北京买房：理清思路，购房建议1587

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

再问，最近看房频繁，问题有点多。这次是去看了朝外来广营校区，立城苑立城苑95平左右2居，华贸城loft。想麻烦您给参谋一下立城苑华贸城，和利泽西园72平两居:

（1）立城苑网上能查到的信息有限，讨论不多，均价才4w，楼龄新，但是楼身比较破,电梯等感觉不太新，是因为物业管理松懈吗，所以便宜吗？毕竟和新北苑比学区配套应该差不多吧？这小区有改造的计划吗？

（2）这3个选择，持有10年（到孩子初中卖），哪个会更保值呢？

（3）朝外来广营和陈分相比，有直升朝外高中名额，所以中考出路（进入朝阳六小强北中，80，人朝，陈经纶，清朝等的比例），是不是比陈分更高一些呢？就是说，朝外来广营和陈分的想中游孩子能去什么水平高中呢？

再补充一点：400万预算，华贸城loft，立城苑95平两居，利泽西园72平板楼或雅特，学区溢价率分别是多少呢。这3个户型，哪个更保值呢？

A：

1、立城苑是北京城建的福利房，这种房的优势是基础质量在理论上不错，毕竟是系统内的房子。劣势地段儿普通，不好对外卖高价的才对内给自己员工。另外就是物业不太强了，大多数公房小区都差不多。

这里不是从小学就对口朝外的，所以不算学区房，房价中也就没溢价，居住的性价比应该更高。改造计划我不知道，只能问他们单位。

2、哪个更保值？到目前为止价格走势最好的肯定是华贸城，全板块都强，这是送分题。其次是利泽西园，板块强+学区好但小区普通。立城苑的地段和小区都普通，最经济实惠。未来的话大概率还是这排序，

3、比陈分高？未必。来广营名义上是校区，但只是名义上比分校的关系近，现实中到目前为止还不算多强，2+4的名额不太多，难度很大的，未必比跨系统省心，问清楚吧。或者说孩子如果具备了朝外本部2+4的能力，那去哪所高中都不太难了。再反过来说，如果孩子能够高考进入哪所头部校，甭管点招还是统招都算牛娃了。

也就是说，新北苑的学区可以算兼顾，但谈不上多强，所以才不算学区房的。理论上进入本校高中的概率高，现实中同样难度大。

4、三个户型？如果不看小区单看户型的话肯定是利泽西园的啊，紧凑型两居，只要自己能接受居住体验就算各项占优。其次是立城苑，在居住性价比上占优，但面积略大，价格走势方面普通。之后才是Loft，这也就是在新北苑，否则早就走弱了，全北京的都不算强，毕竟受众窄。

5、总之您这仨选项挺为难的，各有优劣，还是看自己更重视什么吧。到目前为止，新北苑的价格走势最好，但这房源普通。望京的算各项兼顾，就是有部分学区溢价。立城苑的性价比更高，但各项都不强。

仅供参考。

二

Q:

请问回龙观的次新房子还可以持有么，听说东小口要入市 4000 套，这么大供应量，会不会导致回龙观房子，包括次新价格进一步下跌。

我的房子情况是国风美唐三期小全南87平，精装修，如果出租的话，租售比按照当前市场行情算有1.8%。现在市场太差了 不想卖，想长期持有几年看看，但是又担心房价会更差。

A：

1、呵呵，新房大量上市，如果价格接近或低于现有的次新，那肯定冲击市场呗。但如果价格明显高于二手房，那就谈不上冲击而是给板块抬价和吸引买房人了。

2、4000套怎么说呢，做个比较吧。回龙观现在30多万人口，按照3人一套就是10万套房，4000套占比0.4%吧，是平均换手率0.2%的五分之一。我认为这不算多大的数字，毕竟现在几乎没有炒房客了，买房的绝大多数都是自住，短期倒卖的极少，几千套房里多说了也就几百套吧，对大盘没什么影响。

所以关键还是看开发商吧，他们是最大的出货方，如果大幅降价抛售就必定冲击，不降价就还这样儿。回龙观是个从无到有的板块，前些年的新房比现在多多了，把房价从2600冲击到4万多了，效果明显。

3、国风美唐，真要是有1.8%的租金回报率，那算很不错的了。毕竟这是近郊，又是次新改善盘，还是三居，按道理应该低于北京平均值才合适。而1.8%就是北京平均值，说明要么是房价超跌了，要么就是房租估高了，否则1.5%以下才正常呢。毕竟现在银行存款利息也就1.5%。

4、总之这看自己的判断吧，假定现在市场上俩人，一个持有600万房产，租金收益1.8%。一个持有600万现金，利息收益1.5%。两人对赌的是收益率，您觉得是房租长期下跌的可能性大，还是利率持续走低的可能性大？反正这就是围城，都看着对方羡慕嫉妒恨，秫秸秆打狼，两头儿都不踏实，看哪边儿先扛不住吧？

