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农村房屋买卖因涉及宅基地使用权，其合同效力常引发争议。尤其是在房屋面临拆迁时，这类纠纷更是频发。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周建明、郑兰向法院提出诉讼请求：请求法院判令原被告双方所签署的房屋买卖合同无效。
周建明、郑兰称，周建明在 2007 年生病动大手术，急用钱出售了北京市大兴区黄村镇前辛庄村宅基地上的一号房屋。2007 年 11 月 28 日，被告以合同价格 48 万元购买了该房屋，但只支付了一半价款，即 24 万元。事后，他们认为该房屋买卖合同明显乘人之危、显失公平，先后多次与被告沟通取消合同，却遭到被告拒绝。此外，原告认为买方不具有本村宅基地购买权，故主张双方房屋买卖合同无效。
（二）被告的抗辩主张
被告赵莉辩称：
房屋买卖合同不存在无效情形，是双方真实意思表示。买卖发生于 2007 年，距今已 17 年，原告此前未主张过权益，直到房屋拆迁才起诉，动机不纯，有违契约精神和诚实信用原则。
被告购买房屋后，向前辛庄村民委员会交纳了 3 万元宅基地使用费，并与村委会签订宅基地使用合同书，获得合法使用权，经村委会批准，与一般农村房屋买卖不同，合同有效。
关于是否具有购买资格，应由村委会召开村民代表大会确认，未经决议不能否认。
原告称仅支付一半房款与事实不符，实际成交价款为 23.8 万元，合同约定 48 万元是为提高原告违约成本，且合同注明 “乙方全款已付清甲方”，17 年间原告未主张过房款，翻建房屋时原告也积极配合办理手续，可见房款已付清。
原告出售房屋后在村西侧养牛场另盖房屋，此次也已拆迁并获利益，无损失。
实际购买人为赵娟，并非赵莉，原告诉讼主体错误。
被告赵娟辩称：当时签订合同是双方真实意思表示。2007 年 11 月签订合同后，2008 年 4 月其申请翻建房屋需要审批，原告一直协助办理，若无原房主配合，无法拿到宅基地使用合同书，故合同真实有效。因个人原因，经赵莉同意，合同用赵莉名字签署，宅基地使用合同书也用赵莉名字，实际使用人是自己，房屋被拆迁人也是自己。
（三）法院查明的关键事实
2007 年 11 月 28 日，周建明、郑兰（甲方）与赵莉（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将一号房屋（四间北房，总占地面积 414 平米）出售给乙方，总交易价格 48 万元，合同注明 “乙方全款已付清甲方”，并约定如遇拆迁等，赔偿归乙方所有，双方还对边界、违约责任等作出约定。
合同上乙方落款处 “赵莉” 为赵娟代为签字，赵莉表示知晓并认可。
赵莉主张向村委会交纳 3 万元宅基地使用费，获得宅基地使用权，房屋经翻建，宅基地使用合同书在原告配合下办理，房款已付清，实际购买人为赵娟，提交相关证据佐证，原告对证据真实性及证明目的不认可，称未参与办理宅基地使用合同书，不清楚二被告关系。
原告认为二被告为共同被告，都是买卖合同相对方。
双方均表示若合同无效，无效的法律后果另行主张。
赵莉户籍地为河北省霸州市，赵娟户籍地为北京市海淀区，均非案涉房屋所在地集体经济组织成员。
二、案件分析
（一）争议焦点
本案被告主体是否适格？
涉案房屋买卖合同是否有效？
（二）法律分析
关于被告主体资格。《房屋买卖合同》乙方处为 “赵莉”，虽由赵娟代签，但赵莉知晓并认可，故合同对赵莉有约束力，赵莉是适格被告。赵娟自认是实际购买人，原告也认为其是合同相对方，故赵娟也是适格被告。
关于合同效力。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反强制性规定。农村集体土地使用权与集体经济组织成员特定身份相联系，不允许转让，农村房屋买卖依赖于集体土地使用权转让，否则无效。本案中，赵莉非本市户口，赵娟系非农户口，均非案涉房屋所在地集体经济组织成员，购买房屋违反农村村民住宅用地相关法律规定，故《房屋买卖合同》无效。二被告主张交纳宅基地使用费获得使用权、合同有效，缺乏法律依据，不予采纳。
三、裁判结果
法院判决：周建明、郑兰与赵莉、赵娟签订的《房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖受身份限制
农村房屋买卖不同于普通商品房，其与宅基地使用权紧密相关，而宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，非该组织成员购买农村房屋，合同往往无效。
（二）合同签订需谨慎，注重法律风险
买卖双方在签订农村房屋买卖合同时，应充分了解相关法律规定，清楚购买主体资格等限制，避免因合同无效引发纠纷。尤其是买方，需知晓非本村成员购买的法律风险。
（三）诚实信用原则应遵守
交易完成多年后，因房屋拆迁等原因主张合同无效，有违诚实信用原则。虽然法院可能认定合同无效，但当事人也可能因自身过错承担相应责任。
（四）合同无效后果需妥善处理
合同被认定无效后，双方应按照法律规定处理返还财产、赔偿损失等事宜。建议在诉讼中一并主张，避免增加诉累。
涉及农村房屋买卖，建议事前咨询专业律师，了解法律规定和潜在风险，依法规范交易行为，维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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