房地产律师如何论证合同无效，帮限价房买家胜诉要回房款？

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限价房作为保障性住房，其交易受到严格政策限制。北京延庆一起案件中，卖方在限价房限售期内将房屋出售给买方，后因房屋被抵押无法过户引发纠纷。法院最终认定买卖合同无效，判决双方互相返还房款和房屋，但买方主张的违约金未获支持。这起案件揭示了限价房交易的政策红线，为购房者和售房者提供了重要警示。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林峰、刘艳（夫妻关系，二手房买受人）

被告：郑涛、赵敏（原夫妻关系，二手房出卖人）

涉案房屋：延庆区五号房屋（限价商品住房）

抵押权人：某银行

（二）争议焦点

郑涛、赵敏与林峰、刘艳签订的房屋买卖合同是否有效？

合同无效后，已支付的购房款和房屋应如何处理？

林峰、刘艳主张的违约金请求能否成立？

（三）事件经过

2017 年 12 月，郑涛与赵敏取得延庆区五号房屋的不动产权证，房屋性质为限价商品住房，登记为共同共有。2019 年 3 月，二人离婚。2020 年 10 月 24 日，郑涛、赵敏与林峰、刘艳签订《房屋买卖协议》，约定将五号房屋以 90 万元出售给林峰、刘艳：首次支付 48 万元，剩余 42 万元分 6 年支付（每年 7 万元），全款付清后办理过户。

协议签订后，林峰、刘艳按约支付 48 万元，郑涛交付房产证，二人入住房屋。2023 年初，郑涛以急需用钱为由要求提前支付余款，并承诺减免房款 2.7 万元且提前过户。林峰、刘艳又陆续支付 29.3 万元，累计支付 77.3 万元。同年 9 月 27 日，双方签订《补充协议》，确认已付款 80 万元（含减免部分），约定 2023 年 11 月前完成过户。

然而，郑涛、赵敏未按约定协助过户。经查，2023 年 3 月，二人补办房产证后通过离婚财产分割将房屋登记至赵敏名下；6 月，赵敏以该房屋为北京某饮品服务有限公司（赵敏为法定代表人）的 98 万元借款提供抵押，并办理了最高额抵押权登记。因房屋处于抵押状态且属限售期内限价房，过户无法完成，林峰、刘艳诉至法院，要求解除合同、返还房款 77.3 万元并支付违约金 4.5 万元。郑涛认可欠款和违约金，但表示房屋被抵押无法过户；赵敏未答辩。

二、案件分析

（一）合同效力的认定

法院认定合同无效的核心依据如下：

政策限制性规定：根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，限价房购房人取得权属证书后 5 年内不得转让，确需转让的需由住房保障部门回购，且回购房屋只能向符合条件家庭出售。本案中，郑涛、赵敏 2017 年取得房产证，2020 年即出售房屋，明显处于 5 年限售期内，转让行为违反政策规定。

损害社会公共利益：限价房是保障性住房，旨在解决中低收入家庭住房困难。限售期内私下交易导致符合条件的家庭无法通过正规渠道购买，破坏了保障房分配机制，违背公序良俗，属于《合同法》第五十二条规定的 “损害社会公共利益” 情形，合同自始无效。

当事人过错的认定：郑涛、赵敏作为售房者，明知房屋属限价房且处于限售期仍违规出售，存在主要过错；林峰、刘艳作为购房者，未核实房屋性质和交易限制，对合同无效亦存在一定过错。

（二）合同无效的法律后果

根据《合同法》第五十八条，合同无效后应遵循 “返还财产、过错赔偿” 原则：

房款与房屋的返还：林峰、刘艳已支付的 77.3 万元购房款系因无效合同取得的财产，郑涛、赵敏应予以返还；同时，林峰、刘艳实际占有房屋，应将房屋返还给出售方。

违约金请求的驳回：违约金基于有效合同的约定产生，本案合同无效，不存在违约一说，故林峰、刘艳主张的 4.5 万元违约金缺乏法律依据，法院不予支持。

抵押行为的影响：赵敏将房屋抵押的行为不影响合同无效的认定，但抵押权登记合法有效，房屋返还后需先解决抵押问题，可能导致郑涛、赵敏返还房款的能力受限，增加林峰、刘艳的追偿风险。

