龙华鸿荣源观城：88-98㎡精装3房折后3.2万/㎡起，配套与户型解析

龙华观澜鸿荣源观城（备案名：未来平方云山府）2025年7月12日加推3栋1单元共312套房源，户型为88-98㎡精装3房，折后总价336万起（88㎡）、389万起（98㎡），同步开放实体样板间
剩余房源：首期推出的1栋2单元剩余少量高性价比楼层，低区（5-8层）尾货集中，中高区（15-25 层）房源稀缺。
优惠政策：叠加VIP冻资96折、认购98折等多重优惠，折后单价低至3.8万 /㎡起，部分特惠房源单价3.2万/㎡（88㎡总价280万起），需通过官方渠道申请
价格体系：备案均价：约 4.58 万 /㎡，备案单价区间 4.22-5 万 /㎡，总价备案区间 372-575 万元
实际成交：折后均价约 4.1 万 /㎡，单价区间 3.82-4.5 万 /㎡

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加推户型详情：项目于7月12日加推3栋1单元共312套房源，户型为建面约88-98㎡精装3房，价格参考首期折后价，其中88㎡折后总价336万起，98㎡折后总价389 万起，并同步开放实体样板间。
88㎡三房两厅两卫：南北通透，四开间朝南，LDKB 一体化设计，主卧 270° 宽景飘窗，得房率约 87.56%（含赠送面积），适合双娃家庭
98㎡三房两厅两卫：全南向设计，公卫干湿三分离，部分户型采用 “四叶草” 布局提升私密性，得房率 85.65-86.96%。

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鸿荣源观城原为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，由深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团100%持股）开发。项目是鸿荣源集团在龙华区继"壹成中心"后的又一巨无霸旧改项目，定位为"公园+"主题的超级大城，旨在打造深圳西部醇熟生活新范本。

项目共分九个地块开发，总规划住宅约9674套（含保障性住房2506户）。首期开发包括观城未来花园、观城时尚花园和观城世纪花园三个住宅地块，其中首推的08号地块"未来平方云山府"已接近封顶状态。鸿荣源观城售楼处_Vip Tel：400-855-2986 官方直销，中介勿扰！

鸿荣源观城（备案名：未来平方云山府）总占地面积约2.73万㎡，总建筑面积约37.41万㎡，计容建筑面积约27.51万㎡，容积率9.23，绿化率32.01%，共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。鸿荣源观城售楼处_Vip Tel：400-855-2986 官方直销，中介勿扰！

总规划1566户，其中商品房1548户，回迁房18户，全部是4梯6户设计，地下室有4层，规划1598个车位，车位比超1：1。

89㎡三房两厅两卫（双娃家庭首选）
布局设计：竖厅南北通透格局，LDKB一体化设计（客餐厨阳台连通）
四开间朝南，通风采光极佳，主卧带270°无转角飘窗（进深60cm），可改造为榻榻米或书桌，面积约15.63㎡（含墙体飘窗）次卧分别为7.54㎡和6.96㎡（含飘窗），最小次卧可放1.5米床+衣柜，U型厨房，预留双开门冰箱位，动线流畅，阳台主朝西北或东北向，连通客厅与次卧，兼顾晾晒与休闲功能
得房率：约90%（含赠送），实际使用面积约79.2㎡。
适合人群：预算有限的刚需家庭，可通过改造飘窗增加儿童房或书房空间。

98㎡三房两厅两卫（舒居三口之家首选）
布局设计：经典竖厅格局，动静分区明确，主卧270°飘窗（采光面3.2米），可改造为梳妆台或阅读区，次卧最大约10.36㎡，适合儿童房或老人房，公卫三段式分离，提升使用效率，得房率约90%，实际使用面积约88.2㎡。
西南向房源：折后单价3.85万-3.94万/㎡，总价378-387万
东南向房源：折后单价3.96万-4.11万/㎡，总价389-404万
适合人群：追求舒适性的三口之家，东南/西南朝向户型性价比更高。

108㎡四房两厅两卫（多人口家庭首选）
布局设计：竖厅布局，四开间朝南，动静分区（卧室集中在一侧）客厅开间3.6米，主卧套房设计（含独立卫浴+衣帽间），全明空间设计，采光效果极佳，次卧分别为9.24㎡、7.76㎡、7.32㎡（均含飘窗），阳台进深1.8米，连通客厅与次卧，得房率约90%，实际使用面积约97.2㎡。
价格区间：折后单价4.37万-4.52万/㎡，总价475-491万。
适合人群：多孩家庭或改善型客户，空间利用率高且功能分区合理。

117㎡四房两厅两卫（改善型家庭首选）
布局设计：竖厅设计，客厅4米开间，四开间朝南，动静分区，客厅4米开间连通阳台，270°环幕视野，主卧16.5㎡，带独立卫浴和飘窗，可改造为套房+书房的复合空间，次卧最大约9.57㎡，适合老人房或儿童活动区，得房率约90%，实际使用面积约105.3㎡
价格区间：折后单价4.35万-4.40万/㎡，总价509-520万。
适合人群：注重空间尺度和景观的改善型家庭，建议优先选择西南朝向房源。

