下半年，上海会不会全面救市？

四个一线城市，广州已经脱掉底裤，北京、深圳都有很多小作文，就上海像一潭死水没什么声音。

其实上海楼市已经濒临极限。

不管你从业十年还是二十年，一定没见过2025年的梦幻开局。

上半年的数据颠覆了太多逻辑。

最先颠覆的是“量在价先，买涨不买跌”。

上半年二手房成交量越来越高，价格却越来越便宜。

新房不断涨价，成交量却越来越低。

今年上半年新房有多贵呢？套均总价已经达到1007万。

1000万放在全球任何城市都很贵了，在上海只是一个平均数。

新房却只成交了25197套，正常情况上海一年新房8-9万套，现在压力真的很大。

新房越涨交易量越低，很奇葩。

上半年二手房成交了130060套，月均破2万，数据很漂亮了。

二手房价却没止跌。

新挂牌二手房中，70%都比之前均价更低。

一个月卖掉两万套，为什么上面这种笋盘还卖不掉？

而且还越来越便宜。

第二个颠覆是，二手房、新房已经完全脱节。

不管你什么房韭菜都是那群人，历史上新房、二手房都是一荣俱荣一损俱损。

现在二手房、新房好像自己搞自己的，新房越贵二手房越便宜。

第三个颠覆是，土拍市场凭空先火。

正常的市场都是买卖市场先火，开发商新房卖掉，转头拿钱去抢新地，土拍市场才火起来。

比如2015年上海楼市开始火爆，2016年下半年土拍市场进入白热化，8月份融信集团高价拿了中兴路地王。

现在新房交易量萎缩，二手房越卖越便宜，土拍却率先火爆。

2025上半年，上海住宅用地成交总额高达1506亿元（含非公开市场），同比大增124%。

卖疯了，上海的土地卖疯了。

有些地块溢价率竟然超过30%，开发商举牌上百次才抢到。

上面所有怪相都是实现“止跌回稳”的极限操作。

去年9月26日提出止跌回稳，至今是房地产的战略方向。

上周住建部还说止跌回稳仍需加力。

只是被迫在供应端发力。

去年929沪七条主要是需求端救市，降低首付、降低社保要求，都是激发更多需求。

买房人多了，止跌回稳就实现了。

929沪七条效果极好，上海二手房连续火爆6个月。

3月份本来新一轮救市，继续释放需求，因为种种原因被驳回。

需求端救市受阻，我们只能在供应端调整。

供应端怎么调？

只能涨价给市场信心，这样做一点毛病没有。

市场啥都不缺，就缺信心。

所以新房要不断涨价，土拍要不断涨价。

新房怎么样才能涨价？只能减少供应量。

新房少了，掐尖收割有钱人，房价自然就贵了。

土拍也容易控制，多供应核心区土地价格自然贵了。

上海2025年第六批土拍地块分布

7月下旬马上进行第六批土拍，很多都是“王炸”地块。

徐家汇、东斯文里、真如等等，又会掀起一轮土拍大战、地王大战。

面粉贵过面包，不信你们不怕，不信你们不买。

很多人说开发商又不傻，凭什么配合？

拿了地王卖不掉怎么办？

据说有次土拍现场，某开发商员工觉得价格太高了。

领导说：让你举牌你就举，别问那么多。

对于我们也一样，别问那么多，反正开发商已经选择押大，你跟不跟看个人。

当然供应端动作还有很多，比如最近火爆的四代住宅、好房子等等。

这些概念出来，倒逼大家不断置换。

哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？

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唯二的问题是，供应端拉爆后大家信不信？

上海楼市还有多少挖掘空间？

现在新房已经是奢侈品，很多人都置换打新，不卖房就没购房资质。

他们不断甩卖二手，二手房可不就越卖越便宜。

他们甩卖的大部分是刚需房源，上海刚需客户越来越少，二手房可不就越卖越便宜。

去年929沪七条后，外环内买房需要社保三年，外环外需要一年。

都还是挖掘上海本地购买力。

外地人凭什么有上海社保。

上海楼市就是一个没有水草的池塘，没有光合作用产生养料，大鱼活下去只能吃小鱼。

小鱼没得吃。

等到小鱼被吃光，好容易拉起来的改善市场可能又出问题。

说白了供应端救市针对的只能是现有购买力，上海需要的恰恰是外地刚需。

世界潮流浩浩荡荡，顺我者昌逆我者亡，全球都不限购就北京、上海、深圳、海南限购，早晚需要打开。

短期内可能面临阻力，任何改革都会触动部分人利益，最终他们都会是螳臂当车。

这轮供应端救市结束，我们相信需求端新政马上到来。

止跌回稳上利国家下利百姓，得到了大部分人的坚决拥护，一定会贯彻下去。

这篇稿子不准备预测行情，没意义，多军空军吵了20多年没有共识，不可能一篇稿子就世界大同。

环二只想把楼市发生了什么告诉大家，把真相告诉大家，大家在事实基础上决策会更加理性。

如果连上半年发生了什么都看不透，那真是瞎子过河。

知道了庄家怎么做，至少我们有了部分方向。

最简单的，土拍溢价已经拉爆，新房房价已经拉爆，已经没多少空间。

一定要远离这些地王项目。

明年房价真的拉起来，新房已经涨过一轮，很难再二次大涨。

明年房价拉不起来，新房已经涨过一轮，后面怎么涨的怎么跌回去。

二手房、新房脱节肯定是暂时的。

第二，远郊的房产统统抛掉。

郊区房价泡沫很大，已经消化了一部分，本来还要下跌。

现在“止跌回稳”最重要，如果打开限购郊区可能短期反弹。

这是最后的逃顶机会。

本来已经选中你当幸运儿，接最后一棒。

现在庄家没办法，只能举全国之力帮上海、北京实现止跌回稳。

从上海2011年限购开始算，全国已经积累了14年新鲜韭菜，这次需要他们再次托底。

这次接盘后，一线城市远郊再也没有反弹机会，除非迎来国运，上海人口上限调到5000万。

当然你也可以怀疑：外地人凭什么来给你接盘？

如果他们不来接盘，你更得抛掉。

为了实现止跌回稳，上海已经拿出压箱底的好货，市区地块大量上市。

短期内很难回头开发郊区。

看看吧，松江车墩、新桥、小昆山，2016年是不是很热，是不是有很多大饼？现在还有声音吗？

宝山北郊未来产业园、嘉定徐行现在还有声音吗？

未来怎么变，我们不会达成共识。

唯一的共识是，我们正在经历一次重大变革。

每次变革都是一次财富再分配，这里面话题实在太多。

受限于篇幅先讲这么多，更全面的系统分析欢迎大家报名沙龙。

一次帮大家理清大的方向。