卖房人去世，继承人能以价格低为由拒履行合同吗？北京律师分析

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在房屋买卖交易中，若出卖人在签约后去世，其继承人是否需要继续履行合同义务？近日，一起因卖房人去世后继承人拒绝协助办理房屋过户引发的纠纷案件，法院给出了明确答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告张磊、张明向法院提出诉讼请求：

判令被告继续履行原告与刘芳于 2020 年 4 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告将刘芳名下位于北京市大兴区二号房屋所有权转移登记至原告名下；

本案诉讼费用由被告承担。

张磊、张明称，2020 年 4 月 29 日二人与刘芳签订《存量房屋买卖合同》，约定购买刘芳名下二号房屋，成交价格 180 万元，分期支付房款：2020 年 4 月 27 日前支付首期 40 万元，过户后一个月内支付 40 万元，过户后三个月内支付剩余 100 万元。双方约定合同签订后十日内共同申请办理转移登记手续。2020 年 5 月 13 日刘芳因病去世，合同未能如期履行。刘芳生前无配偶及子女，其母赵兰为唯一继承人，而赵兰已于 2020 年 11 月 23 日去世，被告李华、李敏系赵兰的继承人。房屋出卖人死亡后，其继承人应承继合同义务继续履行，故诉至法院请求判令二被告协助过户。

（二）被告的抗辩主张

李华辩称，不同意原告的全部诉讼请求：

原告无法证明案涉合同为刘芳真实意思表示，合同约定价格不符合当时市场行情，原告未举证证明价格合理性，应承担举证不能后果；

即使合同有效，原告未充分证明履行付款义务，其有权行使先履行抗辩权。原告主张的 40 万元首付款中 36 万元为 2019 年转账，4 万元为 2020 年 4 月 28 日支付，称系理财款折抵，但刘芳未返还的理财款高于 36 万元。原告提交的付款声明为打印文字仅手写签字，存在事后打印可能性；

原告在刘芳去世后擅自取走其银行卡存款近 200 万元，修改密码且拒不归还手机，主观恶意明显，其无能力按约支付剩余房款，可能用侵占的款项充抵购房款，故有权行使不安抗辩权，在原告证明有付款能力前拒绝配合过户。

李敏辩称，原告与刘芳签订的买卖合同系虚假合同，其从未听刘芳提及卖房事宜，请求法院驳回原告诉求。

（三）法院查明的关键事实

张磊、张明系父子关系。2020 年 4 月 29 日，刘芳与二人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘芳将二号房屋（建筑面积 177.61 平方米，商品房）以 180 万元出售，合同有刘芳、二原告及三位见证人签名捺印。

合同约定首付款 40 万元于 2020 年 4 月 27 日前支付（刘芳确认已收到），剩余款项分两期在过户后支付；双方应于合同签订后十日内共同申请转移登记。

刘芳 2020 年5 月 13 日去世，生前无配偶子女，其母赵兰为唯一继承人；赵兰 2020 年 11 月 23 日去世，李华、李敏系赵兰子女，为其继承人。

原告提交的银行明细显示 2019 年 2 月分两笔向刘芳转账 36 万元，2020 年 4 月 28 日转账 4 万元，刘芳 2020 年 4 月 29 日出具收条确认收到首付款 40 万元，并签署声明称自愿低价卖房给原告，因原告在其生病期间给予照顾，知悉市场价格且不存在欺诈等情形。

原告自 2016 年起居住在二号房屋，支付物业费、供暖费等，并对房屋进行装修。被告提交的房价走势图显示 2020 年大兴区房屋均价 4 万元以上，主张案涉房屋市场价应为 700 余万元，合同价格明显偏低。

二号房屋无抵押、地役权等登记，存在原告申请的司法查封（2022 年 7 月 14 日至 2025 年 7 月 13 日）。二原告具备购房资格。

被告不认可合同真实性，主张刘芳签约时病重无能力签字，合同签订地点与住院事实矛盾，见证人签字程序存疑，但未申请笔迹鉴定，亦未提供相反证据。

二、案件分析

（一）争议焦点

案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否有效；

被告作为继承人是否应继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。

（二）法律分析

合同效力认定：民事法律行为有效需具备行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗。本案中，原告提交的合同有刘芳签名及见证人见证，刘芳虽住院但所患疾病未影响精神意识，其签署的声明明确载明卖房系自愿且知悉价格，因原告照顾而低价出售，符合常理。被告主张合同虚假但未提供证据，亦未申请笔迹鉴定，故应认定合同系双方真实意思表示，合法有效。

价格合理性问题：被告提交的房价走势图不能准确反映案涉房屋所在区域实际价值，且房屋交易价格属于当事人意思自治范畴，只要不损害他人及社会公共利益，低价交易不影响合同效力。原告与刘芳生前存在密切关系，基于照顾而低价卖房具有合理性。

继承人义务：合同一方死亡后，其继承人应在继承遗产范围内承受合同权利义务。刘芳的继承人赵兰去世后，李华、李敏作为赵兰的继承人，应继续履行刘芳在合同中的义务。

抗辩权主张：原告已举证证明支付首付款且刘芳出具收条确认，剩余款项支付条件为过户后，被告主张先履行抗辩权无依据。原告是否侵占刘芳遗产与本案非同一法律关系，不影响合同履行，被告可另案主张权利。

过户条件：案涉房屋虽有司法查封，但系原告申请，且原告具备购房资格，不存在法律上或事实上的履行障碍，具备过户条件。

三、裁判结果

法院判决：李华、李敏继续履行张磊、张明与刘芳于 2020 年 4 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内协助张磊、张明办理房屋产权过户登记手续，将位于北京市大兴区二号房屋的所有权由刘芳转移登记至张磊、张明名下。

四、案件启示

（一）房屋买卖合同签订应规范留存证据

签订房屋买卖合同时，应确保合同条款完整明确，由双方亲自签名捺印，必要时邀请见证人在场并记录签约过程。对于低价交易、以理财款折抵房款等特殊情况，应通过书面声明、补充协议等形式明确原因，留存资金往来记录、收款凭证等证据，避免日后就合同真实性产生争议。

（二）继承人应依法承继合同权利义务

合同当事人死亡后，其继承人在继承遗产的同时，应依法承继合同中的权利义务，不得无故拒绝履行。继承人以合同真实性存疑、价格不合理等为由抗辩的，需提供充分证据证明，否则应承担继续履行的责任。

（三）合理区分不同法律关系纠纷

本案中原告是否侵占卖房人遗产与房屋买卖合同履行属不同法律关系，被告应通过另案诉讼解决遗产争议，不能以此为由拒绝履行合同义务。当事人应明确不同纠纷的法律性质，避免混淆主张权利的途径。

（四）诉讼中需积极举证维护权益

当事人对自己提出的主张应提供充分证据支持。主张合同无效的一方需举证证明合同存在意思表示不真实、违反法律强制性规定等情形；主张已履行付款义务的一方应提供转账记录、收款凭证等证据。未能举证的，将承担不利后果。

在房屋买卖交易中，无论是出卖人、买受人还是继承人，都应遵守合同约定和法律规定，注重证据留存，通过合法途径解决争议，确保交易安全与稳定。必要时可咨询专业律师，防范法律风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）