深圳龙华龙岸君粼怎么样？为何价格有波动？降价了吗？

深圳龙华龙岸君粼是一个高端住宅项目，整体品质较高，具有低密舒适、配套完善、交通便利等优势，但也存在区位易被误解、学位优势不明显等不足1。以下是具体介绍：

优势：

居住舒适度高：项目占地面积约 9.9 万㎡，建筑面积约 28 万㎡，容积率仅 1.99，绿化率达 60%。还拥有 5300㎡龙栖湖景观及滨水木栈道，居住环境在龙华区属于顶尖水平。

产品形态丰富：涵盖临湖别墅、半山叠墅、高层住宅等多种业态，户型为 86-176㎡墅境宽宅，多为全南户型，采光通风好，部分户型实用率可达 120%。且采用 2 梯 3 户或 2 梯 4 户的超低梯户比，圈层纯粹。

配套设施优质：小区是纯商品住宅，无回迁、保障房。周边商业发达，有 8 号仓奥特莱斯购物中心、星河 COCO Park 等大型购物商场，还有山姆会员店和 Costco。医疗资源有市第二人民医院、新华医院（在建三甲）等。交通上紧邻地铁 10 号线光雅园站，享受双枢纽、五轨道交通带来的便捷。

劣势：位于龙华和坂田的交界处，区位有些尴尬，容易被误认为是坂田的项目。所属的龙华区华南实验学校是新校，目前没有排名，且周边生源激增，未来可能被分流。另外，项目 2007 年拿地，目前产权仅剩约 53 年，未来转手税费高、银行评估受限，可能影响升值空间。

龙岸君粼价格存在波动，主要有以下原因：

市场环境因素：房地产市场整体处于动态变化中，宏观经济形势、政策调控等因素会影响购房者的购房意愿和能力，进而影响楼盘价格。当市场需求旺盛时，价格可能会有上升趋势；市场遇冷时，开发商为促进销售，可能会推出优惠活动，导致价格有所下降。

楼盘自身因素：项目会根据销售情况和营销策略调整价格。如开盘初期，为吸引客户可能会给出一定优惠；尾盘阶段，为尽快清盘，也可能会有价格优惠。另外，不同楼栋、楼层、朝向的房源价格也会有差异。

区域发展因素：随着龙华区的发展，区域价值不断提升，龙岸君粼所在的民治板块配套设施不断完善，交通更加便利，会推动房价上涨。但如果周边有新的楼盘大量入市，竞争加剧，也可能对其价格产生一定的抑制作用。

从价格数据来看，龙岸君粼有一定程度的价格下调，但不能简单地定义为 “暴跌”3。2024 年 2 月 29 日其参考均价为 80,600 元 / 平方米。2025 年部分时间段有 9 折优惠，单价低至 64,000 元 /㎡起。目前楼盘参考均价为 64,000 元 /㎡，部分房源有 88 折湖景现房促销活动，不同户型折后总价 617 万 - 1400 万不等，单价约 6.86-8.18 万 /㎡之间

龙岸君粼售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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龙岸君粼在售建面约86-176平3-5房，总价620万起买精装三房，单价6.4万/㎡起，9折优惠，精装现房，即买即住。龙岸花园目前的学区是华南实验学校(小学部、初中部)，周边民办学校有万科双语学校。项目自带社区商业，主要以社区铺位为主，周边8号仓奥特莱市购物中心、光雅园站两站即达建面约8万㎡的Cocopark等大型购物商场万科城临街式商业。

龙岸君粼价格因房屋类型、户型不同而有所差异，具体如下：
• 二期复式叠墅（毛坯现房）：建面171-179㎡，折后1440-1888万，约10套。
• 二期高层（毛坯现房）：建面153-177㎡，折后1070-1150万，7套。
• 三期高层（精装准现房）：86㎡折后617-655万，约21套；112㎡折后790-880万，约60套；1118㎡折后810-890万，约28套；126㎡折后940-1020万，约11套；137㎡折后1050-1120万，约23套。
实际价格可能因楼层、朝向、优惠活动等因素波动，最终以与开发商签订的购房合同为准。

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龙岸·君粼，深圳的湖畔宝石，别墅生活的终极梦想！建面约85-175㎡湖山臻装大宅建面约221-240㎡湖景别墅

龙岸·君粼，位于中国深圳的龙华区，是一个高端住宅项目，占地面积约10万平方米，建筑面积约28万平方米，容积率仅为1.98，绿化率达到60%。项目包括临湖别墅、半山叠墅、高层住宅和风情商业街，形成一个低密度的湖山别墅与叠墅的住区，项目内还拥有5300平方米的龙栖湖景观和滨水木栈道环绕内湖。

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「金光华龙岸君粼」地处民治稀缺别墅区，周边是万科璞悦山、星河丹堤、熙园山院、莱蒙水榭山等知名高端住宅区，居住环境优良。整体容积率为1.98，绿化率高，内部居住环境在龙华区属于顶尖水平，以其稀缺的地理位置、优质的自然环境、高端的居住品质，成为深圳市场上备受关注的高端住宅项目。

项目建筑设计采用了现代简约风格，结合了法式经典Art Deco建筑风格，体现了建筑的简洁、大气和高尚气质。此外，项目保留了最大程度的观景采光，设计了85-175平方米的大户型，提供24小时自然通风的品质人居。项目采用2梯3户或2梯4户的超低梯户比，为城市高净值人士定制纯粹的大户型住区。

