最高法院：商品房预售资金监管额度外的款项，能否执行划扣？

最高法院：商品房预售资金监管额度外的款项，能否执行划扣？

房屋首次登记前，监管额度外的款项，也应优先用于保障工程建设，不得执行划扣

阅读提示：

商品房预售资金账户受有关部门监管，重点监管额度以外的款项，能否划扣执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行监督案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

房屋首次登记前，监管额度外的款项，也应优先用于保障工程建设，不得执行划扣。

案件简介：

1.2020年12月4日，某甲公司与城建局、农业银行就某商业楼开发项目签订商品房预售资金监管协议，协议中约定重点监管额度。

2.2022年4月，梁某向唐山中院申请执行对某甲公司债权，请求扣划监管账户中监管额度以外的资金3900余万元。

3.2022年9月2日，唐山中院认为项目处于施工阶段，未完成房屋所有权首次登记，经有关部门告知监管额度动态调整，执行裁定不予划扣案涉资金。梁某不服执行裁定，在异议请求被驳回后，向河北高院申请复议。

4.2023年，河北高院复议裁定驳回梁某申请。梁某不服复议裁定，向最高法院申请执行监督。

5.2024年5月27日，最高法院执行监督裁定驳回梁某申诉。

争议焦点：

房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度外的款项，能否执行划扣？

裁判要点：

一、对商品房预售资金监管账户应审慎采取保全、执行措施。

最高法院认为，《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》第十四条规定：“依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住建和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。……”最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三部门联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》要求：“人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。”

二、房屋首次登记前，商品房预售资金监管账户内资金不得任意执行划扣。

（一）商品房预售资金重点监管额度动态调整，额度以外资金仍应优先用于保障工程建设。

最高法院认为，以上规定结合《唐山市商品房预售资金监管办法》相关规定和高新区城建局的回复意见可知，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。重点监管额度标准会定期调整公布，即使是重点监管资金以外的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，均应优先保障项目工程建设。

（二）案涉商品房项目仍在施工中，未完成房屋首次登记，不得执行划扣。

最高法院认为，本案中，案涉商品房项目尚在施工建设，未完成房屋所有权初始登记，即使是重点监管额度外的资金仍应重点保障房地产项目建设。本案执行债权因普通民间借贷产生，而非因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权，执行机构在项目施工建设阶段驳回梁某的扣划申请并无不当。申诉人关于超出监管额度外的资金，并不受限制的理由不能成立。此外，申诉人梁某提出的高新区城建局和农业银行唐山建南支行方面未履行监管职责的理由，因执行机构不承担用款申请的审批职能，监管机构是否未尽监督审查义务，是否损害梁某的合法权益，不属于本案的审查范围。

综上，最高法院认为不得执行划扣案涉资金，执行监督裁定驳回梁某申诉。

案例来源：

《梁某、唐山某公司等执行监督执行裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法执监264号]

实战指南：

一、执行划扣商品房预售监管资金账户内的资金需遵循特定条件。

为保障商品房项目顺利开发，房地产市场总体稳定，监管部门通常会与房地产公司、商业银行签订监管协议，设立商品房预售资金监管账户。监管账户内资金具有保障项目工程建设的特殊作业，不得任意执行。实践中，执行法院通常会根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》进行判断，该文件不具有法律规范意义上的约束力，但在这类案件的司法实务中具有重要作用。

要执行划扣监管账户内资金，需依次审查三个问题：第一，申请执行人是否具备工程款债权人等特殊身份；第二，监管期间是否届满；第三，划扣资金是否属于监管额度内。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，法院不得采取扣划措施。

二、实践中，各地监管办法存在差异，法院会结合监管办法、有关部门意见等综合认定资金能否执行划扣。

本案中，由于当地对预售资金监管额度采取动态调整方式，商品房项目尚在施工过程中、未完成房屋所有权首次登记，法院认为超出监管协议约定额度的资金也应优先用于保障工程建设。执行法院、复议法院与最高法院参考《唐山市商品房预售资金监管办法》与当地住建部门意见，均未支持债权人执行划扣的请求。综合来看，不享有工程价款等特殊权利的债权人申请执行预售资金监管账户的难度相对较大，我们建议这类债权人关注商品房项目竣工、首次登记时间，在期限到来后及时申请执行。此外，与房地产企业进行商事交易的风险较高，债权人应尽量确保对方除在建工程外，持有其他无权利负担的责任财产，或要求房地产企业提供担保，以避免后续执行不能的局面。

法律规定：

1.《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

2.《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。

商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

1.房屋所有权首次登记后，预售资金监管账户终止监管，一般债权人可以申请执行划扣。

案例1：《庆阳某某房地产开发有限公司债务转移合同纠纷执行监督裁定书》[案号：甘肃省高级人民法院(2025)甘执监5号]

甘肃高院认为，根据沈某民诉讼代理人提供的证据，某甲公司已于2019年5月6日取得房商预字〔2019〕第003号《商品房预售许可证》，即可推证该项目已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。由以上事实可认定，上述五方监管协议实际是为监管该项目销售环节由房地产开发企业应当缴纳的增值税、城镇维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税等各种税款而签订的。综上，案涉账户2728********在该项目完成房屋所有权首次登记前，确为预售资金监管账户，但自完成房屋所有权首次登记后，该账户已终止监管，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院可以采取扣划措施。庆城法院采取强制划扣措施在该项目完成房屋所有权首次登记后，并无不妥。

2.申请执行人应举证证明预售资金监管账户资金可执行划扣，法院需结合有关部门意见作出综合认定。

案例2：《岑1、冯1等借款合同纠纷执行复议执行裁定书》[案号：广东省高级人民法院(2022)粤执复440号]

广东高院认为，本案申请执行人岑1与肇庆市华基房地产开发有限公司等被执行人系民间借贷纠纷，该执行案件性质并不符合可由人民法院扣划被执行人商品房项目预售资金监管账户的款项的情况，岑1亦未提供证据证明本案属于可以扣划预售资金监管账户资金情形，而且项目所在地住房和城乡建设主管部门也不同意肇庆中院扣划该款项，故肇庆中院在本案执行中暂不予划扣该账户涉案资金符合前述通知要求，本院予以支持。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，业务培训工作委员会副主任，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。