅岛的加持。腾讯新总部启用后，有数万高收入的员工在这里工作，租房、买房需求都将非常旺盛。
如果按照8.4万元的楼面价推算，这块南街坊的土地可能达到总价115亿元以上。稍不留神，就能突破120亿元。
深圳历史上最高总价地块，是2016年8月华侨城和招商蛇口共同拿下的会展湾地块，310亿元成交。这块地单价不高，总面积比较大。
亚军是239亿元成交的龙岗世茂深港国际中心，时间是2017年12月。
“探花”是去年12月华润、中海联合拿下的南山后海T107-0107地块，185.12亿元。
此外，就是2016年6月成交的光明龙光玖龙台（140.6亿元）、2014年成交的前海恒裕金融中心（134亿元），2020年10月成交的华发冰雪文旅城（127.1亿元）、2023年6月成交的深超总中海深湾玖序（125.3亿元）。
南街坊这块地要杀入总价前五，成交价须超过127.2亿元，可售住宅的楼面价大约要上升到每平米9.52万元。
大家说说看，有没有这个可能。
这块地有一个明显的缺点：旁边是高架的沿江高速，噪声比较大，也影响景观。
此前官方有计划把沿江高速这段路改为地下、海下，由于经济调整、经费紧张，该计划暂时不被提及了。
从长远看，如果深珠通道上马，沿江高速的这段路下沉入地、入海是大概率的。因为沿江高速将跟深珠通道立交，这个立交桥总不能放在前海最核心的海面上吧，大概率要按照原计划在水下立交。但具体什么时候实施，不确定。
南街坊土地调规、再次出让，是深圳楼市今年最大的新闻之一。将对全市房地产市场，起到提振作用。
今年以来，深圳出让的住宅用地容积率明显降低，得房率也大大提升，这对于老豪宅未来的转让价，构成一定的压力。
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