房产界再爆雷？集团负债千亿！前董事套2千万跑路，在机场被带走

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中国地产圈再度爆出重磅新闻，绿城集团背负高达3943亿元的总债务，令众多投资者忧心忡忡。

而随着前董事长张亚东在机场被拦下的消息曝光，这家房地产企业再次成为舆论焦点。

张亚东是否计划转移资产出境？绿城内部又发生了怎样的变局？

权力博弈

作为曾担任大连市副市长的张亚东，在地方政府与城市建设领域积累了深厚人脉资源，但其地产开发经验相对有限。

尽管如此，他在2018年仍被调任至绿城，并被赋予“政商协同”的重任，却逐渐形成了个人势力范围。

上任之后，他迅速推行了名为“5912”的高周转模式，要求项目在5个月内动工、9个月开盘、12个月内实现现金流回正。

到2024年中旬，他私下联合第二大股东九龙仓，试图通过引入战略投资稀释中交集团的股权比例，甚至将多个优质项目低价转让给关联方。

从2018年的2.1个月压缩至2024年上半年的1.7个月，销售转化率达到63%。

这一策略显著提升了开发效率，依托中交集团的支持，绿城解决了土地储备不足和融资成本过高的问题，销售额从2018年的1564亿元跃升至2021年的3509亿元，行业排名也由第17位上升至第6位。

2022年至2023年间，绿城投入529亿元竞得多个高价地块，其中包括上海徐汇区单价每平方米13.1万元的“地王”以及杭州江湾新城溢价率达28.5%的地块。

这些地块在市场高位时看似极具潜力，但在2022年房地产市场陷入低迷后，反而成了沉重负担。

全国商品房销售面积与价格持续下滑，导致绿城持有的高价地块面临减值风险，进而大幅增加了2024年度的资产减值损失。

截至2024年，绿城总负债攀升至3943亿元，资产负债率高达77.65%，其中带息债务为1372亿元，短期债务占比达65%。

巨额利息支出严重压缩利润空间，毛利率由2019年的24.7%降至2024年的13.1%，净利润则由44.69亿元骤降至15.96亿元，净利率仅剩1%。

“控股不控权”的状况引起中央巡视组关注，2024年底巡视组明确点名批评中交集团，要求立即整改。

管理层动荡随之而来，2025年3月张亚东突然辞去职务，随后董秘尚书臣、党委书记李森等亲信相继失联，引发市场对绿城财务健康的广泛质疑。

中交集团随即启动内部整顿，涉及千亿资产重置及高层责任追究，张亚东作为“中交系”关键人物首当其冲。

混改过程中的控制权之争暴露出制度监管的薄弱环节，也让广大股东深受影响。

资本暗涌：高管套现与跨境流动

张亚东的离职与资金操作充满疑点。2024年11月，他通过两次减持绿城股票套现2478万港元，账户余额足以支撑海外生活。

更值得注意的是，其辞职前曾多次通过境外账户进行资金流转，涉及金额尚未披露，但已引起监管部门高度警觉。

今年5月，张亚东在香港国际机场准备搭乘前往加拿大的航班时被工作人员拦截，整个过程持续约11分钟，最终被带走接受调查。

虽然具体原因尚不明朗，但这种“辞职即外逃”的行为与海航集团陈峰案极为相似，后者于2021年在机场被截获，最终因职务犯罪被判刑12年。

事件曝光四天后，相关部门即发布通知强调“加强对离职高管资产流向的监控”，释放出强烈信号。业内分析认为，张亚东的事件可能推动完善离任审计与跨境资金监管机制。

刘成云接棒

面对严峻局势，2025年3月27日，中交集团委派资深高管刘成云出任绿城中国董事长。他曾主导中交地产重组工作，展现出较强的资源整合能力。

面对绿城高达3943亿元的负债和仅1%的净利润率，他的挑战异常艰巨。为此，他提出“安全优先、优化存量”的发展战略，暂停非核心城市拿地，集中力量解决债务问题。

为提振市场信心，刘成云主动放弃薪酬待遇，同时绿城手中仍握有包括杭州和上海在内的优质土地储备，为其未来发展提供坚实基础。

换帅初期，绿城股价下跌6%-9%，反映出市场对其战略方向的不确定性。但从长远来看，中交集团的信用支持有助于绿城融资。2025年2月，绿城成功发行5亿美元高收益债券，成为近两年来首家发行美元债的中资地产企业。

然而，刘成云仍需处理价值2000亿元存货中的500亿难题项目，并协调产品溢价与央企管理规范之间的矛盾。

他必须在确保项目顺利交付的同时，优化债务结构，缓解短期偿债压力。能否带领绿城走出困境，仍有待时间检验。

绿城中国的困境折射出整个房地产行业的系统性危机。2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，商品房销售面积降至9.74亿平方米，创2009年以来最低水平。

前100强房企中，超过40家出现债务违约，债券违约总额达855.5亿元，占全部违约额的79%。高杠杆运作模式在市场下行时暴露无遗，绿城的高负债策略正是此类模式的典型代表。

因此，唯有回归“品质+稳健”的发展路径，绿城才有可能在行业洗牌中生存下来。

结语

这场发生在香港机场的突发事件，不仅改变了张亚东的个人命运，也成为中国房地产转型的重要警示。

当资本盛宴落幕，留下的不仅是数千亿债务难题，更是对企业治理、行业监管及市场规律的深刻反思。绿城的未来，或许将决定中国房企在新时代的生存法则。

信息来源原文记载于中华网财经2025-7-2关于《卸任两月，绿城前董事长欲赴加拿大，在机场被“劝返”》原文记载于界面新闻2025-3-27关于《“体制内”出身的张亚东辞任绿城掌门人》原文记载于第一财经2025-4-2关于《绿城中国净利润腰斩，中交系刘成云空降能否破局？》