2025年上半年土地市场总结与展望

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2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积仍下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40%，而三四线城市仍小幅回落。城市集中度来看，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。

从趋势来看，预计下半年土地市场仍将延续“缩量提质”模式，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主。同时，专项债收购闲置存量土地有助于改善市场供求关系及房企资金压力，是推动房地产止跌回稳的关键举措，也是下半年政策重点落实方向。

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300城：上半年核心城市加快推出优质地块，带动300城住宅用地出让金同比明显增长

图：历年上半年300城各类用地和住宅用地成交规划建面及同比

图：历年上半年300城各类用地和住宅用地出让金及同比

注：数据统计口径为公开招拍挂市场成交地块。自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径

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2025年以来，随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地块土拍热度维持高位，出让金同比增长，但整体推出、成交面积同比仍下降。

各类用地：根据中指数据，2025年上半年，300城各类用地推出规划建筑面积为10.8亿平方米，同比下降11.6%，成交9.3亿平方米，同比下降7.7%。出让金方面，2025年上半年，300城各类用地出让金1.2万亿元，同比增长11.9%。

住宅用地：根据中指数据，2025年上半年，300城住宅用地推出规划建筑面积为2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点。出让金方面，2025年上半年，住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5%。

图：2023年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

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上半年，住宅用地溢价率高于去年同期水平，但二季度以来有所回落。一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竞拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新，溢价率上升明显。根据中指数据，一季度300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度尤其是5月以来，由于热点城市核心地块供应力度有所减弱，同时房企投资保持审慎态度，土地市场有所降温，5月仅上海、杭州、成都等核心城市部分地块房企参拍积极，其余地块多底价成交，二季度平均溢价率为7.7%，6月，300城宅地平均溢价率为5.8%。

各梯队：一二线城市成交面积、出让金同比均增长，三四线城市土地市场仍面临压力

表：2025年上半年300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

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上半年一二线城市住宅用地出让金同比增长明显，三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续。根据中指数据，2025年上半年，房企在一线城市投资布局较为积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应，带动成交面积、土地出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、成都土拍热度较高，也是房企重点拿地区域，而其余多数城市土拍较为平淡；三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续缩量态势，平均溢价率也处于较低水平。

重点城市：上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重约68，杭州、北京出让金超千亿元

表：部分重点城市土拍优化政策

数据来源：中指研究院综合整理

为了提升房企参拍意愿，近几年各城市持续优化土拍相关政策。如土地供应结构不断优化，持续加大核心区地块供应，北京、广州等核心城市在2025年土地供应计划中明确土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜，加大核心板块的优质地块供应力度；上半年杭州、成都核心区供应地块占比均在5成左右。减轻房企土地出让金支付压力方面，无锡、西安等地均支持土地出让金分期支付，同时西安也提出缴纳50%土地出让价款的项目，可先行办理国有建设用地使用权预登记、规划、建设等相关手续，支持“拿地即开工”。此外，在中央“好房子”建设导向的推动下，去年以来，多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台、公共空间计容规则，支持建设立体生态住宅等。

表：2024年及2025年上半年全国住宅用地出让金TOP20（全市）

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

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从城市集中度来看，上半年TOP20城市出让金占全国比重约68%，占比明显提升。根据中指数据，2025年上半年，共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇江（多为本土国企获取）外，均为核心一二线城市，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。城市集中度来看，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%（2024年全年为51%）。值得注意的是，核心城市土地集中供应或造成后续项目集中入市，竞争或有所加剧。

图：22个重点城市2022年以来宅地季度溢价成交情况

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土拍热度方面，房企拿地进一步聚焦影响下，核心城市优质地块竞争加剧。根据中指数据，2025年上半年，22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2%，较去年同期提升8.9个百分点，二季度以来土拍情绪有所走弱，溢价成交占比为36.1%，较一季度下跌7.2个百分点。

