连续落子城市更新项目 中建壹品“曲线”加码上海

中经记者 方超 石英婧 上海报道

（中建壹品在上海市杨浦区滨江板块布局的三大项目。图片来源：公司官微）

在龙头房企逐鹿上海土拍大战中，中建壹品投资发展有限公司（以下简称“中建壹品”）将“突围”的重点放在了落子城市更新项目上。

日前，上海市杨浦区政府官网发布公告称，杨浦区定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊，以下简称“定海社区地块”）历史风貌保护项目实施主体为中建壹品。据悉，中建壹品拿下该地块的代价为22.57亿元。

据《中国经营报》记者了解，中建壹品进入上海市房地产市场的时间并不长，但已连续三年在杨浦区落子城市更新项目，并主导开发了浦江之星、外滩源著、华忻坊等项目。在“曲线”加码上海市的同时，锚定“千亿地产”目标的中建壹品也密集在北京市、深圳市等一线核心城市开疆拓土。

“将北京市、上海市、深圳市等一线城市作为全力聚焦拓展的第一发展梯队，不断提升城市深耕水平，夯实战略支撑。”中建壹品党委书记、董事长徐超曾对外表示，“对这两年行业给我们的‘地产黑马’称呼，我深感荣幸但也持有理性态度。”

超22亿拿下城市更新项目

在颇为热门的杨浦区滨江板块，中建壹品再度拿下了城市更新项目。

6月30日，上海市杨浦区政府官网发布信息称，按照杨浦区定海社区地块历史风貌保护项目遴选公告确定的操作流程，经区政府第124次常务会议审议通过，本项目实施主体为中建壹品。

据了解，定海社区地块历史风貌保护项目位于杨浦区滨江南段，建设用地面积21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米。

记者注意到，早在5月16日，杨浦区政府官网就对外发布了定海社区地块历史风貌保护项目实施主体候选人遴选公告，对申请资格提出了一系列要求。其中，具备“历史风貌保护项目的开发经验”备受市场关注。

根据要求，申请人（联合申请人中的主要投资人）或其关联企业（即与申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人，下同）应具有2022—2024年在本市历史风貌保护项目的开发经验。

而中建壹品此前已拥有在杨浦区开发相关项目的经验。不仅如此，记者翻阅《杨浦区定海社区地块规划建设要求》等附件发现，该项目地块还提出了保障房配建、住宅管理、红色资源、风貌保护等多条具体要求。例如，在保障房配建方面，要求受让人应按不低于住宅地上计容建筑面积5%（计1484.75平方米）配建公共租赁住房。

此外，定海社区地块历史风貌保护项目还设立了土地使用权底价，底价为22.57亿元。

记者进一步梳理发现，除上述定海社区地块历史风貌保护项目外，自2023年以来，中建壹品已在杨浦区拿下了“杨浦区定海社区I14-01地块（大桥街道90街坊）、I15-03、I15-02地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目”和“杨浦区定海社区H4-10地块（定海街道154街坊）风貌旧改地块”。

加码城央需克服多重挑战

中建壹品密集加码上海房地产市场，并以城市更新项目作为突破口的原因何在？

“目前，房企对外投资都会把风险防控放在首位，主要布局核心城市的核心地块，这些区域主要以城市更新项目为主。”同策研究院联席院长宋红卫向记者分析称，从市场销售情况来看，上海市核心区域的改善项目走出了独立行情，房价逆势上涨，并且“日光盘”频现，具备较高的投资安全边界。

在业内人士看来，中建壹品持续在上海市布局城市更新项目，这种拿地策略或与其此前在上海土拍市场的竞拍经历有关。

公开资料显示，早在2022年上海市第二轮集中供地中，中建三局就曾联合湖北文化旅游参拍杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊），但最后未能如愿。而中建壹品即为中建三局旗下房地产开发公司。天眼查显示，2007年12月—2021年3月，中建壹品名称为“中建三局房地产开发有限公司”。

值得注意的是，在当前多变的房地产市场行情下，房企入局上海市核心区城市更新项目，还需克服多重挑战。

“城市更新项目具有几大难点：一是项目投资周期较长，房企面临的资金成本压力大；二是很多项目涉及文物保护，部分项目在空间打造过程中受限较多。”宋红卫告诉记者，城市更新项目以城市发展规划为主导，项目盈利方式大多需要通过资产管理和运营收益来实现，与房企此前开发销售房地产项目的变现模式有本质区别。

“房企涉足城市更新项目需要具备雄厚的资金实力，所以有些项目会由多家房企联合开发，主要是互相借力，优势互补。同时，房企必须要具备资产运营的理念。”宋红卫向记者强调。

据了解，徐超此前曾对外表示：“充分发挥中建三局全产业链优势，全方位推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式，提高项目的整体盈利能力。”

“千亿地产”目标如何实现？

在上海市密集布局城市更新项目的同时，中建壹品近年来也在持续加码北京市、深圳市等一线核心城市。2024年年初，徐超在接任中建壹品“一把手”一年半后，便给中建壹品定下了“千亿地产”目标。

2024年1月13日，中建壹品党委一届二次全体（扩大）会、一届二次职工代表大会、2024年工作会召开，徐超作题为《锚定千亿地产 聚力实干争先 奋力谱写企业高质量发展崭新篇章》的讲话，对2024年工作提出五个方面要求，第一条便是“提高区域站位，全力冲刺全国房企20强”。在销售规模上，目标是“能够做到上千亿”。

自2024年1月开始，中建壹品在北京市、深圳市等地密集拿地。当年1月4日，在北京市2024年第一场土拍中，中建壹品以22.3亿元底价摘得丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-041地块；2月，中建壹品又以48.76亿元竞得北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块。

“随着近两年楼市调控政策频出，公司将重心转向更具发展潜力和市场需求的城市，积极调整市场布局，向北京市、长三角、大湾区等高能级城市转移，形成了‘北上深蓉’区域市场新格局。”徐超此前表示。

在全国重点城市落子项目的同时，中建壹品在全国房企排行榜中的位次也不断提升。克而瑞统计数据显示，2024年，中建壹品以424.1亿元的操盘金额，位列全国房企第19位。今年上半年，中建壹品以173.7亿元的操盘金额，排名第20位。

从目前情况来看，中建壹品距离实现“千亿地产”目标还有一段距离。对于在上海市频繁布局城市更新项目的原因、未来是否会将该模式复制到其他城市等问题，记者日前向中建壹品相关负责人发送了采访提纲，但截至发稿未获进一步回复。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）