民营房企“新一哥”诞生了？！

　　过去几年，地产百强几乎一大半民企都已经暴雷，要么彻底出局转行，要么直接躺平等着纾困资金，如今还能在市场打拼的民营房企已经很少了，更别说大赚特赚了。

　　但让艳姐意外的是，有一家低调的民营房企的赚钱能力相当夸张：

　　每一个项目都实现盈利；

　　平均回报率超20%、最高超30%。

　　来自一家非常低调的川系民企：

　　四川联投。

　　这样的赚钱能力，足以“吊打”整个行业。更夸张的是，四川联投成立不过4年、开发项目不过5个。

　　艳姐不禁好奇，四川联投究竟是家什么样的企业？为什么能够有跨越行业周期的业绩表现？

　　今天艳姐就和大家聊聊这家总部在成都，非常神秘的民营房企，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

　　01

　　低调的民企“盈利一哥”

　　项目平均回报率超20%、最高超30%，年化大约14%，如何理解四川联投的这个赚钱能力？

　　从行业看，中指院数据，2024年行业净资产收益率均值-21.2%；

　　从同行看，头部央企华润置地、中海ROE分别是9.52%、4.15%，民企代表滨江、龙湖ROE分别是9.63%、6.64%。

　　图源公司官微

　　也就是说，四川联投的回报率，要远远超过头部央企、民企。

　　单从回报率层面看，说四川联投是民营房企“盈利一哥”并不过分。

　　四川联投算是一家“低头做事不出声”的企业，艳姐试图去搜索公司的官网，但是没有搜索到，官微上的信息也比较有限。

　　公开信息显示，四川联投成立于2021年，总部设在成都，主业包括轻资产运作、代工代建、小股操盘、专业管理运营输出。乍一听名字，很多人会以为这是四川省某个地方的城投公司，实际上它是一家地道的民营企业。

　　虽然成立刚刚4年，但四川联投的赚钱能力相当强悍。

　　目前，四川联投的业务主要集中在四川的成都、遂宁、眉山，以及重庆，开发项目5个。

　　像第一个项目遂宁·河东艺境项目，2021年9月拿地，2022年5月开盘时以9200元/㎡的均价成为当地的“价格王”，总销售额4.51亿，股东平均收益率超30%；

　　遂宁·河东艺境实景

　　第二个项目成都金沙·清源里，2022年10月拿地，2023年9月开盘，总销售额约2.8亿，股东平均收益超20%；

　　金沙·清源里实景

　　第三个项目成都宽窄学府，2023年6月拿地，2024年6月开盘，开盘去化70%，1个月清盘，股东平均收益超20%；

　　第四个项目重庆金茂·璞印金开，2024年9月拿地，之后引入金茂合作开发，2025年3月首开，首开热销3.6亿，已经远超2.46亿的拿地价；

　　金茂·璞印金开实景

　　第五个项目成都郫都项目，今年4月拿地，楼面价9250元/㎡，目前周边新房均价1.7万/㎡~2.2万/㎡，大概率也是会赚钱的。

　　对于一家行业“新面孔”，在民营房企赚钱难度越来越大的现实环境下，四川联投不仅做到“做一成一”，还做到大赚特赚。

　　所以，“秘籍”是什么？

　　艳姐觉得，有2个关键词：

　　其一是拿地“小而美”。四川联投的5个项目有一个共同特点——面积不大、位置不错。

　　像成都金沙·清源里建面约1万㎡，青羊区金沙核心地段，紧邻成都西站、西三环；成都宽窄学府建面约1万㎡，金牛区一环内，紧邻成都潮流商业地标宽窄巷子；重庆金茂·璞印金开建面约2.32万㎡，紧邻金山公园，是重庆低密豪宅集聚区；成都郫都项目建面约2.8万㎡，距离地铁6号线约700米。

