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现在楼市好像有一条热销密码：核心地段+准四代住宅=热销。
比如武昌内环的城投金沙府，面世不到一个月，网签量排到了武昌区半年榜的第一名
还有招商武昌序，据项目口径，首开热销5个亿！
要是核心地段+准四代住宅+名校，那更是不得了。
线下开盘的中海东湖玖章，据说是千人线下摇号，开盘卖了7.8亿。
武昌这么热闹，汉口也在迎头赶上。即将面世的福星惠誉铂雅府，最近终于公布了户型图，作为“汉口首个准四代洋房”，并且配齐育才+六初九年制学校，怎么看，都是一副待爆的样子。
最新动态：福星惠誉铂雅府开启圈存，首开5、12#楼，建面约106、148、150、172m²四房洋房毛坯房源，5#楼建面约106m²三房、148m²四房高层毛坯房源，目前放风价高层2.3w/m²左右，12号楼洋房2.8w/m²左右。

1、产品

既然是准四代住宅，那我们先说下最关键的指标：项目阳台进深大约在1.8-2米，优化后得房率约90-95%。

对比目前市场上几个准四代住宅，这个数据应该并不算极致，毕竟城投金沙府阳台进深做到了2.4米，招商武昌序、恺德雲麓最大得房率都超过了100%，做到了“负公摊”。

首开的5号楼层高为39层，2梯4户格局，共两个户型，分别是106m²中间户，以及148m²边户。

106平户型如果不按准四代的标准看，放在常规户型中，应该是一个蛮不错的户型，南向开间约9.7米，比较宽绰，而且次卧靠客厅的墙应该是可以敲掉的，可以改造成大横厅格局。

148平户型看上去明显好一些，同样三开间格局，但尺度达到了约12米。内凹的阳台空间后期可直接纳入室内，作为客厅空间使用。另外，项目高层两个户型，主卧均有2个飘窗面积赠送，这个主卧套间的居住尺度应该是比较宽绰的。

再来看洋房户型，首先是12号楼，共2个单元，1梯2户格局，这栋楼层高为14层，是整个项目层高最低的。

12号楼户型，这套150平四代户型，是很典型的“四叶草”格局，四个角分别有四间卧室，中间位置留给客餐厅，这样做的好处是减少了走廊面积造成的空间浪费。

这套户型还有一个特点就是阳台是整排阳台，类似的设计在恺德雲麓92平户型上也出现过，这样阳台优化面积不仅可以分配给客厅，也可以给到卧室，后期改造选择性更多。

172这两个户型格局上非常相似，不同的点就是玄关处，150平户型另外开了一扇门，172平多了一个卫生间。

2、地块综合素质高，片区少有低密大体量供应

这个项目就是江岸三眼桥的福星惠誉k13地块，现在是一个新项目，根据规划，这块地占地约7.5万方，建面约35万方，共1600户。
整个项目住宅地块分为2个组团，即将推出的就是北组团，共8栋住宅，4栋洋房+4栋高层。南组团有3栋超高层。

南组团的3栋超高层预计明年开，面积段会小一些，预计在110-160平左右。

项目整体容积率约4.55，但北区组团的容积率约2.5。如果单看北组团，应该是汉口核心比较少有的成体量，又比较低密的项目。

毕竟建设大道香港路台北路一带，近两年出的新项目，大都是全盘仅一两栋楼的小盘，另外一边解放公园路的武汉润府，4栋超高层，容积率约5.59。

综合对比，在新房市场，单看地块素质，福星惠誉铂雅府是难得的方正、低密、成体量的供应。

3、配套

①教育稀缺度不如武昌

项目还有一个杀手锏：教育。

这个项目自带九年制学校。据小道消息引进的是育才+六初，而且是本校扩容，不是挂牌分校。这个学校组合，在江岸应该是第一梯队了。
学校目前已经动工了，项目交房时间预计在2026年底，学校预计会比项目交房时间早一些。

汉口和武昌内环教育资源对于新房的加持，情况是不同的。

武昌徐东板块好学校一直很稀缺，名校等于稀缺资源。

但江岸区学区房的吸引力，远不如武昌吃香。毕竟长春街+七一的分校遍地开花，甚至都建到了后湖、长江新区。而且今年二中广雅、六中上智、七一华源三大名初重新划片，一下新增了不少对口小区，学区资源进一步被稀释。

不过怎么说呢，学校这个东西，虽然不起决定性作用，只有学区那肯定不行，如果产品+地段等综合因素都很好，再配上好学校，那吸引力就会强很多。

②贴身配套大部分在香港路

项目位于汉口三眼桥路与建设大道交汇处，旁边就是武汉育才小学，这个地方属于汉口内至二环的位置，周边配套相当成熟。

距离项目最近的地铁站，是3/6/7三轨换乘站香港路站，从这里去武广、江汉路，去后湖、去园博园都比较方便。

香港路上还有万象城商圈、宝岛公园、武汉妇幼保健中学、武汉第六医院，这些配套距离项目大约在直线距离1公里内。这些都算项目贴身配套，可以看出这里居住舒适度是比较高的。

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