2025年过半，房地产行业怎么样了？

2025年过半，房地产行业情况如何，成为众多仍对行业保有关注度人士最为关注的问题。

从中指研究院等多家机构披露的数据来看，2025年上半年房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转。

新建商品房销售面积方面，1-5月全国同比下降2.9%，低基数下降幅较去年明显收窄，但较1-4月扩大0.1百分点；上半年房企销售呈前高后低态势，TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点。

行业显著调整情况下，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”这一政策信号仍旧明确。稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险成为政策主要的发力方向。

与此同时，以“保生存、防系统性风险”为目标的房企，也围绕政策发力点展开各项工作。部分房企上半年持续推进境外债务重组，例如佳兆业、融创、龙光等。截至目前，融创、富力等10多家房企债务重组或重整获批，风险出清提速；部分经营稳定的民企及央国企，如龙湖、中海、华润、建发等，上半年仍活跃在拿地一线。

适应调整、应对挑战，并持续发力各项赛道，成为当前多数房企发展的现状。但一个残酷的数据是，有机构预测，2025年全年全国新建商品房销售面积预计降至9亿平米左右。这个数据逐年还将如何变化，不得而知。但对于逐年进入偿债高峰期的房企而言，却是一个不得不深入思考的问题，即在有限的市场，如何去争抢属于自己的蛋糕，既要生存下去，还要有盈余进行偿债。

偿债高峰来临，良好销售仍是“压舱石”

据克而瑞统计数据，2025年全年房企到期债务规模高达5257亿元，同比增长8.9%，其中，第三季度单季偿债规模近1600亿元，占比近三成，为近年同期峰值。

此背景下，房企的偿债压力可想而知。目前房企主要的资金来源，仍旧是销售收入与部分发债资金。

从销售来看，上半年财务仍旧稳健的房企，如中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产等，但民企中仅有龙湖等少数几家。

克而瑞发布的2025年上半年中国房地产企业销售TOP100榜单数据显示，1-6月，在全口径榜单中，保利发展、中海地产、华润置地三家央企持续领跑。6月单月，受国央企推盘量加大影响，市场整体销售数据环比增长。在央国企中，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等房企销售额均有显著增长，其中，中海地产6月销售额居首。

在民营企业中，老牌房企龙湖集团6月份表现较好，单月全口径销售额为64.7亿元，在5月份环比增长26%的基础上，环比基本持平，1-6月累计实现销售额为349.1亿元。

依靠相对不错的销售表现及经营性业务对现金流的贡献，上半年龙湖也如期兑付多笔债务。2025年1月，龙湖先后兑付22龙湖01”“20龙湖02”两笔债券，合计39.775亿元；3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，金额约25.02亿元；5月19日，龙湖如期兑付“22龙湖03”，总金额5.2亿元。进入7月，“22龙湖04”“20龙湖拓展MTN001B”的共计超22亿元本息也如期偿还。至此，龙湖年内累计兑付公开债已超过90亿元。

发债方面，中指院数据显示，2024年以来，海外债窗口对民企来说接近关闭，但2025年新城等民企相继发行海外债，打开了海外债大门。从资金用途来看，这些房企主要为筹集资金偿还即将到期的海外债和调整融资结构，并非完全新增投资或营运资金。

值得一提的是，除销售与发债外，还有一些房企凭借良好的资本市场信誉，获得了大量的资金支持，大幅缓解了其资金压力。

例如，得益于年期更长、成本更低的经营性物业贷，截至2024年末，龙湖83%的融资来自银行间接融资，成本降至近五年新低4.0%，债务账期拉长至10.27年，多项财务指标保持行业最优。在最新的龙湖股东大会上，龙湖管理层也透露，2025年其经营性物业贷预计新增100亿以上。据介绍，经营性物业贷的年期基本在10年-15年，可以通过持续的租金进行偿还。基于此，未来龙湖的基本盘将愈发牢固。

事实上，在股东大会上，龙湖管理层表示，2025年底将完成债务转换，而2025年也是龙湖穿越债务周期的最后一年。业内人士表示，穿越债务周期后，龙湖将有息负债总额维持在较低区间，整个财务盘面将更加稳健。

目前来看，作为民营房企中为数不多销售依旧稳定的企业，其财务表现也依旧稳健。数据显示，自2023年起，龙湖集团就以正向的净现金流主动压降负债，保持企业发展的“安全度”。截至2024年，龙湖已连续两年实现集团经营性现金流为正，2023年-2024年两年累计压降有息负债超过300亿元。根据龙湖集团2024年年报数据披露，截至期末，龙湖集团有息负债降至1763亿元，期末净负债率为51.7%，下降4.2个百分点，资产负债率（剔除预收款）为57.2%，下降3.2个百分点，较2021年已累计下降10.2%，财务指标持续优化。

未来如何构筑智能创新盘，成必经考验

长远来看，虽然房企面临增量放缓，但万亿新机遇也同样并存，谁能抓住谁就能走可持续发展之路。而好房子、商业、代建等，在当下万亿新机遇市场都成了高频词。其中，“好房子”在今年首次被写进《政府工作报告》，即适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，适应需求的新变化与特征，另辟蹊径打造“好房子”，才能在逆势中创造生机，为房地产止跌回稳注入新动力，“居民愿意为好房子支付较高溢价，至少从价格层面而言，能向市场传递止跌回稳的信号。”

围绕“好房子”，政府从出让土地时就明确要求建设好房子，例如今年1月出售的北京亦庄地块，出让文件明确要求该地块建设规划要打造“亦庄好房子”模式。在此基础上，2025年以来市场并不缺乏亮眼红盘，在部分高能级市场，一些优质项目实现了现象级的成绩。

据克而瑞监测，2025年2月，武汉准四代住宅项目去化率均在50%以上；在重庆，以龙湖・云河颂、海成云湖郡、长嘉汇“两江岭”等为代表的四代住宅，基本实现开盘去化率达到90%以上。

作为龙湖高端产品线的标杆作品，5月27日重庆御湖境开盘一批次房源全面售罄，刷新了重庆年度首开记录，并在端午期间延续了热度，3天小长假累计接待客户近500组。截至6月底，重庆御湖境已两开两罄，累计销售达11亿元。

如果说建设“好房子”是基本功，在AI将主导未来“赛场”的情况下，如何构筑起具有智能创想的新赛道，则是未来房企必经的考验，即思考如何更好地将AI思维和技术融入公司运营及产品当中。

目前来看，部分房企已走在前列，给市场留下较大想象空间。例如，着眼未来，龙湖正积极构建创新盘。根据规划，以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造的“智创空间、智享服务”战略，被规划为龙湖的创新盘，有望成为其未来发展的增长引擎。

生态价值方面，相比联网电商靠补贴争抢用户，一定程度上，既运营大量商业，又坐拥庞大物业在管面积的龙湖，则具备天然优势。据其透露，未来，以用户价值为核心，龙湖的各项权益、福利和产品服务将通过线上的方式，直达龙湖2000万会员用户。

AI智能化方面，据了解，目前龙湖的各个航道均构建了数字化底座，并将数字化技术武装到业务的各个环节。在此基础上，龙湖结合当前AI风口，通过AI能化赋能，在数字化基础上深化智能化探索，以提升经营效率。

不过，目前关于AI智能化，对大多数房企而言仍是试错阶段，随着市场需求的不断变化，技术的更迭，哪家房企能更率先突围，仍需要长期观察。但可以肯定的是，谁率先布局，谁就拥有了更大的可能性，才能在未来的房地产市场中赢得更多的发展机遇，实现可持续发展。