张波：中央城市工作会议为房地产市场划定新路子

作者：张波 58安居客研究院院长

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

会议部署城市工作七个方面重点任务：一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。

中央城市工作会议围绕建设现代化人民城市的目标，对房地产领域作出了系统性部署。为房地产市场划定了新路子、高品质、控风险的发展路径。通过城市高质量发展的推进，核心城市有望通过城市更新和保障房分流实现供需再平衡，房价逐步企稳。房企下一步竞争焦点转向绿色科技、运营能力和区域深耕。

以下几点值得关注：

一、强调新路子

会议的主题是推动城市高质量发展为主题，但在具体推进路径上是坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，并强调要走出一条中国特色城市现代化新路子。

对于房地产来说，内涵式发展重点就是“加快构建房地产发展新模式”，这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。用“双轨制”重构住房供给结构，商品房建设需 “严控增量、优化存量、提高质量”，同时以需定建扩大保障性住房供给。

城市更新为重要抓手，这一点在房地产侧意义重大，一方面强化供给端优化，改造过程中同步推进低效用地再开发，提升城市空间利用效率；另一方面，城市更新会对会房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。同时中央层面会加大资金支持力度，通过专项债、REITs 等工具提供支持。

二、强调高品质

会议明确了我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，会议将“高质量开展城市更新” 列为重点任务，也是在原有基础上，强调高品质的重要性。

一方面 “建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 就是房地产高品质发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。

另一方面，推进商品住房销售制度改革，并有序推行现房销售并优化预售资金监管，这一举措旨在降低交付风险、提升住房品质。

三、强调安全性

会议强调 “牢牢守住城市安全底线”，房地产领域风险是重点所在。

一方面，强调建筑品质安全，建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平是下一步的重点。

另一方面，关注房地产开发行业的风险，尤其是房企债务化解，通过融资协调机制扩大 “白名单” 项目，2025 年已推动地级及以上城市全部建立该机制，房企合理融资需求获优先支持。

(编辑：文静)