最高法罕见定调，被烂尾楼拖垮的业主们，可以“解套”了？

作者 |布语

一个很不寻常的信号出现了：

各地法院，居然开始支持烂尾楼的“断供”操作。

具体来说，就是支持烂尾楼业主解除合同，不用还房贷了，把偿还贷款的责任转给开发商。

最近，最高人民法院案例库更是入库了一个参考案例，就江苏省盐城市一宗“烂尾楼”纠纷案展开，最终判决结果是，支持购房者诉求：

解除

贷款合同

开发商

这里面最罕见的是，以往各地出于“保交楼”和防风险的考虑，往往并不支持解除合同。但最高法出手定调后，依照《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，并参考入库类似案例作出裁判。

换言之，最高法案例库属于“标准答案”，以后各级地方法院遇到类似的烂尾楼纠纷案例，也应该这么判。

天下苦烂尾楼久矣。据相关机构测算，全国烂尾楼数量预估在200万套以上，因为无法收楼而陷入“钱房两空”的家庭，数不胜数。

为什么最高法表态，明确支持购房者解除合同、退房“解套”，对楼市而言意味着什么？

一场巨大连锁反应，才刚刚开始。

风向真的变了，国家正在以前所未有的姿态，站台支持烂尾楼的购房者“解套”。

先来看被最高法选入案例库的盐城市“烂尾楼”纠纷案例：

2021年12月，陆某在盐城A公司购买房产，并签署《商品房买卖合同》。房屋总价超过118万，陆某支付了首付款约43万。剩余的75万向当地B银行贷款按揭，并签署《个人购房借款/担保合同》，A公司作为担保人。

之后陆某就开始了还月供的日子。截至2024年3月26日，陆某已还款超过19万元，但A公司到期一直未交房，逾期超过4个月，最后向陆某承认“无法交付房屋”。陆某将A公司和B银行告上法庭。

陆某的诉求总共有五点：

1.解除与A公司签署的相关“房屋认购合同”以及与B银行签署的“贷款合同”；

2.A公司承担剩余的银行贷款及利息；

3.A公司返还购房首付的43万余元及利息；

4.A公司向陆某支付已经还给银行的19万余元及利息；

5.A公司支付违约金11800余元。

最终，法院宣判同意陆某上述所有诉求。

判决出来之后，相当于哪怕业主选择“断供”，也不影响征信了，因为还款责任已经转移到开发商身上。

智谷趋势梳理发现，今年以来，全国陆续有媒体报道烂尾楼业主起诉开发商要求退款断供，并最终胜诉的案例：

2025年6月，珠海市民张某因开发商原因无法如期收楼，珠海市香洲区法院判决

购房及贷款合同解除

江苏连云港今年6月发布判例，开发商逾期未交房，不仅需返还购房者首付和已偿还的贷款、利息，连后续

剩余贷款本息

珠海市泰禾中央广场如今成了烂尾楼（图源：中国新闻周刊）

在这场烂尾楼的漫长博弈中，深受困扰的购房者们终于等来了“解套”的机会。

事实上，帮助业主们维权的法律条文，早就写好了，为何之前很少看到类似的判决结果？

主要的阻力并非来自开发商，而是银行。

辽宁瑞畅律师事务所刘振乾律师在接受《财经》杂志采访时曾作出解释：

根据《民法典》相关规定，

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

购房人出于居住、投资等需求购房，而“烂尾楼”显然无法实现购房人的目的，购房人可以据此解除合同。

在很多案例中，购房者并非全款买房，而是先向开发商支付了首付，而后又向银行贷款一笔钱作为尾款。

本质上，烂尾楼纠纷中存在两组法律关系：

购房人与开发商之间：商品房销售合同关系

购房人与银行之间：金融借款合同关系

而烂尾楼之所以“烂尾”，多半是因为开发商资金链断裂，甚至早已经破产了。把后续的还款责任转移到开发商身上，那么剩余的贷款就很难收回来，相当于银行添了一笔“坏账”。

所以，以往出于保护银行的考虑，法院对这类判决很谨慎，要么不立案，要么不支持解除合同，继续等待交楼。

这一次被收录进最高法案例库的盐城案例中，当事的贷款银行也很不服气，以“银行是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任”为由提出上诉，要求业主继续还款。