　　其二是合作“抱大腿”。四川联投的5个项目中有4个选择了合作开发，而且合作伙伴的咖位都十分在线，甚至连项目“冠名权”都不要。

　　像遂宁·河东艺境联合四川本地实力民企澳南集团，四川联投占股51%；重庆金茂·璞印金开拉来了央企金茂，后者占股36%；成都郫都项目拉来了新希望地产。

　　这些建面1、2万㎡的小项目，大房企未必看得上，反倒是给了像四川联投这样小房企机会，后期还可以通过让渡部分利润与大房企合作。

　　这种“错位竞争”既减少了自己的资金压力，又能够通过合作方的品牌溢价提升利润空间，实现速战速决并快速落袋为安。

　　哪怕自己拿的地、股权占大头，连“冠名权”、操盘权都可以不要，为了赚钱，这些“反常规”操作不寒碜。

　　按照四川联投的说法就是，“利润优先、做一成一、行稳致远”。

　　02

　　不走寻常路的“合伙人机制”

　　如果说仅靠“小而美”、“抱大腿”的打法就能干到民营房企“盈利一哥”，或许有些夸张，毕竟这种打法太简单，太容易被复制。

　　这背后更核心的因素，艳姐觉得是“机制”和“人”。

　　在四川联投官微的介绍中，他们给自己一个特别的定位：

　　房地产专业投资联盟平台。

　　换句话说，与其说四川联投是一家开发商，倒不如说他们是“资源整合商”、“财务投资人”。

　　如果将房地产开发链条切分，大致可以分为拿地、建房、销售3个环节，绝大部分房企主要干拿地、销售2个环节的业务，但四川联投似乎只干1个业务：

　　拿地。

　　建房和销售环节，都是通过资源整合，或者说是合作开发的形式来实现。

　　这个模式下，四川联投的目的非常单一，只要搞定资金、拿对地，确保做一成一就可以坐享收益了。

　　所以，最核心的资金，怎么来？

　　独特的合伙人机制。

　　说到合伙人机制，不得不提四川联投的创始人张巧龙。

　　地产圈的人大多对张巧龙比较熟悉。

　　张巧龙

　　公开信息显示，张巧龙是四川成都人，毕业于西南石油大学工业与民用建筑专业，早期曾就职于广元建筑规划勘测设计院、四川省城市建设监理有限公司等企业。

　　2006年前后，张巧龙入职四川蓝光地产，正式从房地产乙方转型甲方。此后14年，张巧龙从技术工程师做起，先后担任项目总、城市总、区域总，蓝光地产经营副总裁、常务副总裁，并在2018年出任蓝光地产总裁，全面操盘蓝光地产战略布局。

