拿地一年，大兴梧桐府没有集中开盘

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上周末，大兴发展梧桐府开盘了，悄无声息地。

它没有采取集中开盘，也没有仪式。只宣称认筹38套，金额3.1亿元，成交均价4.3万元/平米，去化率10.56%。

这个数字，恐怕垫底了北京楼市近年来的开盘销售榜。

7月10日，梧桐府取得预售证。除了南区6#、7#外，其余12栋住宅楼、366套房源全部入市，预售均价4.93万-5.07万元/平米。

拿证翌日开盘，是很罕见的。与梧桐府拖沓的开发节奏相比，显得十分反常。

它的拿地时间是2024年7月3日，今年2月18日公示了规划平面图，5月份样板间正式开放。

且不说这个开盘成绩如何，只看其所处的大兴新城位置，未来的土地供应量将无比庞大。

仅大兴新城西片区，总建设用地1339.8公顷，地上建面1120万平米，综合容积率0.84。

在没有产业支撑的情况下，规划居住用地97块，占地面积301万平米，规划建面536.6万平米，综合容积率1.78。

如果按照梧桐府和旁边兴城之星的现有户型段位计算，住宅供应量在3万至3.5万套。

如此巨量供应，谁会前去开发呢？

7月9日，中海集团与北京大兴区在深圳签署战略合作协议，大概率越秀地产、招商蛇口和华润置地也会跟进。（详见《大兴新城，中海要大干一场》）

这表明，大兴新城的开发，开始加速了。

此背景之下，梧桐府一反常态的开盘速度，也就不足为怪了。

产权得房率82%起步

由于前期的开发速度慢，梧桐府等来了好房子政策。它设置了奇偶阳台、邻里共享空间和风雨连廊等。

奇偶阳台和内嵌阳台相比，各有利弊。前者全送、不能封闭；而后者则为半赠送、有封闭可能。

梧桐府共有南北两个区域，北区0003地块与南区0011地块之间，隔了一座公园。

北区比南区稍小，地上建面3.99万平米，容积率1.6；南区为4.16万平米，容积率1.7。南北两区均规划了8栋6-10层洋房，布局也十分类似，共404套房源。

它有六款户型：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

梧桐府的产权得房率很高，起步在82%以上。分区来看：

北区产权得房率最低的是5#，一栋6层洋房，为82.05%；其次是8#，8层洋房，为82.94%。这两栋楼的户型均为199平和205平。

其余段位的户型产权得房率，均突破了84%，最高为6#的84.54%，为一栋10层建筑，边户222平米，中间户216平米。

南区取证的5栋住宅中，产权得房率最低的也是5#，为82.76%，同样为199平和205平户型。

其余面积段同样超过84%，最高为3#84.66%，边户为173平，中间户168平。

与产权得房率多少对应的，是预售价格的高低。

北区和南区5#的预售均价，也同为整个小区最低，分别是4.925万元/平、4.953万元/平米。

整个小区最高的房价是北区2#，为5.07万元/平米，南区则为1#5.04万元/平米，这两栋楼位216平和222平户型。

按照它4.3万元/平米的成交均价，所有户型的实际成交价格，至少打了9折以上。

户型设计中规中矩

梧桐府的户型设计，中规中矩。

尤其是200平米以上段位，没有设计成南向4面宽，会成为不少购房者心中的遗憾。（详见《这座平民豪宅，蒙上了一层阴影》）

花姐拿梧桐府222平和隔壁兴城之星230平户型作个对比，不考虑赠送尺度的情况下，二者有不少差距。

先来看看硬性数据：

1、进深面宽比。兴城之星是0.6，梧桐府是1；兴城之星面宽20米，梧桐府只有13.95米；

2、客厅。梧桐府只有6米，兴城之星达到8米。在动线等方面，后者也是强于前者。

再来看看居住体验：

1、通透性。梧桐府为四叶草户型，北面是厨房；兴城之星的厨房在侧面，完全南北通透；

2、次卧。梧桐府次卧的私密性较差，从阳台可以看卧室内，卧室也没有落地窗，比较压抑；

3、家政间。梧桐府没有独立的家政间，洗衣机在公卫外面；兴城之星有独立的家政间，还有一个保姆独立进出的门；

4、玄关。梧桐府一重入户，兴城之星二重入户。

当然，要考虑赠送面积的话，大兴发展梧桐府在阳台的加持下，要远超于兴城之星。

日照采光良好

关于梧桐府的日照情况，花姐特意查看了它冬至日的表现，具体如下：

早上9:00。北区3#东边单元4层及以下、4#西边户4层及以下和东边户、6#东单元4层及以下，及7#中间和东单元3层往下，有遮挡。

南区3#中间和西单元3层以下、4#东单元全部和西单元2层以下、6#东单元6层以下会见不到阳光。

中午12:00。整个小区全部无遮挡。

下午2:00。南北；两区除了6#西边户少部分户型，以及部分楼栋的一二层外，其余无任何遮挡。

下午16:00。北区1#大部分楼体、2#和8#3层及以下、6#中间及西单元6层及以下，会见不到阳光。

南区受影响最大的为2#，除了最上面的6、7层，都会被来自4#的阴影遮住。

整体上看，梧桐府的日照表现不错。