南山京基东滨时代：算不算豪宅，得房率，户型怎么样，值得买吗

南山京基东滨时代深度解析：豪宅定位、得房率、户型价值与购买决策

一、豪宅定位：双区核心的高端商务综合体

市场公认的中高端标杆
京基东滨时代虽为 40 年商办产权，但凭借核心地段、产品创新及品牌背书，被市场普遍视为前海门户的高端商务居住综合体911。其豪宅属性体现在：

战略级区位：位于前海、深圳湾、蛇口湾三湾交汇核心，享受双区政策红利（粤港澳大湾区 + 先行示范区），周边聚集腾讯、大疆等七大全球总部基地，预计 2030 年导入 260 万高精尖人才。

产品设计突破：4.5 米层高复式设计（部分楼层 9 米）、通燃气、带阳台，精装标准对标高端住宅（国际一线品牌 + 智能家居），填补前海高端商务公寓市场空白。

配套与服务：8 梯 9 户高端梯户比、京基物业 + 国际金钥匙服务、十大顶级商圈环绕（来福士广场、万象前海等），生活便利性远超普通商办产品。

政策与市场的双重考量
尽管深圳 2024 年 12 月取消普通住房标准（即 “豪宅税” 退出历史舞台）3，但市场对豪宅的定义更侧重产品品质与稀缺性。京基东滨时代折后单价仅为前海住宅均价（12 万 - 15 万 /㎡）的 1/3，却提供接近住宅的居住体验，形成 “高端品质 + 价格洼地” 的差异化优势。其开发商官网亦明确将项目定位为 “豪宅标杆”，进一步强化了市场认知。

二、得房率与空间利用率：复式设计重塑使用价值

传统得房率与实际使用率的辩证关系
项目官方公布得房率为 67.7%，低于普通住宅的 75%-85%，但通过4.5 米层高复式设计，实际使用率超 150%。以 93㎡户型为例：

传统住宅：实际使用面积约 70㎡；

京基东滨时代：可隔成两层，使用面积达 139㎡，相当于 “赠送” 69㎡。
这种设计不仅提升空间灵活性，更通过阳台、燃气入户等配置，显著改善居住体验，远超普通商办产品。

户型设计亮点与局限

核心优势：

南北通透与采光：部分户型南北朝向，客厅相连近 7.5 米宽观景阳台，双面采光 + 270 度环幕景观面，可俯瞰前海湾海景。

功能复合性：93-235㎡三至四房户型，满足不同家庭需求；复式结构可灵活改造为工作室、书房或儿童活动区。

精装品质：全屋国际一线品牌精装，配备智能家居系统，部分高区房源享定制装修。

主要不足：

低楼层噪音：临东滨路主干道，低楼层需注意车流噪音。

车位紧张：车位比 1:0.8（233 个车位），未来停车压力较大。

三、购买决策：适配人群与风险权衡

适合购买的三类人群

长期投资者：

前海扩容、地铁通车（13 号线 2025 年通车）及旧改推进（超 700 万㎡旧改）将推动区域价值年均涨幅 3%-5%，租金回报率 4.5%-5% 可覆盖持有成本。

