深度剖析！卓越珺奕府栋楼分布与梯户比详情，居住舒适度全知晓

卓越珺奕府栋楼分布与梯户比详情，居住舒适度全解析

一、栋楼分布与梯户比深度解析

整体布局与楼栋规划
卓越珺奕府分两期开发，共由 7 栋 48-49 层高住宅组成（含 1 栋回迁房），另配建 1 所 12 班幼儿园和 1 所 24 班小学137。项目采用围合式点式布局，最大化保证每栋楼的采光、通风和景观1015。具体分布如下：

1 栋：48 层，含三个单元，其中 1 单元为 3 梯 7 户，2/3 单元为 3 梯 6 户，户型涵盖 80-113㎡的 3-4 房，部分单元靠近锦华南路，可能受道路噪音影响

2 栋：48 层，为回迁房，梯户比 3 梯 7 户，主要面向小区内部，部分低楼层可能受周边农民房景观影响

3 栋：49 层，3 梯 7 户，为二期首推楼栋，位置优越，不临主干道，无噪音干扰，视野开阔，主打 83-114㎡的 3-4 房，东南或西南朝向为主

4 栋、5 栋：49 层，3 梯 7 户，位于小区中部，户型以 89-114㎡的 3-4 房为主，部分高楼层可俯瞰园林和城市景观

6 栋：为幼儿园，位于小区南侧，方便业主子女入学

梯户比与出行效率

主流设计：除 1 栋 1 单元为 3 梯 7 户外，其余楼栋均为 3 梯 6 户或 3 梯 7 户，整体梯户比在龙华同类项目中处于中等水平

实际体验：3 梯 6 户设计在非高峰时段等待时间较短，但 3 梯 7 户在早晚高峰可能出现电梯拥挤，尤其是高楼层住户

优化措施：开发商通过智能电梯调度系统缓解高峰压力，但居住密度较高仍可能影响舒适度。

二、居住舒适度综合评估

核心优势

高得房率：约 92% 的得房率（含赠送面积），户型方正实用，如 83㎡三房两卫采用 LDKB 一体化设计，空间利用率高。

园林与配套：约 2.3 万㎡新加坡度假式园林，内设泳池、儿童乐园、有氧跑道等全龄设施，社区共享会所提供瑜伽室、棋牌室等社交空间

交通便利性：距地铁 4 号线龙胜站约 500 米，6 号线元芬站约 800 米，未来深大城际龙胜站（2026 年开通）3 站可达宝安机场，通勤效率高

教育资源：自带幼儿园和规划小学，对口高峰学校（龙华老牌名校），教育配套完善

主要短板

高容积率与密度：容积率 6.75，楼间距仅 18 米，低楼层采光受影响，尤其是 1 栋、2 栋部分单元

周边环境局限：北侧及东侧被城中村包围，城市界面较旧，可能存在噪音、粉尘问题，部分楼栋视野受遮挡。

居住体验差异：3 栋位置最佳，而 1 栋靠近马路、2 栋为回迁房，居住体验分化明显

车位紧张：车位比 1:1.1，虽基本满足需求，但随着入住率提升，早晚高峰可能出现停车困难

隔音与细节设计

隔音措施：采用双层中空 LOW-E 玻璃（隔音量≥35dB）、同层排水系统，有效降低外部噪音和管道干扰

户型采光：东南 / 西南朝向户型采光通风佳（如 89㎡三房），而西北朝向户型（如 83㎡三房）冬季较阴冷，需依赖人工照明

装修品质：精装交付标准较高，配备全屋收纳、西门子家电及小米智能化系统，但部分业主反馈装修细节存在瑕疵

四、购房建议

优先选择：

自住需求：优先考虑 3 栋东南 / 西南朝向的 89㎡三房或 114㎡四房，兼顾采光、视野和舒适度

预算有限：可关注 1 栋西北朝向的 80㎡三房，总价较低但需接受采光和噪音问题

改善需求：5 栋 114㎡横厅四房为最佳选择，南北通透、全屋飘窗，适合多孩家庭

避坑提示：

