卖疯了！上半年广州二手房成交超530万㎡，但这些信号要注意...

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

近日，住建部在广东调研时表示：促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固房地产市场稳定态势。

在日前克而瑞公布的今年上半年广州楼市报告指出，在多方利好的持续推动下，上半年广州楼市止跌企稳迹象明显，整体表现优于去年同时期。

与之对应的，今年上半年广州二手房交出一份什么样的成绩单？

PART 01

成交企稳，刚需为主力支撑

克而瑞数据监测显示，今年上半年广州二手房成交面积531.67万㎡，环比 2024下半年低位稳企，较2024上半年同比增长16%，是近四年来同时期的最高值。

但从月度走势上看，克而瑞数据监测显示，在今年三月达到了上半年的最高峰后，四至六月二手房成交疲软，成交量连续三个月下滑。

而造成这一现象出现的原因在于产品力强、高性价比新房的分流。

以6月为例，克而瑞监测到，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成。

价格方面，克而瑞数据监测显示，2025上半年广州二手房成交均价26879元/㎡，同比下跌6%，以价换量明显。

在这其中，单价段在2万元/㎡以下的二手房为绝对的成交主力，共成交25164套，占比45%，同比增长5%。

相反，4万元/㎡以上二手房成交占比逐渐减少，由去年上半年的21%减少至今年的16%。

由此可见，高性价比是二手房的显著标签。

与此同时，随着二手房挂牌量的不断增加，业主为尽快出货，二手房议价空间也在进一步加大。

克而瑞监测到，2025上半年广州二手房议价空间12%，同比2024上半年扩大5个百分点，也是近两年来半年度首次超过10%。

在热销户型上，克而瑞数据监测显示，2025上半年广州二手房90㎡以下户型最为畅销，成交29693套，占比53%，同比去年回落2%。

90-100㎡户型成交7741套，占比14%，120㎡以上户型成交占比同比增长1%，套数达到了10428套。

而造成90㎡以下户型成交占比减少的原因，或许在于新规项目的分流。

PART 02

市场容量缩小，新房取代二手房？

具体到区域上看，克而瑞数据监测显示，番禺区为二手房绝对成交主力，共成交8078套，占比14%，其次是海珠区，成交7250套，占比13%，增城区以6054套成交规模位列第三位，占比11%。

与去年同时期相比，除越秀区外，其余11区成交规模较去年同时期均有不同程度的回升。

南沙区二手房成交规模同比增幅为36%，为所有区域最高。受新房供货短缺的影响，推动了荔湾区二手房交投活跃提升，成交规模同比提升31%，位列第二，白云区增幅22%，位列第三位。

各区以价换量明显，天河区受新房供求结构的影响，二手房成交均价同比降幅全市最大，达到11%。

相反，白云区的成为了全市唯一二手房成交均价同比持平的区域。

整体来看，在政策利好的推动下，购房者的居住需求得到了进一步释放，推动了二手房市场的回温。

除政策层面外，天量二手房挂牌，竞争激烈，业主为快速成交不得不降价抛售，“以价换量”也在一定程度上推动了二手房市场的回暖。

另外一个显著特征是，随着高性价的新规项目入市，进一步对二手房市场进行了分流，使得二手房的市场容量有所缩小。

克而瑞数据监测显示，在过去的六月，二手房成交占比为56%，这是今年以来二手房成交占比首次低于60%。

但要注意，随着近年来一手住宅新增供应的持续减少，二手房凭借着“所见即所得”，地段优势、高性价比、高供应等特征，或许在未来很长的时间内二手房依旧是楼市的主力支撑。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。