10万字丨在美国的70年：美国REIT规则深度研究报告

审定/胡喆

作者/陈府申 钱琲

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写在前面：

如何正确理解REIT

在写作本书的过程中，我最大的感受是：

与技术细节相比，美国REIT最需要从底层逻辑上被重新理解。

在国内，不少从业者已经开始将美国REIT的一些技术试图运用在国内产品中。比如，我们试图研究美国REIT的底层资产类型予以借鉴；比如，曾有类REIT产品借鉴了UP-REIT的结构；比如，我们正在学习美国REIT的受托人权责利分配，以及其底层独立承包商和应税REIT子公司模式的服务输出逻辑…等等。

但在进入这些技术环节以前，让我们回到一个更为基础的问题：REIT到底是什么？

事实上，这才是美国REIT的精髓之一，那就是美国的REIT，在它是产品、是结构、是资产…以前，首先它是一种对于税收待遇的选择。

换句话说，那些资产测试、收入测试、结构设置、服务模式、重组安排…一切的一切看似强制的部分，实际上都只是源于一个自由的选择，那就是，你愿意选择(elect)REIT的税收待遇，那么你就要符合REIT的合格身份，以作为享受这种待遇的条件。

这也就是为什么，美国并不存在什么REIT的“基本法”，一切REIT的核心规则，全部都是美国《税法典》的条文。

理解了这一点，我们也会反思，为什么此前一些从业者所谓的借鉴创新，好像看上去没什么生命力——比如学习UP-REIT结构，因为这在美国只是对“721交换”这一税收待遇的一种运用，而我国本没有这类规定，却被认为加了一层有限合伙，就成了创新。

本书试图从两个视角，来帮助大家更为深入地理解REIT。

首先，当然是基于当下的视角，了解最新的政策面貌。我们立足于“税收待遇+合格身份”这两条基本线索，为大家整理了美国现行REIT规则的主要监管逻辑及其全部基本要素。

其次，我们同样花费了大量的笔墨，基于历史的视角，梳理了自1960年美国REIT产品通过艾森豪威尔颁布的法案被创设，一直到2017年特朗普时代对REIT产生影响的大减税政策，横跨近60年，以还原美国REIT政策变迁的完整过程。因为我们相信，要了解一个事物的本质，最有效的办法，就是知道“他是怎么来的”。

当然，由于此前国内几乎没有任何类似著作可以参考，本书的初稿难免有不少粗疏错漏之处，希望各位读者能及时指正。

我们衷心地希望，这本书能为中国的REIT从业者，带来一个不一样的视角，并能有助于正在轰轰烈烈开展的中国REIT事业。

陈府申 钱琲

于2025年6月

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总论：美国REIT的监管逻辑

监管逻辑

如果要用一句话来解释美国REIT的监管逻辑，那就是：

只要能够选择并保持REIT资格，那么就可以适用REIT的税收中性原则。

这里所谓的“REIT资格”，主要指的是通过选择(elect)被认定为不动产投资信托(real estate investment trust, “REIT”)，并满足一系列的相关要求和通过一系列的相关测试(始终保持前述要求的满足和测试的通过，可以保持被认定为REIT的地位)，从而获得的适用REIT规则的资格。

这里所谓的“REIT的税收中性原则”，指的是以股息分配扣减(dividends paid deduction, “DPD”)为核心的一系列避免REIT投资人被“双重征税”(double-taxation)以实现税收中性原则(Tax Neutrality Principle)的税收待遇——但这一待遇也需要满足一系列的条件，否则会被征收包括公司所得税(income tax on corporation)、收入测试不满足税、消费税等一系列税项。

图1 REIT监管逻辑思维导图

规则体系

从具体规则体系来看，规则的结构分布也遵循着上述监管逻辑。

《国内税收法典》(Internal Revenue Code，以下简称 “IRC”或“《税法典》”或”)是美国除了宪法以外，具有最高的法律效力的税法渊源，也是美国制定法(statutes)[1]中最为重要的税收法典。美国联邦法律主要通过纳入《美国法典》(United States Code, “USC”或“《美国法典》”)的方式予以公布。IRC是USC的第26编。

IRC中通过将REIT进行了专章规定，即第M子章-受监管投资公司和不动产投资信托(Subchapter M - Regulated Investment Companies and Real Estate Investment Trusts)的第二部分 – 不动产投资信托(Part II – Real Estate Investment Trusts，以下简称“关于REIT的第二部分”)，这里面涵盖了IRC的第856节至第858节——由此可见，美国REIT的监管，基本上是税务驱动的。