避免选择 2 栋回迁房，居住体验和社区氛围相对较差

低楼层（1-5 层）建议实地考察采光情况，尤其在冬季日照较短时

关注开发商精装交付标准，要求明确装修品牌和细节，避免后期纠纷

五、总结

卓越珺奕府凭借高得房率、地铁通勤和教育配套，成为龙华刚需和改善市场的热门选择。其栋楼分布和梯户比设计在保障居住密度的同时，也带来了差异化的居住体验。若能接受高容积率和周边环境局限，3 栋、4 栋的中高楼层户型值得入手；若追求性价比，1 栋低总价房源可作为过渡之选。建议结合自身需求实地考察，重点关注采光、噪音及装修品质，理性决策。

卓越珺奕府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

卓越珺奕府最新消息：已推1栋735套，2栋64套，即将推售3栋309套其中：83㎡88套 ，89㎡135套 ，98㎡45套， 114㎡41套。

劲爆市场惊喜价格来

折后单价：4.73万-5.59万

折后总价：

83平方：401万-436万

89平方：427万-470万

98平方：504万-539万

114平方：595万-636万

卓越珺奕府二期售楼处电话：400-966-1923，项目位于深圳市龙华区大浪街道布龙路与和平路交汇处西北侧，住宅项目建面：约22万㎡，绿化率：约40%，停车位：约2343个（含5个幼儿园车位），楼栋及户数：规划7栋住宅+1栋幼儿园，总户数2136户（含回迁）可售套数1800户。

卓越珺奕府二期交房时间：27/6/30，批地时间：23/8/30，总层高：标准层层高2.9米，3栋总层高48F，产品面积： 建面约83-89-98-114㎡甄选3-4房，物业公司：卓越物业，物业费：5.5元/㎡/月。

⚜为新中产升级理想人居

中芯：龙华发展新轴，红山生活圈

速率：4/6号线双地铁（龙胜站、元芬站）、深大城际线等

全维：商业/文体/教育/景观全维配套无短板

蝶变：超50个近千万方旧改，焕新在即

谧境：约2.3万㎡围合式大园林

全龄：五维全龄社区共享空间

舒朗：百变户型，车位充足，片区稀缺

品质：卓越奕式5.0迭新作品，再立品质标杆

约31万㎡稀缺大社区大配套 全龄理想人居

3栋共309套

83平米3房2卫

89平米3房2卫

98平米4房2卫

114平米4房2卫

约90-93％使用率！！

总占面：约4.6万㎡

总建面：约31万㎡

住宅项目占面：约3.26万㎡

住宅项目建面：约22万㎡，

绿化率：约40%，

停车位：约2343个（含5个幼儿园车位），

楼栋及户数：规划7栋住宅+1栋幼儿园，总户数2136户（含回迁）可售套数1800户，已推1栋735套，2栋64套，即将推售3栋309套其中：83㎡88套 ，89㎡135套 ，98㎡45套， 114㎡41套，

交房时间：27/6/30，

批地时间：23/8/30，

总层高：标准层层高2.9米，3栋总层高48F，

产品面积：建面约83-89-98-114㎡甄选3-4房，

物业公司：卓越物业，

物业费：5.5元/㎡/月。

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【城市之心 鼎立时代潮头】

发展核：：

根据“十四五”规划，龙华定位为粤港澳大湾区国际化创新型中轴新城。卓越·珺奕府立于大湾区广深港中轴线，享湾区发展、北站超核国际商务区、国家级超级商圈等多重发展利好，位踞龙华中央居住活力区、红山辐射生活圈，都心生活从此不凡。