表：2025年上半年出让金超百亿城市平均溢价率变化（全市）

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表：2025年上半年重点城市高溢价地块（市本级）

注：统计地块口径为溢价率超40%、成交价超3亿元地块

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重点城市中，2025年上半年，杭州平均溢价率达35.5%，上海、成都平均溢价率均超20%。但5月以来，多个重点城市土拍情绪有所转弱，具体来看：

上海、杭州、成都土拍热度相对较高，房企拿地意愿强：上半年，上海成交宅地合计28宗，有21宗溢价成交，其中7宗溢价率超30%，2宗溢价率超40%，同时5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录。杭州成交宅地合计69宗，53宗溢价成交，其中29宗溢价率超40%。一季度杭州三次刷新地价纪录（3月28日，杭州地价单价最高纪录达88029元/㎡），二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价成交，平均溢价率维持在20%以上。成都继续加大优质地块供应力度，成交宅地合计56宗，28宗溢价成交，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，3月成都宅地楼面价也两次刷新记录，3月11日及27日，分别位于高新区和锦江区的核心板块依次突破3万元、4万元/平方米，其中3月27日成交的锦江区柳江街道溢价率达到106%。

北京、苏州、宁波等地优质地块房企举牌意愿强，但市场分化较明显：上半年，北京成交宅地合计22宗，9宗溢价成交，3宗溢价率超20%。一季度，两度刷新地价纪录（3月18日，海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡），二季度以来成交地块质量一般，多底价成交。苏州成交宅地合计35宗，12宗溢价成交，其中苏州工业园区东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3%、39.3%，其余地块多为底价成交。

另外，武汉、南京、济南等重点城市优质地块也相继高价成交。6月30日，武汉江岸区中山大道与新兴街交汇处地块经过106轮竞价，该地块被绿城以6.645亿元的价格竞得，成交楼面价27920元/平方米，溢价率54.4%，成为武汉住宅成交楼面价历史记录第二名。4月30日，南京建邺区地块成交楼面地价45053元／㎡，位列南京地价历史第二位，溢价率25.7％。6月25日，济南历下区文博西片区地块被中海地产以11.1%的溢价率竞得，成交住宅楼面地价20232元/㎡，这是济南土拍住宅用地单价首次突破20000元/㎡。

拿地企业：上半年拿地TOP100房企拿地金额同比增长33%，央国企仍是拿地主力

图：2022-2025年1-6月TOP100企业拿地总额

表：2025年上半年权益拿地金额TOP20企业

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2025年1-6月，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，由于低基数影响，增幅较上月扩大4.5个百分点。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

表：2025年上半年拿地超200亿房企布局前十城市占比

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重点房企布局城市来看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市。根据中指监测，上半年共8家房企拿地金额超200亿，其中5家房企拿地最多的城市均为北京，2家房企在杭州拿地居首位，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金额占比达64%，建发、华润也超5成，绿城在杭州拿地金额占比超40%。

表：22城2023年-2025上半年涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

注：央国企包含央企及全国化布局的国资背景企业；地方国资包括城投公司及其他具有开发资质的地方型国企。

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从主要城市拿地企业来看，根据中指数据，2025年上半年，重点22城中，央国企拿地金额占比为56%，其中北京、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均超7成；地方国资占比15%，较2024年全年降低17个百分点；民企占比23%，较2024年全年提升6个百分点，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

下半年土地市场展望

整体来看，2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高地价。预计下半年各地在供地端的“缩量提质”模式仍将延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。对企业而言，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。

同时，下半年专项债收购闲置存量土地有望加速。自2024年以来，中央和监管部门围绕盘活闲置存量土地和商品房出台了一系列政策，其中2025年上半年，运用地方政府专项债收回收购存量闲置土地取得一定进展。根据中指不完全统计，截至6月底，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积接近2亿平方米，总金额超4700亿元，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为专项债“自审自发”试点地区）。6月13日国常会提到“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，预计下半年专项债收地政策将进一步加快落实，这将有助于加速当地土地市场“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况，推动市场进入新的循环。企业需把握政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。

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