上述专章规定，特别是其中的IRC第856节和第857节的规定，关于美国REIT最为主要与核心的规则。

具体而言，IRC第856节 – 不动产投资信托的定义(section 856 - Definition of real estate investment trust)正是关于如何选择并保持REIT地位的相关规则。

而IRC第857节 – 不动产投资及其受益人的税收(section 857 - Taxation of real estate investment trusts and their beneficiaries)则是关于实现REIT的税收中性原则和在不满足相关条件时的税收政策的相关规则。

从上述中枢性规则出发，通过各项规定的不断引述(refer)，关于REIT的规则体系才不断与IRC中的其他章节条款产生关联，并在许多模块中需要适用其他章节的具体规定。

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REIT资格的选择与保持

从前述“REIT资格的选择与保持”的角度，我们可以进一步将其分为如下模块：

载体要求

即设立REIT的载体形式要求，主要包括REIT可适用的组织形式(公司型、信托型等)，也包括REIT的牌照禁止性要求(不能是金融机构/保险公司等)。

持有要求

主要指REIT的内部治理要求和持有的股权比例/结构与控制要求，其核心在于不能构成集中持有(closely held)。

总收入测试

即REIT的总收入构成要求，其目的在于要求REIT的绝大多数总收入是来源于和不动产相关的内容。总收入测试又包括95%总收入测试和75%总收入测试。

总资产测试

与上述总收入测试相关，REIT还需要满足总资产测试的要求，以确保绝大多数总资产由与不动产相关的部分构成。总资产测试又包括75%总资产测试(正面测试)和负面总资产测试(25%/20%/25%/5%/10%/10%)。

选择与终止

REIT作为一种需要遵循相关要求并同时得以适用相关规则的地位/状态，一方面其地位是基于选择(election)，另一方面也可以对选择进行撤销(revocation)，而不满足前述要求的则会导致REIT的资格丧失。

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REIT的税收中性原则

从前述“REIT的税收中性原则”的角度，我们可以进一步将其分为如下模块：

公司所得税

对于REIT的应税收入，需要征收公司所得税，其目前的税率为21%。此外，REIT留存的净资本利得，也会被征收公司所得税。

股息分配扣减

作为REIT最核心的税收优惠政策，以不低于应税收入的90%的部分(以及不低于止赎不动产净收入的90%的部分)被分配给投资人为先决条件，可以将已分配股息(dividends paid)作为计算应税收入时的抵扣(deduction)——这将使计算公司所得税时的基数变少，从而实现税收中性原则。

如上所述，这一规则被称为股息分配扣减(dividends paid deduction, “DPD”)。

消费税

同样出于鼓励分配的目的，针对REIT的未分配收入(undistributed income)，会被征收税率为4%的消费税(exercise tax)。

收入测试补救征税

如上所述，REIT需要满足一系列总收入测试。在无法满足该等测试时，如果满足一系列条件(核心在于该等不满足并非故意，且是小额的)，那么可以通过支付一项补救性的税款，从而免于因此丧失REIT地位。

资产测试补救征税

与上面的收入测试补救征税类似，REIT也需要满足一系列总资产测试。在无法满足该等测试时，如果满足一系列条件(核心在于该等不满足并非故意，且是小额的)，那么可以通过支付一项补救性的税款(至少50,000美元)，从而免于因此丧失REIT地位。

禁止性交易征税

REIT的在每个纳税年度来自于禁止性交易(prohibited tranaction)净收入，征收等额与该收入的100%的税款。

重新确认收入征税

针对两个或以上的具有直接或间接的关联关系的实体，出于防范逃税或更清晰地反映实体之间的实际收入之目的，收入可能会被进行重新确认(redetermine)。在每个纳税年度，REIT会被征收金额相当于上述重新确认租金、重新确认扣除、超额利息以及重新确认TRS服务收入的100%的税款。

（本次为报告第一篇，更多干货内容后续发布，敬请期待）

注释：▼

[1]在法律制度和法院设置均实行双轨制的美国，根据立法机构的不同，美国法律可以分为制定法和判例法两大类。制定法(statutes)分为联邦和州两级。联邦宪法明确规定了联邦政府的立法权限范围，而将剩余的立法权力留给各州。与此类似，美国的法院体系也分为联邦法院系统和各州法院系统，两者各自独立运作，互不隶属。判例法(case law)主要源自美国联邦最高法院和各州最高法院的判决。在这种制度下，下级法院必须遵循上级法院的先例判决，这一原则称为“遵循先例”(stare decisis)，是判例法体系的核心原则之一。