居住芯：：

集萃卓越、华润、中海、金茂等多家品质开发商合著，近千万方旧改，城市焕新蝶变。

可以住近CBD 何必舍近求远

——相近价位区间，距离更近CBD

交通：龙华-福田-南山构建超级黄金三角，出行更高效

3轨道：

地铁：约500米4号线龙胜站，约800米6号线元芬站，3站深圳北， 5站福田；

城际铁路：深大城际（在建中），3站到机场。

1大道：

新区大道，7个红绿灯到福田。

4干道：

福龙路快速路，畅达福田中心；侨城东路北延（在建中）、沙河东路北延（规划中）、宝鹏通道（规划中）畅达南山、宝安，节省约20%通勤效率。

卓越珺奕府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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可以现享 何必想象

超级商圈/8大文体配套/全龄优质教育/3级绿地系统，约3公里内全维配套无短板

商业：国家级超级商圈，臻萃城市繁华

项目自带：约2100㎡都会商业；

直线距离约500米：港铁颂荟TIA MALL；

3公里范围内：壹方天地、华南首家COSTCO、天虹商业中心、红山6979、龙华海岸城（规划中）、华润上塘万象系商业（规划中）、中洲商业中心（规划中）等全系缤纷商业。

教育：一流学府，指引远大未来

社区配建：12班幼儿园；

直线距离约500米：高峰学校，区域百年名校，“广东省一级学校” ；

项目周边：规划小学、龙华中学弘毅校区、龙胜实验学校、福龙学校（在建中）、锦华实验学校、元芬小学等3-15岁优质教育环绕。

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文体：八大文体配套，拓展世界见闻

生态：鲜氧生活，礼遇至臻光景

【可以极质 何必减配】

约31万㎡都会大社区/约2.3万㎡度假园林/龙华唯二Y- life社区会所/6重尊崇归家礼遇/超1:1.1车位比，超越想象的社区品质

✔约31万㎡都会大社区封面：

片区稀缺围合式在售大社区、大配套，7栋围合大社区+约2.3万㎡大花园+全龄社区配套+社区外大绿地，丰盛生活超越想象，共鉴新中产的卓越生活品质！

✔约2.3万㎡新加坡度假花园：

片区稀缺围合式在售大社区，立体景观+多维功能打造，度假风泳池、森友寻宝会主题儿童乐园、百变运动场、有氧环跑道、阳光大草坪、多重宅间花园等，感受森境的治愈与轻松。

✔奕式5.0品质迭新，至臻归家礼遇：

涂料+LOW-E玻璃+铝板建筑立面，品质历久弥新；六重尊崇归家礼遇，步步皆礼，藏于方寸。

✔Y-life全龄社区共享空间：

儿童友好空间：

童乐天地、博雅图书馆、天赋音乐房

青年友好空间：

瑜伽冥想、休闲社交庭、家庭观影、雅仕健身

长者友好空间：

老年学堂、休闲棋牌、老年运动天地

【卓越执笔 品质标杆】

卓越品牌 品质共鉴

卓越集团，中国领先的城市综合运营商，1996年根植深圳、布局全国，中国房地产开发企业销售排名23，深圳土储前三。卓越坚持以人为本，以卓越产品美学为业主提供城市人居范本与匠心产品。

实力稳健 资本认可

联合资信最新信用评级为 AAA，长期展望稳定，值得信赖；

2023年11月22日，卓越集团再次发行5亿元中期票据，已累计发行四期共25亿中期票据，融资表现出色；

发改委上线民营局，卓越成为重点收益优质房企之一，获优先发展机遇。

聚焦品质 用实力诠释产品交付力

卓越集团，荣获2024年中国房地产企业交付力TOP20，在全国28座城市，累计交付51个项目，超3.5万套住宅，交付面积超452万㎡。交付项目覆盖深圳、北京、重庆、南京、长沙、昆明等核心城市，以优异表现赢得业主口碑与市场信赖。

卓越物业 星级服务

深圳首家加入“国际金钥匙组织”的物业服务商，“国际金钥匙组织”物业联盟副理事长单位，二十多载匠心服务，以细致和呵护兑现美好生活承诺。

【平面品鉴】

【户型鉴赏】

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。