（三）限价房交易的特殊风险

本案暴露的限价房交易风险值得警惕：

限售期内交易的无效性：无论双方是否自愿、是否实际履行，限售期内的限价房买卖合同均因违反政策而无效，无法通过诉讼强制过户。

产权变动的隐蔽性：郑涛、赵敏通过补证、离婚析产等方式变更产权后设立抵押，购房者难以察觉，最终导致过户无望。

房款回收的不确定性：售房者可能将房款挥霍或用于其他债务，即使法院判决返还，若其无财产可供执行，购房者可能面临 “房财两空” 的困境。

三、裁判结果

法院判决：

林峰、刘艳与郑涛、赵敏于 2020 年 10 月 24 日签订的《房屋买卖协议》及 2023 年 9 月 27 日签订的《补充协议》无效；

郑涛、赵敏于判决生效后 10 日内返还林峰、刘艳购房款 773000 元；

林峰、刘艳于判决生效后 10 日内返还郑涛、赵敏位于延庆区五号房屋；

驳回林峰、刘艳的其他诉讼请求（违约金 45000 元）。

四、案件启示

（一）限价房交易的政策红线不可触碰

明确限售期限制：购房人需牢记限价房 “取得房产证后 5 年内不得转让” 的规定，避免在限售期内签订买卖合同，否则合同必然无效。

核实房屋性质：购房者在交易前务必通过不动产登记中心查询房屋性质，确认是否为限价房、经济适用房等保障性住房，了解是否处于限售期或存在其他交易限制。

拒绝 “规避政策” 的交易：任何通过 “私下协议”“延期过户” 等方式规避限售政策的行为均不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益无法得到保障。

（二）合同无效后的风险防范

审慎支付房款：对保障性住房交易，尽量避免一次性支付大额房款，可约定分阶段支付，且付款前必须核实房屋无抵押、无查封、无产权争议。

留存交易证据：签订协议、支付房款时需保留书面合同、转账记录、收条、房产证交接凭证等，证明房款支付金额和房屋占有事实，为合同无效后的返还请求提供依据。

及时止损维权：发现房屋无法过户或存在权利瑕疵时，应立即停止付款，协商解除交易并要求返还房款；协商不成的，及时起诉并申请财产保全，查封售房者其他财产，保障判决执行。

（三）售房者的合规义务

遵守限售规定：售房者需明确限价房的政策限制，在限售期内不得违规出售，确需资金周转的，可通过合法途径融资，而非擅自转让保障性住房。

诚信履行约定：即使合同无效，售房者仍需返还已收房款，恶意转移房屋（如抵押、赠与）逃避返还义务的，可能面临法律制裁。

离婚析产的注意事项：夫妻离婚分割限价房时，需遵守限售政策，不得通过财产分割规避转让限制，否则分割行为可能无效，还需承担相应责任。

（四）保障性住房交易的替代方案

等待限售期届满：若购房者确有意购买限价房，需等待 5 年限售期届满，且确保房屋无抵押、无查封，符合上市交易条件后再签订合同。

通过正规渠道申购：符合限价房申购条件的家庭，应通过政府住房保障部门正规渠道申请购买，避免购买二手限售期内的限价房，降低交易风险。

选择其他住房类型：对于不符合保障房申购条件的购房者，应选择普通商品房等无交易限制的住房类型，确保交易合法有效，保障自身权益。

本案中，法院严格依据政策规定和法律原则认定合同无效，既维护了保障性住房制度的严肃性，也平衡了双方的财产返还请求。限价房交易双方应充分认识政策红线的严肃性，摒弃侥幸心理，通过合法合规的方式进行住房交易，避免因违规行为导致 “房财两空” 的后果。唯有遵守法律和政策规定，才能真正维护自身的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）