江西
小区广告费、停车费等公共收益
终于要有明确归属了
近日，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省市场监管局、中国人民银行江西省分行联合印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，将从10月1日起全面规范住宅小区公共收益管理。
哪些是公共收益？
《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动，所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。
其来源一般包括以下内容：
（一）依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入；
（二）利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入；
（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收入；
（四）利用小区公共场地开展商业活动及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施产生的收入；
（五）对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占用场地费用；
（六）处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值等产生的收入；
（七）相关单位支付的归全体业主共有的违约金、赔偿金等；
（八）公共收益利息收入；
（九）其他依法属于全体业主的收入。
公共收益归属谁？
《意见》明确，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、扣除方式等作出约定。
公共收益如何管理？
《意见》还对公共收益经营管理、公共收益账目管理、公共收益用途、公共收益使用程序、公共收益公示管理、公共收益移交等条款均作出明确具体刚性规定。
例如，《意见》明确，公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个业主大会公共收益账户。
公共收益可用于哪些情形？
《意见》还确定，公共收益一般可以用于补充建筑物及其附属设施的维修资金；电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用等9种情形。
哪些费用不得从公共收益中列支？
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
5.业主大会决定不得列支的其他情形。
来源：九江住建
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