但这一次，盐城法院却驳回了银行的请求。

而且，法院还在二审判决书中直接地回怼了开发商和银行的“霸王条款”：

在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而

出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡

法院的这一司法解释，也比较符合公众朴素认知中对于“公平”的理解：

房子都没给我，凭啥要我还贷？

不过，更为深层次的考量可能是：

当前烂尾楼带来的社会顽疾，到了必须解决的时候了。

根据《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，2023年上半年，全国楼盘烂尾率约为3.85%。有媒体照此测算，全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平米。

按照每套房子100平方米计算，就是231万套烂尾楼。中国深受烂尾楼困扰的家庭，数量在百万级别。

要知道，很多中国家庭买房往往是“掏空六个钱包”，倾尽所有，结果被告知延期、烂尾，甚至无限期停工长草，其中的痛苦、失望可想而知。

大多数背上高杠杆的烂尾楼业主，都面临一个两难的选择：

继续还款，等于把钱投入一个无底洞；停止还贷，就要面临失信风险。

最好的结果，也只是忍痛放弃首付和房子，及时止损。而经济条件更差的家庭，甚至只能被迫住进烂尾楼，过去几年有不少媒体报道过这样的案例：

云南昆明“别样幸福城”烂尾已超过十年，有不少业主住进了没有任何装修的房子里（图源：澎湃新闻）

辽宁大连“君临天下”楼盘，烂尾八年，延期六年，数十户业主走投无路，在零下十几二十度的冬天，搬进没水，没电，没暖气的烂尾楼；

云南昆明“奥宸地产”一期，主体完工后不了了之，开发公司直接宣布破产，业主被迫给副市长打电话；

陕西西安“西江月”项目，烂尾十年无人接盘，业主漂泊在外无家可归...

时代的一粒沙，落在个人头上就是一座山。如果这样的悲剧一再上演，谁还敢拿真金白银去买房？

当前，国家正以更大力度推动房地产市场止跌回稳，在司法上坚定站在身为弱势群体一方，对于提振购房者的信心，意义深远。

这不只是为了“去库存”，更是关乎社会公平正义的大事。

中国楼市，正面临一个漫长艰难的调整期。

5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。四大一线城市中除上海上涨外，一手房价格均转入下降轨道；而二手房市场的跌幅，比上个月还扩大了0.5个百分点。

而摩根士丹利的最新研报则显示，30家重点房企6月销售额同比大跌32%，上半年累计跌幅达23%；前100大开发商销售额同比下降26%，虽然环比涨了15%，但远低于往年6月平均增幅（通常为30%左右）。

种种迹象表明，楼市的底部摩擦运动，还在继续。止跌回稳，依旧任重道远。

而比起量价上的调整，更为深刻的改变是：房地产正在褪去原本的金融和投机属性，恢复到原本的居住功能。

在过去，支撑房地产高速发展主要依赖“高负债、高周转”模式，开发商盖房子的钱，绝大多数不是开发商自己的，而是从银行借的。在楼市一路看涨的大背景下，地产商通过预售楼盘提前回笼资金，维持高速扩张。

但这种“过热”的代价则是，一旦政策环境发生变化、楼盘销售回款受到冲击，不少房企的资金链骤然断裂，在建的项目纷纷停工。

最终还是普通人，承受了后果。

如今不仅楼市“击鼓传花”的资本游戏玩不下去了，连预售制本身，也快被扫入历史的垃圾堆里。

去年12月的住建会议明确将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”列为2025年度重点任务。据不完全统计，自2022年以来，全国已经有超过30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。

国家的意图很明确：

一方面通过保交楼、存量房收储来完成房地产的去库存和去风险；另一方面，通过现房销售制改革、“好房子”建设等，推动房地产进入更为健康的历史周期。

这注定是一个漫长的过程。

人们需要清醒地认识到：一纸房产证从来不是财富增值的承诺，不要让自己成为时代转型的代价。

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，通缩压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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参考资料：

1.财经 “烂尾楼纠纷”入选最高法案例库，业主维权更有底气了

2.远方观察局 罕见信号，法院开始支持烂尾楼“断供”？

3.澎湃新闻 深度调查！他们住在烂尾楼

4.风闻社区 5000人“流离失所”，郑州烂尾楼王上热搜：他们的坚强和心酸，你想象不到...

5.帅真财经 中国烂尾楼之痛：10年超1万起，约百万受害者被遗忘