　　张巧龙接手后，蓝光地产规模，从2017年的582亿到2019年的1015亿，年复合增长率32%。

　　2020年，张巧龙履新广西本土房企彰泰集团董事长兼总裁，并在年底转任合伙人，直到2021年创办四川联投。

　　大家知道，地产行业是个资金、资源密集型行业。在蓝光的14年职业履历，张巧龙在沉淀了丰富的项目实操、企业管理经验外，还攒下了广泛的资源。

　　所以在创办四川联投时，张巧龙就拉来了“高量级”的高管团队。

　　像董事会主席张兵，早期主要在成都等地从事天然气管网建设、运营和供气业务，后面涉足地产、投资、新能源等领域；

　　张兵

　　总裁谢谋安，曾任百强房企四川正黄集团的总裁；

　　谢谋安

　　副总裁刘颖，分管策划、营销、物业，有万科、中海、凯德、金茂等房企工作经历，曾任金茂西南区域营销总监；

　　刘颖

　　副总裁梁燕，分管招采、成本，曾任正黄集团西南区域成本总监；

　　梁燕

　　副总裁唐洪涛，分管工程、设计，曾任蓝光地产副总建筑师。

　　更核心的是，他们还有一个共同的身份：四川联投的投资人。

　　目前四川联投的股权中，张巧龙占比约19.35%、谢谋安18.37%、梁燕4.58%、唐洪涛3.06%。

　　四川联投的这套合伙人机制，总结起来就是，高管“带资进场”，与公司利益进行了深度绑定，自然会穷尽各种方法为四川联投注入资源。

　　而在项目层面，四川联投也会引进投资人成立合营公司共同投资。

　　这套机制虽然实现了与高管、投资人的深度绑定，但也有一个bug，资金杠杆和滚动开发下，十分考验团队的资金统筹能力。

　　像四川联投及其关联方在重庆金茂璞印金开项目中，就通过股权质押融资了1.62亿，后续一旦有一个项目投资失利，可能会产生致命的连锁反应。

　　当然，或许是四川联投的规模太小，各大榜单中很难看到它的身影。不过他们给自己也定了个目标，2025~2027年销售额分别达到：

　　5亿、8亿、10亿。

　　规模或许跟大房企无法相提并论，但在目前的行情下实现2年翻一番，“野心”还是相当大的。

　　03

　　到底会不会“造房子”？

　　艳姐在前面提到，四川联投奉行的一个准则是“利润优先、做一成一、行稳致远”。

　　为了赚钱，他们甚至连“冠名权”、操盘权都可以不要，哪怕是自己拿的地、股权占大头。

　　也就是说，四川联投的合作开发，更像是在扮演财务投资人的角色。

　　不过艳姐一直觉得，产品才是房企的核心竞争力，一家房企的成功，首先是好的设计和产品。

　　目前四川联投的5个项目中，有4个是合作开发，只有成都宽窄学府是自操盘项目。透过这个项目，我们也能窥探四川联投到底会不会造房子。

　　项目紧邻成都一环，地段优越，但地块非常秀珍，占地约3800㎡，计容建面约9500㎡。

　　宽窄学府效果图过程稿

　　常规来看，地块越小，开发商很难有操作空间去打造园林和公共活动区域，也直接影响后期的居住舒适度。

　　如何放大小地块项目的地段价值？四川联投给到的解决方案是：

　　高定。

　　比如在外立面的塑造上，项目以灰为底色，大面积low-E玻璃+铝板+香槟色EPS，在横向线条还以弧线元素，营造钻石光感的视觉效果。

　　宽窄学府效果图过程稿

　　在景观的打磨上，他们通过全域架空，在最大化景观视野面宽的同时，还在架空层中设置“4点半课堂”等泛会所功能空间。

　　在户型的设计上，他们也做了诸多高定设计。

　　像在建面约115㎡的3房户型中，通过2梯2户设计，带来了近10㎡的类独立全明电梯厅空间；大面宽窄进深的设计，客厅面宽做到约6.9米，形成了一个超40㎡的大方厅，空间尺度和景观视野相当阔绰；另外还通过3飘窗+双阳台，总体带来近22㎡的实得空间，空间实得率达到惊人的96%。

　　宽窄学府建面约115㎡户型示意

　　这种高定，还体现在装标上。

　　作为双限项目，项目的装标不得超过3000元/㎡，但四川联投做到了“低价高配”的效果。

　　日立的中央空调、美国百朗的新风、德国菲斯曼的地暖、汉斯格雅的花洒、蒙娜丽莎的地板、欧派的橱柜，甚至全屋还配备了智能家居系统……

　　这样的配置，甚至可以跟现在市面上装标5000元/㎡的项目媲美。

　　虽然是“财务投资人”，但四川联投的产品设计功底还是相当在线的。

　　结语

　　行业震荡下行，民营房企大面积卧倒，但仍然不乏像四川联投这种“小而美”的代表。

　　艳姐觉得，虽然四川联投更多的像是扮演“财务投资人”的角色，但短短4年能有这么高的回报率，依然可以给到行业一些启示：

　　未来是稳健经营的品质房企时代，对民营房企来说，更核心的是要在整合资源的基础上，将有限的资源和精力投入到自己最擅长的领域，才能真正活下去，活得更好。

　　不过艳姐一直认为 ，产品才是房企的核心竞争力，如果只扮演财务投资人的角色或者有一个项目投资失利，四川联投未来在生存空间或许会面临不小的挑战。

　　最后，祝福每家房企都能找到适合自己的发展之路。

　　-本文推荐阅读-

　　主编：张艳

　　责编：Eric

　　本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系