对比竞品太子湾・瑞玺大厦（单价 11.1 万 /㎡），京基东滨时代价格优势显著，且更贴近生活配套

企业主与高净值人群：

分层购买（93-235㎡）可作中小型企业总部，共享前海产业扶持政策（如 15% 企业所得税优惠）。

高端商务接待服务（京基物业 + 金钥匙服务）提升企业形象。

城市新贵与年轻家庭：

复式设计满足多功能需求（居住 + 办公），通燃气、带阳台的配置更贴近住宅体验。

地铁 9 号线荔林站 200 米直达，通勤前海核心区仅需 1 站，适合在前海、南山科技园工作的高收入群体。

风险提示与决策建议

产权与税费限制：商办产权不可落户、无学位，二手交易税费较高（约 10%-15%），建议持有周期 5 年以上以降低流动性风险。

政策波动：房产税试点可能落地，持有多套房需预留资金应对。

实地考察重点：

低楼层噪音实测与高区海景视野对比。

复式户型实际使用空间（如层高、楼梯设计）及得房率细节。

车位配比及未来停车规划。

四、总结：前海价值洼地的机遇与挑战

京基东滨时代以双区核心区位 + 京基品牌背书 + 产品创新，在深圳商办市场中确立了中高端标杆地位。其 “买一层享两层” 的复式设计、低于住宅 1/3 的价格及前海发展红利，对能接受商办产权限制的投资者或自住客户极具吸引力。然而，产权性质、税费成本及流动性风险仍是不可忽视的短板。建议通过官方渠道（电话 400-966-1923）获取最新房源信息，实地考察后结合自身需求权衡决策。对于追求长期资产增值、注重生活便利性的买家，这是前海门户难得的 “性价比之选”。

京基东滨时代售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

京基东滨时代作为京基１００缔造者——京基30载钜献前海的壹号作品，京基·东滨时代从规划伊始便收揽了行业内外的目光，匠心品质让每一位到访者由衷赞叹。一步桂湾天赋，将自然与繁华，化为生活的优越。8梯9户，纯粹层峰圈层，建面约93-235㎡云端公馆，约4.5米层高，户户阔景阳台、通燃气，承袭京基品质创建，准现房，臻席前海争藏。

项目基本数据

占地面积：6527.24㎡

建筑面积：69534.41㎡
产权年限：40年（2020.7.15-2060.7.14）
交房时间：2025年5月30日
总楼层：43层（11、21、31层为避难层）
层高：4.5m
总户数：329户
物业费：9.8元/平方米/月
物业公司：京基物业+国际金钥匙服务
梯户比：8梯9户
容积率：7.88
绿化率：35%

京基东滨时代售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

开发商实力

京基29年深耕深圳，深圳城市核心资源运营专家，缔造数个深圳传奇与地标建筑：京基智农·山海御园、京基·水贝、京基·御景峯、京基·御景半山、京基·滨河时代以及高441.8米的京基100大厦，京基城市名片深入人心，产品保值升值有利保障。

区域价值

深圳三湾作为粤港澳大湾区、先行示范区双区核心载体，已建设成为独具特色的湾区城市新中心，在全球经济版图中占有重要一极。

七大全球总部基地，激荡全球资本的湾区超核，由总部经济带串联，吸引大批诸如腾讯、大疆、阿里巴巴等行业龙头企业，以及大批总部企业入驻，未来将吸引260万人才聚集。

周边配套

交通方面：

轨道交通：距离地铁9号线荔林站E口约200米，1站地铁即可到达前海核心区，5/9/11/12号线环伺包围，13号线(建设中)，15号线（建设中），联通全城。

多维路网：东滨路、南海大道、南山大道、前海路、广深沿江高速、月亮湾大道、滨海大道等。

综合枢纽：前海综合交通枢纽（建设中）、深超总超级综合枢纽（建设中）、西丽综合交通枢纽（建设中）。

邮轮母港：太子湾邮轮母港

湾区口岸：深圳湾口岸、前海口岸（建设中）。

国际机场：深圳宝安国际机场、香港国际机场、澳门国际机场、广州白云国际机场、珠海金湾机场五大国际机场，及深圳南头直升机机场。

京基东滨时代售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

商圈方面：周边丰富配套，共享高效城市生活，顶级商圈来福士广场、海岸城、海上世界、万象前海、宝能all city、卓悦前海intown、深圳湾万象城、招商汇港、city花园城、K11等十大商圈辐射。

生态方面：

城央稀缺山海资源环绕，拥享大南山一线生态资源核心位置

山：南瞰大南山、小南山

海：西望前海湾、东望深圳湾

园：邻靠荔林公园、前海绿化带（四公里长），步行即达，大南山公园、西通公园、四海公园、前海石公园、桂湾公园环伺

平面赏析

93-235㎡定制4.5m云端公馆，带阳台

8梯9户，奢享尊贵，无忧高效，延伸生活百般想象

部分样板房鉴赏

京基东滨时代售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）