仅供参考。

三

Q:

请问，房子在西城区陶然北岸小区，60平米一居室，孩子今年上小学，应该可以上八中附小，孩子上学后想把房子换成两居室，预算大致1000w。

出于上学方便，主要考虑换同小区两居室（我们预算稍微少点，近期成交在1050w左右），但同小区两居室，会随着学区溢价下降，房价继续下降？还是会因为今年八中附小第一年开放了731后的择校，反而房价上升？那什么时候才是入手的好时机？

另外除同小区外，其次也考虑距离不太远的次新小区，如中海紫御，请问这个小区现在是否有溢价？性价比如何？

A：

1、如果楼市大盘没有变化，那溢价下降自然等于学区房的价格下降啊。但按照现在北京平均租售比的情况，租金收益率接近同期银行利率，没什么下降空间了。那八中附作为最牛学区，房子的品质也不错，有可能保住溢价比例。

2、大盘如果上升，溢价不变也是上涨啊。但我认为溢价率不会再有上涨的空间，毕竟整体的入学人口下降，就算几个最牛学区受追捧，能保住溢价率也就不错了。这可以参考韩国首尔的学区房，人口高峰之后，普通学区房大多降低了溢价比例，但最牛的江南三区+宜居房产保住了溢价，还动不动领涨呢，但溢价率没有增加。

3、什么时候入手，反正现在基本横盘，不着急，等等看有没利好政策+持续上涨的成交量。两个都具备了就尽快，都没有或又一个就继续观察。

4、紫御现在我不太清楚溢价情况，前两年是总价低的有溢价，基本等同于东西城平均值，但总价高的溢价降低（1000万以上），越高的越低。其实各区学区房都是这种情况，总价越高的成交越慢，买的人少，也就相对不好炒高溢价率。

溢价率越低=性价比越高，这看房时让中介给算算就行。

仅供参考。

四

Q:

请问，我目前住在华腾园，不到90平的两居，但是因为孩子即将出生，后续家里可能不够住，正在考虑两三年内换个三居，还是计划在附近区域，预算1000左右吧，如果还是换同小区很轻松，但周边的次新盘（比如合生国际花园）就有点难。

想跟您请教下，华腾园的楼龄大概20-25年，周边其他的次新盘可能在15-20年，目前价格上就有了一些差距，如果再过10年，楼龄都会比较老了，您觉得华腾园和其他楼盘的价格差距是会放大还是缩小呢？

A：

1、如果是和首城或周边几个盘相比，包括富力城这种地标，那最好成绩是不再扩大。

2、华腾园其实也不算老，2000年楼市低谷期的著名楼盘“二华”之一，另一个是华威桥的华辉苑，现在的保值还不如华腾园呢，落后的更多。

2003年的时候有个炒房界的著名事件，某人清空了华腾园的所有房子，加杠杆在富力城吃进了至少十多套房。这件事儿之所以轰动是因为当时富力城并不贵，6700块，而华腾园品质也不错，也6000多块钱，价差不到10%吧。所以当时很多人都觉得这么折腾没必要，算上税费并不划算。

但后来经过2006的大行情，两个小区就拉开距离了，但也不算太明显。2009年那次行情才真正明显，塔楼为主的基本都走弱，双井一带最典型的是九龙花园，严重跑输大盘。之后历次行情都再次略有扩大，最好的成绩是不落后。

3、所以以后看物业水平吧，如果都不怎么样，那华腾园既然有价格优势了，或许不再走弱。但如果物业还都挺好，那价格走势就大概率还得延续几年。

仅供参考。

五

Q:

请问，北京有两套以上房子的家庭有多少人？

A：

1、这没有官方数字，都只能是推断。北京有250万套私人出租房，另外还有30万套左右的空置房，合计280万套。所以估算下来，拥有两套房以上的家庭约为120-130万户左右，不到300万人。

2、这可以用上海的数字来佐证。上海2500万人口，1050万个家庭，总房产套数为860万套。而北京是2200万人口，960万个家庭，总房产为750-780万套左右。

而上海统计的多套房家庭数字是：约100万户家庭拥有两套房，另有30万户家庭拥有三套及以上房产。

所以我认为北京拥有多套房产的家庭应该在130万户以下，也就是不会超过上海的数字，毕竟人家的各项数字都更多。

3、这或许和很多人的感觉不一样，不少人都说认识家里五套房八套房的。这也不能说是错的，但大多数都不是“家庭”，而是“家族”拥有的。

也就是说，比如一家七口人，爷爷奶奶一套房，父母两套房，小两口带孩子一套房。这可以说是一家4套房，但实际上这是三个家庭，只有父母是两套房的。

4、简单就这情况吧，北京真正拥有两三套房的家庭其实并不多，肯定到不了20%，甚至是15%就差不多了。其他的拥有几套房其实都是长辈的，还不能归在自己名下呢。

仅供参考。

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