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北京有九大别墅区，但是如果要说北京豪宅别墅的第一居所，无疑中央别墅区，可以作为大多数富豪们的第一居所，也是名气最大的豪宅板块。什么是第一居所？顾名思义，就是长期居住，每天要生活的景观视野好，有阳台，有松弛感，有设计感的大House。半个小目标能买到的北京新房不少，但真正做到低密、宜居、景观视野好的豪宅真的不多。
作为豪宅专家的懋源，在后沙峪中央别墅区打造的懋源云纪称得上唯一超低密、且拥有空中庭院的四代住宅。懋源云纪容积率1.1（主动损容8000平，实际容积率1.05），限高24米（局部36米），规划153栋住宅楼，包括16栋洋房平墅、15栋独墅、3栋联排和119栋双拼别墅，共计573户，已于5月28日取得预售许可证。拟售价格在5.49万-6.71万元/㎡区间。

有数据显示，以1万㎡土地面积为例，每降低0.1的容积率，将为生活添加许多的“不一样”：楼栋减少0.5栋、楼间距增加2米、日照增加15分钟、小区路面拓宽0.2米、绿地率增加1%、小区增加10棵树。可见，低容积率的低密社区，才是“好房子”的基石。

容积率低于1.2的低密地块，建造的叠拼、洋房等产品是近20年来供应相当稀少的产品，具有高层难以比拟的居住体验。比如通州某河景房，景观视野也不错，但限高100米，这种超高层居住体验必然不如洋房、叠拼等类型的产品。在居住感受上，低密社区不仅可以拥有更大居住空间和绿化面积，还能够拥有更充足的日照和开阔视野，减缓城市生活压力。

在懋源云纪项目上，懋源做了三点突破常规设计：一是把地块西边最好的湖景留给了440平层户型，用一座“扇亭”空中大露台，让湖景成为私家花园景观。

二是懋源斥巨资升级的4.3万平米公园湖区景观，水域面积近2万平米，为业主打造出一个集生态与国际资源于一体的别墅社区。

• 湖区园林

三是自损容积率8000平方米。按照报规指标，地上计容建面18.59万平米，但实际建设的地上建面为17.8万平米，让容积率从1.1变成1.05。懋源云纪堪称为北京15年内唯一将公园建在自家社区的新房别墅。更绝的是，融合温榆河公园、绿地面积，项目综合居住生活密度仅0.18。在未来也不太可能会有这么极端地段的地块出让了。

• 温榆河景观

从低密这个角度看，豪宅买家讲究的不仅只是楼盘低密，更是板块低密，环境低密。懋源云纪所在的后沙峪中央别墅区，一直以来都是别墅产品居多，西侧紧邻温榆河公园顺义园，环境也是十分低密。

居住感受

对于豪宅买家来说，他们想要的并不是基础户型，装修，而是低密，还有稀缺，更重要的每天日常生活的舒适度和松弛感。他们非常清楚材质装修成本的投入，他们要的就是地段价值，产品价值，足够稀缺，财富安全的综合平衡，这才是影响他们决策的最终因素。其底层逻辑可概括为：资产韧性（穿越周期的能力）>产品价值（居住与社交功能）。具备稀缺资源整合能力的产品将成为未来竞争焦点。

懋源云纪的地段价值十分稀缺，所在的中央别墅区处于东北五环外，东起京承高速，西至机场高速，北到机场北线，南至京平高速。中央别墅区后沙峪板块，经历了30年的沉淀，形成了全球化成熟资源配置、跨国企业聚集度高、塔尖圈层价值、高品质产品的滨河典范。

懋源云纪位置处于上风上水的临空经济区，目前已初步成为以机场为依托，以空港经济开发区、国门商务区等主导产业突出、产业集聚明显、辐射带动能力强的高端产业功能区，正成为首都东部发展带最具经济活力的新增长极。高端商业也不缺，顺义山姆会员店就在附近。

• 周边配套

交通上也有两大利好消息，京密路一期高架已正式通车，大大联通了四环路、五环路、机场高速等的距离。

安立路快速化改造工程，作为北京市“100个重大基础设施项目”之一，已完成温榆河东西辅路桥钢箱梁吊装，正在开展桥面系施工，尽快实现二期导行的全部实施。安立路（科荟路-北六环路）快速化改造工程设预计2026年12月基本完工。

• 区位图

此外，北清路采取分期建设，与安立路立交节点将三层高架优化为二层，为远期北清路实施上跨或下穿均预留建设条件。结合目前状况，充分利用既有六环路小汤山立交，进一步简化安立路与六环路立交规模，缓解交通拥堵。改造后，小型机动车通行能力将提升2.25倍，从北五环至北六环段高峰用时将减少约半小时。

