业主将住宅改为经营性用房，是否合法?

案例回顾

李某是个很有想法的年轻人，瞅准了电商行业的商机，打算在家开启创业之旅。他家在一个成熟小区的高层，空间宽敞，采光也好，用来做电商工作室再合适不过。李某心想，自己只是在网上卖卖货，又不会有太多人进出，应该不会影响到邻居。于是，他没跟任何人打招呼，就把自家住宅简单装修了一番，购置了办公设备，风风火火地干了起来。

可没过多久，问题就接踵而至。

李某的业务逐渐繁忙，每天收发的快递堆积如山，快递员频繁进出小区，还常常在楼道里大声呼喊收件人，严重影响了邻居们的正常生活。而且，由于货物存放较多，也给小区的消防安全带来了隐患。

邻居们对此怨声载道，多次与李某沟通无果后，一位受影响严重的邻居老张一纸诉状，将李某告上了法庭，要求他停止在住宅内的经营活动。

案件结果

法院经过审理，认为李某将住宅改变为经营性用房的行为，未取得有利害关系业主的一致同意，违反了相关法律规定（下文将具体列出），判决李某立即停止在该住宅内的电商经营活动，并限期恢复房屋的住宅用途。

泽达分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

1. “住改商”需遵循严格条件：根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这就明确了“住改商”并非完全禁止，但必须满足两个关键条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是获得有利害关系业主的一致同意。二者缺一不可。

2. 如何界定“有利害关系的业主”：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为民法典第二百七十九条所称的有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。在李某的案例中，本栋楼的所有业主都属于有利害关系的业主，他们的生活因李某的经营活动受到了不同程度的干扰，李某未征得他们同意就擅自“住改商”，显然不符合法律规定。

3. “住改商”行为不当的法律后果：未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为经营性用房，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，人民法院应予以支持。李某不仅要停止经营活动、恢复房屋原状，若给邻居们造成了实际损失，还可能需要承担赔偿责任。

法律条文

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

2. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称的有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

律师寄语

很多人怀揣创业梦想，手头资金有限，就打起了自家住宅的主意，想着能不能把它改成经营场所，既省了房租，又方便。但这事没有这么简单，上面我们就通过一个真实案例，就是要告诉想把住宅改成经营场所的朋友，一定要全面了解相关法律规定，尊重其他业主的权益。

在满足法律条件、征得有利害关系业主一致同意，并确保符合管理规约和法律法规要求的前提下，再去进行“住改商”的操作，这样既能实现自己的创业梦想，又能维护好邻里关系，营造和谐的居住环境。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。