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本资料不作为要约或承诺，图片、文字、数据等仅供参考，仅用于介绍房地产项目

项目基本概况

中车中环学府，原名中车津浦智汇港，是位于天津市河北区南口路与南口东路交口的大型城市更新项目，由中车科技园(天津)有限公司开发。项目整体定位为中环核心品质人居，是央企中车打造的高品质住宅项目。项目一期一标段8栋楼已全面封顶，预计2026年3月31日交房。

地块背景与土地信息

地块来源与规划

中车中环学府项目所在地块为河北区南口路地块（编号：津北南(挂)2023-012号），土地面积153,807平方米，由中车以33.2亿元底价摘得[48]。该地块土地用途为城镇住宅、商服、教育，住宅地块容积率为1.0-2.9。

地块四至为：东至春环路，南至南口东路/博学道，西至南口路，北至津浦南路/京沪高铁[48]。地块规划居住用地地上建筑面积为20.9万平方米，商务商服用地地上建筑面积为15.2万平方米，总体量超36万平方米，是天津市近年来出让的最大地块之一。

楼面地价分析

根据土地出让信息，该项目居住用地折合楼面地价为13,298元/㎡，商务商服地块折合楼面地价为3,557元/㎡。从整体来看，该项目土地成本相对较低，为后续的开发和销售留出了较大空间。

板块分析

板块历史背景

河北区是天津市的发祥地之一，也是天津市6个中心城区之一，因清末为"河北新区"所在地及大部分地处海河以北而得名。河北区历史文化资源丰富，拥有觉悟社旧址、意式风情区、大悲禅院、李叔同故居、梁启超故居等众多历史人文景观。

新开河作为天津东北部最长的一条绿色走廊，河北区政府正在将新开河两岸"美化到极致"，未来将形成滨水综合服务带、城市宜居生态走廊和文化创意城区。

板块发展规划

河北区通过城市更新充分挖掘区域文化资源，不断加强历史文化街区、红色资源、工业遗产等保护利用，打造城市文化新名片。河北区提出了"三带、三区、多点"的城市更新格局，其中"三带"指的是海河—北运河沿线商旅文融合经济带、新开河沿线科创文融合经济带、百年中山路文旅融合经济带。

中车中环学府项目位于新开河板块，将受益于新开河沿线的科创文融合经济带发展，同时项目自身也规划了约15万平方米的商业、幼儿园等配套，将为区域注入新的活力。

产品分析

户型设计

中车中环学府项目提供多种户型选择，从搜索结果中可以看到以下户型信息：

76-122㎡的两居室和三居室户型

86-122㎡的三居室户型（9楼）[38]87㎡和110㎡的三居室户型（13楼）

89㎡的三居室户型（1楼）[38]项目最小户型为76㎡的两居室，最大户型为122㎡的三居室，满足不同家庭结构的需求。项目采用2梯4户设计，1楼为27层到顶，9楼为27层到顶，11楼也有部分户型在售。

产品特点

毛坯交付：项目采用清水毛坯交房，为业主提供了更多的装修选择[0]。

绿化率高：项目强调"绿化率高 低密居所 人车分流"的特点，为业主提供更好的居住环境。

智能化设计：作为中环核心品质人居，项目在设计上注重品质和现代感，符合中车作为央企的定位。

教育资源丰富：项目引入了"育婴里教育集团+天津一中河北学校教育集团"的九年一贯制学校，小学部引入育婴里教育集团优质教育资源，中学部引入天津一中河北学校教育集团优质资源。这所九年一贯制学校已经动工，预计2026年秋正式招生，配套幼儿园也已经在建设中。

配套设施

教育配套

中车中环学府项目在教育配套方面具有显著优势：

九年一贯制学校：项目引入了"育婴里教育集团+天津一中河北学校教育集团"的九年一贯制学校，小学部引入育婴里教育集团优质教育资源，中学部引入天津一中河北学校教育集团优质资源。

幼儿园配套：项目内部设置幼儿园，实现"目送式"教育。

周边教育资源：项目周边还有天津外院附中等教育资源，为业主子女提供多元化的教育选择。

入学政策：该项目业主可享觉悟学校优先入学政策。

交通配套

中车中环学府项目交通便利，主要体现在以下几个方面：

地铁沿线：项目被标记为"地铁沿线"的楼盘特点，说明周边有地铁线路经过。

道路网络：项目西侧为南口路，南侧为南口东路（博学道），东侧为春环路（地块内配套道路），北侧为津浦南路，交通便利。

商业配套

中车中环学府项目商业配套丰富：

大型商业：项目规划了约15万平方米的商业配套，为业主提供一站式购物体验。

生活便利：项目被标记为"公园"的楼盘特点[6]，说明周边有公园资源，丰富业主的休闲生活。

文化创意：随着新开河沿线的科创文融合经济带发展，项目周边将形成文化创意城区，为业主提供丰富的文化生活。

其他配套

医疗资源：河北区拥有丰富的医疗资源，包括天津市第四中心医院、天津市第三中心医院等，为业主提供便捷的医疗服务。

文化资源：河北区历史文化资源丰富，拥有觉悟社旧址、意式风情区、大悲禅院、李叔同故居、梁启超故居等众多历史人文景观[26]，为业主提供丰富的文化生活。

价格分析

中车中环学府项目的价格信息如下：

均价：项目整体均价约24,000-26,000元/平方米[3]，2024年11月价格为24,000-25,000元/平方米[39]。

总价：项目总价约为155-300万元/套。

价格变动：2024年11月，项目价格从24,000元/平方米调整为25,000元/平方米。

销售情况

中车中环学府项目销售情况良好：

市场表现：项目2024年7-8月连续两月成为所在区域的销冠楼盘。

单盘贡献：2024年11月，河北区新房共计签约1.8万平方米，其中中车中环学府成交面积超过1.2万平方米，凭借一己之力撑起了河北区的"一片天"。

节假日销售：2024年中秋节期间，中车中环学府单日认购10套房源，十一假期楼处现场同样火爆。

购房人群分析

结合项目特点和周边配套，适合购买中车中环学府的人群主要包括：

刚需家庭：项目提供76-122㎡的两居室和三居室户型，适合刚需家庭购买，特别是首次置业的年轻小两口。

改善型家庭：项目提供87-122㎡的三居室户型，适合有一定经济基础的家庭进行改善型购房。

注重教育的家庭：项目引入了"育婴里教育集团+天津一中河北学校教育集团"的九年一贯制学校，适合注重子女教育的家庭购买。

追求品质生活的人群：项目作为央企中车打造的中环核心品质人居，适合追求高品质生活的人群购买。

投资客：项目位于内中环区域，交通便利，周边配套完善，具有一定的增值潜力，适合投资客购买。

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