书面协议与退房承诺冲突，房产买卖律师如何助购房者胜诉？

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购房时开发商的 “无忧退房” 承诺，究竟有效吗？北京通州一起商品房预售合同纠纷给出了明确答案。购房者因开发商承诺 “签约后 6 个月内无理由退房” 而购房，提出退房时却遭开发商以 “未付清全款” 为由拒绝，法院最终认定口头承诺有效，开发商需退还房款并赔偿部分律师费。这起案件揭示了商品房销售中 “承诺与协议冲突” 的处理规则，为购房者维权提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈磊、王敏，夫妻关系，购房者

被告：甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司），商品房出卖人

关键人物：刘洋，甲公司销售人员

涉案房屋：通州区四号房屋（预售商品房）

（二）争议焦点

甲公司销售人员刘洋作出的 “6 个月无理由退房” 承诺是否构成合同内容？

书面《协议书》中 “付清全部房款方可退房” 的条款是否有效？

原告主张的律师费能否依据格式合同的公平原则要求被告承担？

（三）事件经过

2023 年 6 月 9 日，陈磊夫妇接到甲公司销售人员刘洋的微信通知：“本月新增认购且签约的单位，客户签约后 6 个月内享有无理由退房权益。” 刘洋在微信、电话及售楼处多次重申该承诺，陈磊夫妇因此决定购买通州区四号房屋。

6 月 10 日，双方签订《认购书》及《北京市商品房预售合同》，约定总房款 374.1214 万元，陈磊当日支付首付款 75.1214 万元。同日签订的《协议书》（附件）载明：“购房者享有无理由解除权的前提是已付清全部楼款” 等六项条件。此外，陈磊通过 APP 购买 5 万元陈皮后，享受了购房款 97 折优惠。

2023 年 9 月，因甲公司项目负面消息频出、施工进度缓慢，陈磊于 9 月 7 日通过微信向刘洋提出退房，刘洋起初同意并要求准备资料。但当日下午，甲公司突然反悔，以 “未付清剩余房款” 为由拒绝退房，要求补足 112.5 万元或办完贷款后才能申请退房。协商无果后，陈磊夫妇诉至法院，要求退还房款及利息，并赔偿律师费。

二、案件分析

（一）“6 个月无理由退房” 承诺的效力认定

法院认定刘洋的口头承诺构成合同内容，主要基于以下理由：

承诺的具体性与重大影响：刘洋在销售过程中明确作出 “签约后 6 个月内无理由退房” 的意思表示，该承诺具体明确，直接影响陈磊夫妇是否决定购房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，构成 “对合同订立有重大影响的要约”，即使未载入书面合同，亦应视为合同内容。

职务行为的效力：刘洋作为甲公司销售人员，其在销售过程中作出的承诺属于职务行为，法律后果应由甲公司承担。陈磊夫妇有理由相信其代表公司作出的承诺真实有效。

履行行为的佐证：陈磊 9 月 7 日提出退房后，刘洋当即回复 “资料准备下发我，我今天跟领导说赶紧给你们办退”，表明甲公司起初认可退房条件，进一步印证了 “无理由退房” 承诺的真实性。

（二）书面协议与口头承诺的冲突处理

甲公司以《协议书》中 “付清全部房款方可退房” 的条款抗辩，法院未予采纳，理由如下：

格式条款的不公平性：《协议书》要求购房者 “付清全款” 才享有无理由解除权，实质上限制了购房者的主要权利。而刘洋在销售时未提示该限制条件，且明确表示 “这个协议你可以当它不存在”，未履行提示和说明义务，违反公平原则。

承诺与协议的内容冲突：口头承诺的 “6 个月无理由退房” 与书面协议的 “付清全款方可退房” 存在明显冲突，考虑到购房者基于口头承诺作出购房决定，且开发商作为格式条款提供方，法院优先采信对购房者有利的解释。

解除通知的有效性：陈磊于 9 月 7 日通过微信提出退房，9 月 28 日向甲公司备案邮箱发送《通知函》，符合《民法典》第五百六十五条 “解除合同应通知对方” 的规定，法院认定合同于 9 月 28 日解除。

（三）律师费的处理规则

律师费部分支持：预售合同补充协议仅约定购房者违约时需承担开发商律师费，未约定开发商违约时的律师费承担，属于权利义务不对等的格式条款。法院依据公平原则，结合律师费的合理性，酌情支持 1.65 万元（原主张 3.3 万元的 50%）。

（四）合同解除后的法律后果

根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，已经履行的部分应当恢复原状。本案中：

甲公司需退还陈磊已支付的 75.1214 万元购房款；

因甲公司逾期退款造成资金占用损失，需自解除通知送达后 30 日（即 2023 年 10 月 29 日）起按 LPR 支付利息；

未履行的付款义务终止履行，陈磊无需补足剩余房款。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于判决生效后 7 日内退还陈磊、王敏购房款 751214 元及资金占用损失（以 751214 元为基数，自 2023 年 10 月 29 日起按一年期 LPR 计算至实际付清之日）；

甲公司于判决生效后 7 日内支付陈磊、王敏律师费 16500 元；

四、案件启示

（一）购房时务必固定 “口头承诺” 证据

留存书面记录：要求销售人员将承诺内容写入合同附件或补充协议，避免仅依赖口头约定。

保存沟通凭证：对微信聊天记录、通话录音、售楼处宣传材料等进行录屏、截图并备份，注明时间、参与人等信息。

注意承诺主体：确认作出承诺的人员有权代表开发商，必要时要求公司加盖公章确认。

（二）审慎对待格式条款，强化证据意识

重点审查解除条款：仔细阅读合同中关于退房条件、违约责任的约定，对 “付清全款方可退房” 等限制性条款提出修改要求。

拒绝不公平条款：对明显加重购房者责任、排除主要权利的格式条款（如 “无论何种原因退房均不退定金”），可主张无效。

履行通知义务：行使解除权时务必以书面形式（邮寄、邮箱等可追溯方式）通知对方，并保留送达凭证。

（三）合理主张维权成本

律师费的支持范围：合同未约定时，法院可能根据过错程度、费用合理性酌情支持部分律师费，需提交委托代理协议、发票等凭证。

利息损失的计算：资金占用利息一般自款项支付之日或合同解除后合理期限起算，需明确起算时间及计算标准。

开发商的销售承诺不应成为 “空头支票”，购房者在轻信口头承诺的同时，更应通过书面形式固化权利。遇到开发商出尔反尔的情况，要及时收集证据，通过法律途径主张权利。对于开发商而言，诚信履行承诺既是维护品牌声誉的需要，也是避免法律风险的底线。唯有规范销售行为，才能构建健康的房地产交易环境。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）