香港爆火的共享型长租公寓co-living模式适合上海推广吗？

高房价下，全球多个发达国家兴起了共享型公寓（co-living）。

Co-living模式是一种新形“合居”的住宅模式，不是独立的公寓，以小型住房+豪华共享服务著称。房间内面积压缩到极致，但功能齐全、空间明确、收纳强大。房间外共享空间才是最大的卖点，如有健身房、水疗馆、图书馆、餐馆和电影院等等。

▲旭辉瓴寓研发的极小户型产品：13平米柚米寓

Co-living运用在长租公寓当中，能够大大提升空间的集约性。能让经济条件有限的客群租起来没负担，又能享受更好的生活质量，同时为投资人带来投资收益。

近几年，香港Co-living公寓得到蓬勃发展，成绩卓著。香港长租公寓市场形成了豪华型、中高端、共享型的三分天下格局。其中Weave Living、Dash Living等品牌快速崛起。Weave Living作为亚太共享居住服务品牌，已拓展到日本、韩国、新加坡等国家；Dash Living通过共享租赁住房的重新定位和高效运营，两次收购都成功提升了物业的整体价值。资本更是积极看好，比如华平投资、KKR、贝莱德等均投资了Weave Living，黑石7.5亿收购香港服务式公寓携手Dash Living共同管理与运营。

可以看到，共享型公寓是长租公寓品牌全球化突围的重要一步棋，但目前上海地区却很少见到（旭辉瓴寓研发了极小户型产品），上海同样面临住房压力、青年人口聚集且生活方式快速变革的现状，那么香港Co-Living的成功经验能否在上海的土壤上开花结果？

一、Co-living与传统公寓的差异与优势

1、面积极致压缩，潜在回报更高。Co-living公寓通过将空间划分为更小单元并共享公共区域，显著提高单位面积可出租单元数量，从而大幅提升每平方米的租金收入。如果设计、定位和运营得当的Co-living公寓比传统长租公寓投资回报率更高。比如旭辉瓴寓研发了五平米的生活单元，采用上下铺的形式又不乏私密性。WEAVE STUDIOS红磡店只有8平米的空间，但是都配备酒店级睡床，特大窗户保证自然光充足，大量的房间储物空间及充足的USB充电插头。

丨旭辉瓴寓

丨WEAVE STUDIOS

2、公区能塞进去的业态更多，融合性更强。Co-living公寓的公区是最大看点，一般情况下分为两种，一是通过在大楼内设置超多样配套设施，比如伦敦的Stratford Collective共享居住摩天大楼，除了传统的配套设施（客厅、厨房、自习室等），还包括舞台、图书馆、展览空间、电影院、花园、水疗中心等各种商业性服务，这些服务同样对外开放，提升商业价值。二是选址时与周围的新公共空间联合在一起，比如商业体、公园、公共交通设施、办公楼等等。

▲伦敦Stratford Collective摩天大楼

3、租金优势、服务性强、社群氛围好。租金方面，Co-living在订金及额外费用方面展现出显著优势。比如订金比传统公寓大幅降低，租金包含水电费、房间清洁、日常用品、Wi-Fi及社群活动等费用，而这些都是传统公寓模式下住户需自行承担的额外支出。服务方面，Co-living住客能够根据个人需求灵活选择各类服务套餐，如家政清洁、送餐及洗衣服务。如Weave living入住后会赠送毛巾、拖鞋等日用品。社群方面，Co-living由于房间极小，住户被“逼”到公共空间互动，获得更多与他人建立紧密联系的机会，并在共享的兴趣爱好中创建社区氛围。

▲Weave living入住即赠三件套

二、Co-living在上海“水土不服”？

与香港一样，上海同样面临住房压力、青年人口聚集、单身经济崛起且生活方式快速变革的问题。那么，上海的长租公寓企业为什么很少碰Co-living？

宏观层面，上海发展Co-living模式具备先天条件。一方面，潜在目标群体基数大。目前上海已经有最完善的租赁住房体系，从一张床到一套房，层次丰富与可选范围多，但是沉默的大多数需求仍然很难被覆盖到。比如上海七普调查显示，约有154万户的月度租金低于2000元，占到租房总家庭户数的53.1%。（）。另一方面，高效住宿制改革，越来越多的高校提出不再为非全日制、定向就业或一些特定专业的硕士研究生提供宿舍。2024年1月，国家发改委等七部委发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》中提到“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。也就是说，政策端鼓励机构下场，市场端基数效应大，供给端介于宿舍型公寓、白领型公寓中间市场的空白性产品，天时地利人和。

但聚焦到企业层面，Co-living的商业模式难点并不少。

首先，有多少优势就有多少难点：

1、面积压缩到极致，意味着改造成本高，排房能力强，还能跑通盈利模型；

2、多业态融合，意味着前期投入成本高，中期资源整合能力强，后期具备复合业态的运营能力：

3、运营方面，租金全包意味着公用事业与消耗品成本高，传统型公寓需要租客自付；服务好，意味着人力成本高；社群氛围好，意味着租户管理租户关系复杂度高，需要专业的管理系统和团队。

一通盘下来，本以为是个“群租房”，结果是个“超级战舰”，没有超强的资金实力和运营能力根本玩不转，很显然聚集这么多能力于一身的公寓运营商没有几个。

其次，项目选址失误风险大：

Co-living模式对目标客群的依赖度极高，对高校毕业生、新就业人群、预算有限的年轻白领等的密度和需求强度非常敏感，在非核心区或年轻人稀少的区域做Co-living等同于自杀。相比之下，传统公寓对地段的容忍度高很多。

再其次，项目估值对运营数据依赖性极强：

Co-living模式项目因NOI高可能获得更高估值。但因为模式较新，估值体系不如传统公寓成熟，对运营数据依赖性极强，失败项目价值折损大。相比之下，传统公寓估值模型成熟稳定，基于地段和租金收益，波动相对小。

最后，上海与香港的租房市场环境并不相同：

在内陆地区大多数城市市场租金一片惨淡的情况下，香港租金一路飙升。上海租金已连续11个月下跌，租客租金压力大幅缓解，尤其是保租房大量供应，品质高、租金低、体验好大幅分流年轻群体。而香港城市密度高，政府公屋的申请需要等待数年且收入有限制，私人楼宇价格非常贵，群租房的安全和租金问题较多，对小户型高品质需求极旺。相比香港租房问题，上海的痛点并没有那么明显。

三、总结

因此，在上海做Co-living模式就是又累又操心风险还大，但是在租金下行期、长租公寓同质化、行业极度内卷的情况下，Co-living也非注定失败的伪命题。其真正的潜力在于，作为传统租赁市场的重要补充，为年轻化、流动化、追求品质与连接的城市人群，提供一种差异化的、有温度的居住选择。如果有较强资金实力和运营能力，愿意承担更高风险，优质地段的Co-living项目确实能带来更丰厚的回报。但偏好稳定现金流、管理省心，传统长租公寓仍是更稳妥的选择，尤其在非一线城市核心区。

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