房价下行，已成提振消费最大的卡点

文｜邓浩志

关于提振消费的政策很多，网上也不少段子，说不是什么政策扶持消费的问题，问题是没钱消费。在中国乃至世界，中产才是消费的主力。而这几年，恰恰是中产大范围“没落”的几年，所以消费总是起不来。

不同社会阶层对整个经济中的消费贡献不同。低收入阶层，特别是需要保障的群体，基本没钱可消费，政府补贴与各类收入加起来仅能维持生活。富豪群体的大部分资金也不是用于消费，而是投资——即便再有钱，也吃不了几斤龙虾、睡不了两间总统套房，多余的钱只能继续投资。而中产才是既有消费能力、又有消费愿望、还具备消费场景的群体。

2021年之前，中国经济高速增长、房价普涨，也是消费表现最好的时期。尽管如此，当时的分析仍普遍认为中国人偏爱储蓄，消费比例过低，需要继续刺激。然而2021年之后，被视为中国经济增长最具潜力的“消费”不仅没有增长，反而持续下滑，“消费降级”成为这几年的热词。问题出在两方面：一是中产收入全面下滑；二是中国资产价格快速下跌。前者直接减少了可支配收入，后者则让中产“感觉更穷”，不敢花钱。

可支配收入减少是普遍现象。尽管官方数据显示城镇居民收入仍在上升，但现实中几乎没人认为自己近几年收入有所增长，尤以中产为甚。就我接触的情况看，民企这几年最困难：降薪已算不错，更糟的是直接裁员。由于整体用工需求萎缩，许多人被裁后长期失业。体制内群体相对稳定，一般不裁员，但收入也大幅缩水：基本工资看似未变，但占大头的绩效和奖金锐减。钱少了，自然失去消费能力。

社会消费低迷如何破解？

1、增加收入

管理层已把主要矛盾锁定为“搞活民营经济”。我国民营经济吸纳了80%以上劳动力，民企不振，全社会的就业与收入都好不了。从去年起，官方多次表态要搞活民营经济、帮助民企发展。一些打压民企的现象已被遏制，例如“远洋捕捞”、抹黑民企和企业家等问题。然而，民企仍在不对称的竞争环境中求生，只能分食“残羹剩饭”。

以房地产为例：违规报建偷面积最严重的通常不是民企；未达到预售条件就开盘、拿地后又可退地的往往是少数国企；能获得额度更大、利息更低的融资的，一般也不是民企。资源与规则都不对等，民企如何发展得好？在垄断或半垄断行业，民企几乎无机会；

在市场化程度较高的行业，民企受到的约束远大于所获支持。这种情况未必出自最高决策层本意，却可能源于地方财政压力：经济不景气时，地方收入锐减，地方国企成了重要财源，要保证其贡献，只能给予更多额外支持。因此，不打破或至少部分打破这种由地方制造的非充分竞争环境，民企复苏无从谈起。

2、稳定资产价格

让民众重拾获得感，最好还能获得资产性收益。一线及强二线购房家庭多数背负房贷，月供是刚性支出，扣除房贷后的余钱才可消费。数据显示，所谓“预防性储蓄”并未出现，大城市反而出现消费与储蓄同步下降。房价下跌带来的财富缩水感愈发强烈，居民更加不敢消费。因此，尽快稳定房价成为提振消费、缩减负资产、减少法拍房、盘活二手房市场的关键。

然而，是否应给予房地产强力刺激，目前尚无共识。“房住不炒”虽不再提及，但“稳定房价”的表述仍不坚决，更无“止跌回升”的明确要求。如果仍抱持十年前旧思维，忽视人口出生率下降、人均住房面积接近饱和的现实，仍要“剥离”住房金融属性、防范房价过快上涨，那么刺激政策就会畏首畏尾，只能挤牙膏式出台，楼市复苏时间必然延后。房地产具有强大惯性，且惯性周期长、力度大，即便刺激政策一步到位，市场仍可能沿原趋势运行一段时间，出现超涨或超跌。

目前国内楼市除一线及部分二线城市初现底部迹象外，广大三四线城市仍在下行通道；即便似乎见底的大城市，也仍有震荡下行风险。唯有更强有力的刺激，才能打破螺旋式下跌。房价企稳回升，居民重获“获得感”，消费扩张才有基础。