明牌了！要全面牺牲二手房，保新房？

如今，房地产市场有一个魔幻的现象，一边是土地溢价拍卖，部分新房价格上升，另一边是二手房市场挂牌量激增，挂牌价持续下行。

不少人觉得，这是要全面牺牲二手房，保新房？啥情况？咱们来捋捋这事！

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二手房价格正在被新房疯狂背刺？

先来看看土拍市场，

7月7日，深圳龙华区一宗土地出让，经过108轮竞争，最后由中海地产以23.7亿元竞得，折合楼面价约38975元/平方米，溢价率达40.74%，

其实这在今年也算不得什么新鲜事，还有更猛的——

今年3月27日，成都锦江区金融城三期一宗48.7亩的住宅用地，经过超200轮竞价，最后由建发拿下，该地块起拍楼面价是20000元/㎡，成交楼面价达41200元/㎡，溢价率106%，刷新成都土拍成交楼面单价纪录。

还有杭州、上海、武汉等，都出现了超高溢价土拍成交。

其次，再看看二手房市场，

以深圳为例，同样是7月7日，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至7月7日，深圳共有75169套有效二手房源在售，较上周增加1311套，在售量创新高，

而且，深圳6月份二手房成交周期为244天，环比减少13天。

另外，截至2025年6月6日，成都二手房挂牌量已突破27万套，达到270382套。

单从这两个数据就说明：同样的市场下，新房土拍不断高溢价，但是二手房市场却是挂牌量不断增加，甚至创历史新高。

结果就导致新房和二手房走出了两个完全不同的趋势，二手房不断以价换量，新房部分区域开始价格上涨。

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为啥现在楼市会如此割裂？

核心原因现在的新房对比过去，品质越来越高，而且竞争也变得越来越激烈了，现在都在流行4代住宅，

比如深圳龙华区这一宗土地，容积率只有2.8，比深圳很多住宅用地容积率都低。意味着，以后这个地块开发出来的社区，居住舒适性更高，而且得房率也比以前的住宅高出很多。

价格方面，现在这个地块的楼面价是3.8万左右，但是这附近的片区6月新房成交价都在6.3万左右，二手房价格却普遍在5.2~7.8万元，

再加上，周边很多新房的容积率都要比这个地块更高，所以，为啥现在的新房好卖？一方面，位置好，容积率更低，得房率更高；另一方面，价格比周边价格贵不了多少。

所以，比如西安、南京等地的四代宅新房，都是大露台特色，130平米的房子，套内虽然只有116平，但是搭配一个28.5平米的大阳台，使用面积远超二手房，所以买的人多，价格涨一点，也就很正常了。然而这种好卖对于二手房就是严重打击！

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二手房压力山大

如今，在二手房市场，不管是得房率还是容积率，都没办法和新房相比，而且新房的价格也没有比二手房贵的离谱。

所以二手房想要快速成交，只有降价这条路，即使是出台了更多松绑政策，也很难稳住二手房市场的价格趋势。

拿数据说话，去年下半年楼市开始大松绑，一线城市的二手房价格出现反弹，比如深圳，前三个月环比价格分别上涨0.03%，0.08%，0.3%，

但是从4月份开始，价格由涨转跌，而且跌幅越来越大。4月份，深圳二手房价格环比跌幅0.21%，5月份是0.5%，

与此同时，二手房市场的挂牌量也在不断创新高，这也是当前二手市场的真实写照，都在以价换量，也是被新房背刺的行情，

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为什么要“牺牲”二手房？

因为保新房就是保土拍，保土拍就是保财政 。

2025年上半年，重点城市的土拍收入同比涨了35%。这些钱可以用来修地铁、建学校、搞基建——都是城市发展的“血液”。

而二手房呢？二手房交易不产生新的GDP，也不增加财政收入。对政策来说，二手房的作用只有一个： 让业主卖了房子，去买新房 。

根据深圳市房地产中介协会统计，今年上半年，深圳二手房买卖合同共计录得35106套，较2024年上半年同期增长30.7%，

这些业主卖了二手房，有很大一部分回去买新房，这样一来，二手房的“牺牲”，换来了新房的“繁荣”，也换来了土拍的“回暖”。

不过，还有一个情况必须提前了解——4代住宅模式也不可能一劳永逸！

一方面，核心优质地块本身就不多，而且这种玩法仅局限于重点城市。

另一方面，二手房价格在持续下跌，跌的时间长了，新房照样没有性价比。

而且，从这两年的“救市”节点可以发现，新利好措施，往往不是价格下调幅度最大的时候出现，而是销量最低的时候。

比如最近几个月公布的数据，70城4月份一线城市二手房价格环比下跌0.2%，5月份环比下跌0.7%，一个月跌幅扩大0.5%，是非常大的，

但是，6月份一线并没有出楼市松绑措施，因为二手房销量还比较不错，最起码比去年924救市之前的销量还高出很多，

但是，随着销量下降，大概率新一轮“救市”也不远了，所以如果不着急买，可以再等等，着急买也可以根据自己的需求还资金实力来。反正买来自己住，这个时候进场已经很低了。