老旧小区改造，为什么不采用“原拆原建、拆迁安置”的方案？

前些时候，住建部明确提到，2000年以前的老旧小区，全部纳入到城市更新改造范围。

然而现实中，我们却发现，所谓的更新改造，多数只是刷刷墙，修修路，加装电梯，甜品草坪更换电线等等…

有朋友百思不得其解，很多老房子破旧不堪，为啥不直接采用拆迁，而是以修缮为主，究竟是哪里有困难，又或者有哪些可以改造的空间呢？

这一期我们就一起来看看，老旧小区改造，为什么不采用“原拆原建、拆迁安置”的方案，而是刷刷墙，填填路？背后的原因是啥？

01、为啥要旧改代替拆迁？

棚改大拆大建的年代，以前的老房子多以拆迁解决，而今的老房子，处理方式主要是旧改，核心原因有以下几点：

①拆迁成本太高，财政压力大

有机构预算，旧改的平均成本只有原拆原建的1/3，比如，杭州浙江新村原拆原建，每户居民需要自筹60到80万，对于经济条件一般的家庭压力较大，

而旧改则是通过政府补贴和居民分摊小部分资金的方式即可完成，大大减轻了居民的资金压力。

而且，拆迁还涉及补偿和高成本重建，然而，这几年地方财收锐减，很难支撑大规模拆迁。

②居民意见相左，难达共识

老房子原拆原建必须100%居民同意，然而，部分居民可能因为经济能力不足或对新房面积不满，导致意见不同。

③避免房价波动和资源浪费

棚改时期，拆迁户获得巨量补偿之后，涌入市场买房，囤房，加剧了房地产的狂热，同时占用了更多土地资源，而旧改通过渐进式更新，更有利于稳定市场，且很多老房子主体结构并没有损坏，通过功能优化就能延长建筑寿命，避免了资源浪费。

02、老旧小区改造也有弊端

1.费用分摊达不成共识影响进度

旧改也不是全部靠政府出资，居民也需要承担一部分的费用。但在具体实施时，有的居民可能因各种因素影响不愿意出钱，进而影响旧改进度。

比如加装电梯，40万的加梯费用补偿28万，业主分担12万，如果业主分摊达不成共识，安装就遥遥无期。

2.担心改造治标不治本

有些老房子表面上看没什么，但实际上楼龄已经有30多年，内部结构已经老化严重。对于这样的房子，如果只是采取修缮改造，治标不治本。

说白了，内部结构老化，问题没解决，长期的安全隐患依旧存在，往后说不定居住体验更差。

3、担心带来隐患

有的修缮工作不仅不能治本，而且还可能带来隐患，比如加装电梯，很多老房子当初建设并没有预留空间，加装电梯只能靠在外墙上敲敲打打各种凿洞，如此一来，可能损坏老房主体结构。

另外，电梯采取外墙加挂的方式，加大了主体结构的承重，短期可能没影响，长期或增加安全隐患。

所以相比旧改，更多人倾向于原拆原建。

03、哪些老小区适合“原拆原建”？

1、部分老小区

一般来说，只有那些经评估之后达到了房龄要求且存在严重结构安全隐患，无法通过常规改造措施进行修缮加固的老房子，才具备实施“原拆原建”的条件。

2、业主的同意率达标

有的地方规定，原拆原建必须业主同意率达到100%，比如北京石景山区的某老房“原拆原建”，居民同意率100%，最后老楼变新房，居住品质直线上升，身价也跟着翻了几番，只是现实中，能够顺利推进原拆原建的项目占比依旧不高，毕竟业主承担费用高，经济条件有限很难达成共识。

文末结语

旧房改造虽说可以提高居住品质，但是相比大家更倾向于原拆原建，一方面，居民安全担忧彻底解决；另一方面，不用适应新环境。

老房居民在原址居住了大半辈子，已经习惯了这里的居住环境、邻里关系和社区氛围，能够在此基础上拆旧建新，老业主们怎能不开心？

那么，你更倾向于选择哪种方式呢？