粉丝现阶段也会同时考虑孩子的升学问题。懋源云纪距鼎石国际学校4.3公里，距海嘉国际学校3.6公里，距ISB国际学校5.3公里，开车15分钟。如果有国际学校需求，这个项目完全可以满足。医疗资源后沙峪也不缺，项目东侧就是友谊医院。综上，城市资源占位都是高端、顶级、成熟资源，豪宅第一居所首选板块，就是它。

660平合院

并且，懋源云纪创造的是一种可以兼得的产品，大平层的舒适感，别墅的空间感和多样性，都有。生活需要一个人读书的宁静，也需要亲朋好友的社交喧闹。

懋源云纪的大合院双拼合院660平大户型就是地上三层、地下两层。地下二层有停放3台爱车的车库，影音室，家政房，顶层有空中庭院，空间感更强。停完车直接进家，先是一个独立场景，一部私属电梯往上直达3层主人层，又是一个温馨的家。

影音室不作为交付空间，因为每个人都有不同的爱好，有些人可能需要一个琴房，有的人需要一个瑜伽室，也有可能需要一个酒窖。

• 影音室

一层是社交会客层，“全景舱”设计，客厅两面环绕超大面积玻璃窗，给观景体验带来了质的飞跃。公区能植入立体景观轴等……最终呈现出“独门独院，有天有地有花园，得房率超100%”的落地效果。老人房还带庭院，“阳光平权”得以完美诠释。其他层不再赘述。参考此此文链接：评测贴 || 懋源云纪，立体式院墅生活！

在这样一套合院里，所有的场景都不会在一个平面展开，单一功能极致化。当今天家里来客人了，有社交的情况下，就可以只在一层。其他家人的日常生活也不会被干扰。这样比较大尺度的房子可以作为第一居所，它能够承载家庭漫长发展周期的各个阶段。

• 合院实拍图

• 440平楼王大平层效果图

马老师在项目现场已看到户型图，如果有感兴趣的粉丝，您可以第一时间私信马老师ma13910337295，可进行一对一专属咨询。

• 西南角弧形阳台户型为440平

弧形阳台不仅面积大，观景上更是视野开阔。观温榆河公园，观社区人工湖，水天相接，充分享受眼前的自然景观，别提多享受了，晴天还能看到未来科学城、中国尊、望京soho。

• 440平户型效果图

300平叠墅

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懋源云纪还有300平米叠墅，共70户。300平复式叠墅户型南向约11米面宽，3.3米层高，拥有 270 度观景视野。这个户型的亮点不少。

• 300平叠墅户型图

第一，6.8米挑高环景厅、餐厅、开合式厨房、庭院四大功能相互贯通。

• 客厅，效果图已封挑空

一层南北双庭院格局，南向约50㎡阳光庭院。北向30㎡景观庭院。二层不送露台，但送了两个挑空层，一个在客厅上空，一个在旋转楼梯间，约50平。奇偶层之间设计防火挑檐，可以更好地保护庭院的隐私。

• 空中庭院

第二，阳关八角厅是9米通高立体采光井设计，将空间尺度向上延伸可调光玻璃穹顶，配合270度观景窗，早餐、阅读、喝茶都可以在这里轻松实现。

• 阳光八角厅

第三，光感悬浮楼梯，钛镁合金骨架+钢化超白玻踏板，承重达1.5吨，内置光纤导光系统，夜间呈现“银河阶梯”效果。

• 悬浮楼梯实拍

南向三套卧+多功能室设计，家人间既能互相亲密交流，也能各自互不打扰。

• 主卧实拍

260平平层

项目主力套型是220-260平米的大平层，奇偶阳台，空中庭院，北京首创！260平平层户型偶数层送南向三面宽露台（客厅+2个次卧），约48平；奇数层送南北双露台（南面主卧+北面餐厅/次卧/主卫），约58平。

• 260平平层户型图

南向3.5米大露台，会客、观景、种花，真正可以有私属花园。

• 空中庭院

南向四面宽达18.4米，客厅+三个套卧，动静分离，窗地比达1:1.2。客厅（面宽6.7米）与餐厅、庭院贯通一线，一体化设计，形成家庭社交超级中轴。餐厅北侧带窗，厨房面宽4.3米宽。

主卧套房面积超50平，独立衣帽间，全景飘窗，主卫双台盆，主人的尊享感有了。

• 主卧实拍

主卧连接庭院，样板间做了阳光浴缸，您可以根据自己家庭需求设计成花园，阅读空间均可，观景效果也是超好的。

• 南向庭院

紧邻主卧的南向次卧套房可以做儿童房、老人房，当然也可以打通形成更大的主人房。北向多功能室可根据家庭生活需求打造为书房、琴房等，也可与卫生间打通形成套房。

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