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项目周边配套设施齐全，包括商业、文化、医疗和教育资源。例如，附近有深圳文化馆新馆、展览馆、演艺馆、深圳图书馆新馆、深圳第二美术馆，以及深圳市新华医院、深圳市第二儿童医院等医疗设施。

教育资源方面，包括潜龙学校附属龙岸幼儿园、万科双语学校和华南实验学校（小学部、初中部）。

龙岸·君粼的交通也非常便利，紧邻地铁10号线光雅园站约200米，且靠近多个公交站点，提供了良好的城市连接性。

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项目位于龙华民治布龙公路南侧梅观高速公路东侧，紧邻五和大道和梅关快速

整个项目共分为三期开发，主要以临湖别墅、半山叠墅、高层住宅和风情商业街多种业态组成的低密度湖山别墅与叠墅的住区。其中一二期项目早在2009年就入

市，而龙岸花园三期为高层住宅，即龙岸君粼

龙岸花园分为三期开发，主要以临湖别墅、半山叠墅、高层住宅和风情商业街多种业态组成的低密度湖山别墅与叠墅的住区，由高层、多层、别墅三种户型组成，总房源1820套，总用地面积约9.9万㎡，总建筑面积约27万㎡（容积率≤2）

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一期项目由3栋32层高的住宅楼栋、24栋3层高的别墅产品组成。

二期项目由别墅产品、高层住宅组成，其中4/5/6栋为高层住宅楼栋，36栋-43栋（共8栋）为3层高的别墅产品，45栋-49栋为8层高的别墅产品。

三期呈“一”字排开，由4栋建筑主体组成，分为7/8/9/10栋，均为32层高层住宅，共有465套房源，户型套内面积<90㎡有242套，剩余的房源户型套内建面均>90㎡。

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目前金光华龙岸君粼叠墅建面约171-179㎡空中墅院，备案价总价约：1550-2100万（备案价单价8.5-11.7万），VIP93折，折后单价7.9-10.9万，折后总价1441-1953万。仅88套臻席！湖景叠墅，超高赠送，1.99容积率，纯叠墅区。60%绿化率、墅级豪宅。

叠墅一共8层，2层为一户，使用率120%-180%。下叠送60-230㎡院子，上叠送阁楼加天台花园，中间户套内面积约210㎡-245㎡ 超高性价比。现楼毛坯.专梯入户.层高3.3米，安静。圈层纯粹.私密性好.稀缺叠墅。超高使用率100%+户户朝南/户户园景

装修标准，项目采用毛坯设计交房，层高3.3米，专梯入户，每户带多个阳台！是现房，即买即交付！

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叠墅一共三种户型：

下叠：上下两层，带50-200平方花园（1600万-1800万）

中叠：上下两层，可做5房（1500万-1800万）

上叠：上下两层。带隔楼+30平方露台（1700万-1800万）

房产面积约：175平方，上下两层，独体独户，电梯入户赠送10平方入户花园。使用率高达230平方，现在买年底入住。

一楼一间父母房，客厅面宽8.2米，进深6.1米，客餐厅一体50平方。

二楼3➕1房，每间卧室15-20平，主卧60平，带外阳台。

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建面约86-176㎡墅境宽宅，改善型三房四房，全南向户型天然舒适；两梯三户低梯户比，多阳台露台设计，悦享阔绰居住空间；方正户型结构搭载更多半开放设计，高阔空间实用率与灵活性大幅提升。

约86㎡两房一卫（10栋03/04户型）经典竖厅格局，餐客一体设计，带独立生活阳台，景观阳台连接客厅，西南朝向

约109-112㎡三房两卫（8/9栋03/04户型）经典竖厅格局，餐客一体设计，带独立生活阳台，奇数层客厅正出景观阳台，偶数层客厅侧出景观阳台，西南朝向

约118㎡三房两卫（10栋01/02户型）双龙抱珠格局，南北通透；奇数层厨房、客厅配有阳台，偶数层餐厅、主卧和厨房配有阳台

约126㎡二房两卫（8/9栋01/02户型）双龙抱珠格局，南北通透；奇数层客厅、厨房配有阳台，偶数层餐厅、主卧、厨房配有阳台，奇偶层都需要改造进门右手边、餐厅与公卫之间镂空地方，获取两个房间。

约137㎡三房两卫（7栋01/02户型）双龙抱珠格局，南北通透；奇数层客厅、厨房配有阳台，偶数层餐厅、主卧、厨房都配有阳台，

约176㎡四房两卫（7栋03户型）双龙抱珠格局，西南朝向；奇数层客厅、主卧、厨房配有阳台，偶数层主卧、次卧、厨房配有阳台

深圳市最高使用率之一墅区大盘，金光华龙岸君粼，占地10万平米醇熟大社区，容积率仅1.99，约20万㎡城市别墅湖景宽宅。推售464套住宅，建面约86㎡-176㎡3房-6房。

推售面积：85㎡3房1卫.客厅开间3.8米，113㎡3房2卫.客厅开间4米，136㎡3房2卫.客厅开间4.8米，176㎡6房2卫.客厅开间5米；别墅220、240㎡正在递减中。

本广告仅为邀约邀请,图片及文字等仅供参考,项目周边配套、市政设施等最终以政府部门规划建设为准;买卖双方的权力与义务以最终签署的《商品房买卖合同》及补充协议约定为准

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。