上海房地产市场二季度回顾：办公楼持续利好租户，零售租赁需求边际改善

7月10日，仲量联行最新发布的《2025年第二季度上海房地产市场回顾与展望》显示，本季度上海房地产市场呈现分化态势：甲级办公楼市场，成本驱动型搬迁成主流；零售物业的租赁需求有所改善，核心商圈旗舰店布局意愿增强；酒店市场借力入境旅游升温持续向好，住宅市场则呈现“一手稳、高端分化”的特点。

甲级办公楼 市场非核心区供应集中

二季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量约5.73万平方米，成本驱动型搬迁与升级需求仍是主力。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻说：“受全球宏观环境影响，部分租户采取观望策略，整体租赁节奏有所放缓。”

供应端呈现“非核心区集中放量”特征：7个新项目均落地非核心区，新增供应41.37万平方米。租金方面持续“利好租户”：中央商务区租金环比下降2.4%，非核心区下降2.7%。业主为稳定出租率，在续租与新租谈判中保持灵活，部分项目通过延长租期换取租约重组，空置率较高的板块优惠力度进一步加大。值得注意的是，甲乙级办公楼租金价差缩小，部分乙级或近郊租户开始考虑升级至甲级项目。

零售物业市场 核心商圈旗舰店活跃

在“促消费”政策与新兴消费趋势推动下，二季度上海零售物业市场净吸纳量达15.6万平方米，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态表现突出。黄臻表示，头部奢侈品、运动品牌及本土服饰品牌对核心商圈旗舰店、概念店的布局意愿显著增强，旨在通过场景化体验提升品牌影响力。例如路易威登全新概念地标“路易号”巨轮落地南京西路，成为商圈消费新焦点。

供应结构分化明显：核心商圈无新增供应，依托业主激励政策，空置率环比下降0.3个百分点；非核心区迎来滨港商业中心（四川北路）、鑫耀·光环Live（漕河泾）等项目，新增供应21.15万平方米，空置率环比微升0.3个百分点。

租金延续下行趋势：核心商圈首层平均租金环比下降1.1%，非核心区下降1.8%。业主通过租金优惠与灵活条款吸引品牌，尤其是非核心区新项目，以激励政策加速招商。展望未来，健康生活、二次元、VR娱乐及平价餐饮等领域的租赁需求预计持续增长。

住宅市场 信贷优化促成交

二季度上海住房信贷政策进一步宽松：五年期以上LPR下调10个基点后，首套、二套商业贷款利率分别降至3.05%、3.25%，公积金贷款利率同步下调25个基点至2.6%、3.075%。政策带动下，一手商品住宅成交量环比上升14.0%至170万平方米。

高端住宅市场呈现“分化”特征：新入市10个高端项目共859套房源，成交820套，环比下降21.2%。核心板块项目凭借地段稀缺性与产品力，去化表现显著优于非核心板块。价格方面，高端一手住宅成交均价环比微涨0.6%，高端二手住宅则环比下跌2.0%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀预测道，高端一手住宅均价有望持续小幅上扬，而二手市场受一手分流与买家观望情绪影响，仍面临下行压力。

酒店市场 新开业潮即将到来

上海酒店市场受益于入境旅游升温与政策利好，整体业绩持续向好。2025年1-5月，国际游客接待量达340万人次，同比增长37.7%；五星级酒店入住率同比上升1.7个百分点，尽管平均房价微降1.8%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现0.8%的增长。

供应端即将迎来高峰：二季度上海奥林匹克俱乐部丽笙酒店（207间客房）开业后，下半年预计新增约2300间客房，比如，即将入市的前滩华尔道夫（203间）、世博桐森酒店（255间）、虹桥香格里拉和盛贸双酒店（共611间）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛对新民晚报记者说：“在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店业正迎来全面复苏。商务与休闲客源同步增长，2025年有望成为上海酒店业复苏的关键转折年。”

总体来看，二季度上海房地产市场在分化中显现结构性机会：办公楼市场租户议价空间持续扩大，零售物业核心商圈活力凸显，酒店市场复苏动能强劲，住宅市场则需在政策优化中寻找平衡。未来随着新增供应入市与消费场景创新，市场有望逐步构建更具韧性的发展格局。

原标题：《上海房地产市场二季度回顾：办公楼持续利好租户，零售租赁需求边际改善》

栏目编辑：叶薇

来源：作者：新民晚报 杨玉红