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购房者支付房款并入住多年，却因房屋及土地使用权被抵押、开发商未办初始登记等原因无法办理不动产证，这种情况该如何维权？下面这起案例给出了清晰答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告张磊向法院提出诉讼请求：
判令被告办理案涉房屋的抵押涤除手续及该房屋对应土地使用权的抵押涤除手续；
判令被告协助原告办理不动产登记手续、所有权转移登记手续，将案涉房屋登记在原告名下；
本案诉讼费用由被告承担。
张磊称，2020 年 12 月 22 日，他与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了甲公司开发的三号房屋，总价款 6622362 元。他按约定支付了房款，2021 年 7 月 26 日接收房屋并补缴面积补差款、缴纳契税、专项维修资金及产权代办费。但因甲公司未履行法院判决义务，房屋所在土地使用权曾被查封，后虽解封，却因甲公司未做产权初始登记，导致他无法办理不动产权证，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称，同意张磊的诉讼请求。
乙公司辩称，其是标的资产的名义抵押权人，并非适格被告。其已将信托计划项下债权转让给丙公司，虽仍为名义抵押权人，但实际抵押权人为丙公司，且其不承担金钱给付义务，请求驳回对其的诉求。
丙公司辩称，其是案涉房屋的合法抵押权人，张磊援引相关批复主张优先权利需充分举证。张磊仅提供发票不足以证明支付全部房款，且本案事实发生在民法典实施前，应适用担保法，甲公司出售房屋未通知抵押权人，出售行为无效，故不同意张磊的诉求。
（三）法院查明的关键事实
2020 年 12 月 22 日，张磊与甲公司签订预售合同，购买三号房屋，总价款 6622362 元，后补缴面积补差款 3074 元，共计 6625436 元，已支付全部房款，甲公司 2021 年 7 月 26 日交付房屋，张磊缴纳相关税费。
2017 年 10 月，甲公司与乙公司签订协议，甲公司以包括案涉房屋在内的在建工程及土地使用权抵押给乙公司，办理了抵押登记。2020 年 6 月，双方补充协议将含案涉房屋在内的 98 套房屋作为抵押财产并登记。
2021 年 9 月，乙公司将对甲公司的债权及抵押权转让给丙公司，双方刊登了债权转让公告。
案涉房屋预售合同附件中有乙公司同意销售的声明，现房屋及所在楼栋未办理权属证书，乙公司为 2022 年 8 月 30 日登记的抵押权人，丙公司为实际抵押权人。
二、案件分析
（一）争议焦点
张磊能否要求涤除案涉房屋及对应土地使用权的抵押？
甲公司、乙公司、丙公司是否有义务协助张磊办理房屋过户登记手续？
（二）法律分析
预售合同效力：张磊与甲公司签订的预售合同是双方真实意思表示，合同中已披露房屋抵押情况，且乙公司出具了同意销售声明，该合同合法有效，双方应按约履行。
抵押权相关问题：乙公司作为抵押权人同意甲公司销售案涉房屋，根据法律规定，抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权效力仅及于转让价款，丧失对抵押物的追及力。乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，丙公司作为实际抵押权人，同样丧失对案涉房屋的追及力，故张磊有权要求涤除抵押。
过户义务：张磊已支付全部房款并接收房屋，甲公司作为开发商有义务协助办理过户手续。乙公司和丙公司虽非合同当事人，但作为抵押权相关方，需协助涤除抵押，以便办理过户。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司协助张磊办理某市某区某路某号院某号楼某单元三号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至张磊名下，于本判决生效之日起七日内执行清；
甲公司、乙公司、丙公司协助张磊办理上述房屋的抵押权及对应土地使用权抵押的注销登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清。
四、案件启示
（一）购房者的注意事项
购买房屋时，要仔细核查房屋及土地的抵押情况，确认抵押权人是否同意销售，避免后续无法过户。
及时支付房款并保留好付款凭证，接收房屋后关注产权办理进度，发现问题及时维权。
（二）开发商与抵押权人的责任
开发商应按合同约定履行协助办理产权登记的义务，主动处理好房屋抵押相关问题。
抵押权人同意销售抵押房屋后，应关注房款走向，通过合法方式实现债权，而非阻碍购房者办理产权登记。
（三）法律建议
在房屋交易中，各方都应遵守法律规定和合同约定。购房者遇到产权办理受阻时，可收集好购房合同、付款凭证、抵押权人同意销售证明等证据，通过诉讼等方式维护自身合法权益。开发商和抵押权人也应依法行事，避免因自身行为损害购房者权益。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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