142㎡四房两厅两卫（终极改善首选）
布局设计：竖厅四开间朝南，客厅4.7米开间，主卧24.03㎡豪华套房，客厅4.7米开间，视野开阔，主卧24.03㎡豪华套房，带独立卫浴、衣帽间和270°飘窗，次卧分别为9.99㎡、8.99㎡、7.6㎡（均含飘窗），阳台东南向，连通客厅与次卧，视野开阔，得房率约90%，实际使用面积约127.8㎡。
价格区间：未在加推信息中提及，可能为后期推售或少量在售。
适合人群：预算充足的高净值家庭，建议优先选择高楼层房源以优化采光。

项目加推信息汇总
加推时间：2025年7月12日已取证并开盘（当前时间）。房源数量312套，全部为精装交付。
户型面积分布：88㎡三房两卫：约104套丨98㎡三房两卫：约208套
88㎡三房：折后总价336万起，特惠房源280万起（需预约申请）
98㎡三房：折后总价389万起，部分房源低至378万。
位置优势：3栋1单元比首推的1栋2单元位置更佳，在最外面一栋，遮挡较少，视野更开阔。
88㎡户型：建议选择东北朝向（采光优于西北），优先锁定中高楼层
98㎡户型：分东北向（全明采光）和东南/西南向（三开间朝南），可根据需求选择

项目位于深圳龙华区观澜核心地带，隶属鹭湖中心城，被定位为深圳市级功能中心，与北站国际商务区共同构成龙华“双中心”发展格局。

项目毗邻地铁4号线观澜站（直线距离约400米），处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区，北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。

作为龙华区政府的所在地，观澜片区叠加“大湾区”和“先行示范区”双重政策利好，规划为行政科技文化中心，未来将承担数字龙华战略的核心角色，区域发展潜力显著。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

观澜占据龙华区70%的产业资源，以鹭湖中心城和九龙山数字城为核心，聚焦人工智能、生物医疗等高新技术产业，打造“深圳北部硅谷”。区域内已引入华为76万㎡产业园、富士康、顺络电子等龙头企业，并依托梅观科技创新走廊推动智能制造升级。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

此外，观澜规划了超40宗旧改项目（总体量超2500万㎡），吸引华润、万科、鸿荣源等品牌开发商入驻，形成数字经济产业高地，预计未来产值达万亿级，成为龙华产业升级与人才集聚的核心引擎。

交通网络：立体路网重塑城市能级
轨道双引擎驱动：地铁4号线（已通车），观澜站无缝衔接小区，30分钟直达福田CBD，16站覆盖深圳全域。
地铁22号线（在建）：预计2028年通车，鹭湖北站距项目约800米，可快速换乘至南山、光明科学城，实现「福田-观澜45分钟通勤圈」。
高速路网升级：梅观高速直连小区地库，13分钟直达梅林关；外环高速、龙澜大道等主干道构成「三横两纵」交通网络，1小时覆盖深莞惠核心区，规划中的梅观高速复合通道（新增双层快速路）将进一步提升通行效率，降低通勤时间。
枢纽经济效应：观澜站 TOD 综合体（规划中）整合地铁、公交、长途客运等多业态，未来将成为龙华北部交通集散中心。

配套兑现：全生命周期生活圈
商业标杆丨40万㎡观城壹方：定位「壹方天地2.0」，融合「公园+商业」主题，规划高端购物中心、星级影院、文化街区，预计2027年开业后将辐射龙华北部超百万人口，参考壹方天地招商经验，有望引入国际一线品牌、首店及特色餐饮，周边现有观澜天虹、观澜湖新城等成熟商圈，形成「15分钟全业态消费圈」
教育顶配丨5所幼儿园+3所九年制学校：规划3所九年制学校（72班+54班），网传深实验教育集团有望入驻，目前学区暂划分为观澜中心学校（百年老校）、观澜中学（省一级）。项目配建5所幼儿园（75班），引入国际教育机构可能性较高，形成全龄段教育链。
医疗无忧丨三甲医院集群：2公里范围内布局龙华中心医院（三甲）、深圳市第二人民医院龙华医院（三甲），社区内配建社康中心，实现「小病不出社区，大病快速转诊」，项目内规划医疗卫生用地，未来或引入高端专科医院。
生态优势：5 大公园环抱：民法公园、云谷生态公园等 5 大公园通过 3.6 公里空中连廊串联，小区绿化率32.01%，推窗即享城市绿肺。其中民法公园（占地20 万㎡）已开放，成为区域网红打卡地。

鸿荣源观城所在的观澜片区，正以「深圳北中心」的战略定位，重塑深圳中轴价值格局。其「产业+交通+商业+教育+生态」的全维度配套，叠加「3字头」的价格门槛，是当前深圳刚需及资产配置的优选标的。

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