湖北
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地王，总是会被高看一眼的。
7月8日，北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，公示了总平面设计图。它的主人是中海地产。
两个多月前，它力克8个对手，以75亿元、27.93%溢价率夺得此地，折合楼面价10.23万元/平方米，成了北京首个楼面价10万+的住宅地块。
这个价格，是光环，也是压力，更是动力。
中海地产要将它打造成灯塔项目。
房子会卖什么价？之前有专业人士推算，售价会在15-15.5万元/平米之间。有点高，但也绝非高不可攀。
往东1.7公里的建发海晏，给中海地产吃了一颗定心丸。
截至目前，海晏网签139套，成交均价13.5万元/平米，总金额40.79亿元，地价覆盖率约45%%。
其中，单价突破15万元/平米的，如：6#501室，15.53万元/平米、5282万元；6#601室，15.49万元/平米、5269万元；6#1201室，15.99万元/平米、5440万元。（详见《首发：建发海晏100套网签秘档》）
有了海晏的数字，就可以更为精准地测算中海树村项目的定价。
树村项目楼面价看起来很吓人，实际上只比海晏高出0.72万元/平米，如果再加上海晏13.5万元/平米成交均价，大致得出中海树村项目的平均售价，14.2万元/平米左右。
花姐对中海树村项目做了一版户型预测，分洋房和叠墅两种，面积在196平米至425平米之间。
据此，中海树村项目的单套总价，大致在2800万元至6000万元之间。
这算是北京顶豪里的天花板了。
一、产品形态：大平层+叠墅
中海树村35号位于上地街道，占地3.97公顷，地上总建筑规模约7.33万平方米，最高建筑18米。
它的大门设在西边的中间位置，进大门之后是三个下沉庭院，将小区等分成南北两个区，16栋、8排房子，平行排列。南面8栋为洋房区，北面8栋为叠拼区。
海淀核心区不缺大平层，叠墅倒是个稀罕物，中海地产搞了个小创新。
花姐预计，它的是上叠3层、带露台，建面约425平米；下叠地上2层，带地下室，地上建面约369平米，分布在1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#，都是一梯一户。
洋房面积分六种，主力户型为：196平米、262平米、293平米，分布在9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#和16#。
另有少数210平米分布在11#、13#；220平米分布在8#西边；293平米分布在4#西边。
它们的标准层高为3米。
二、做大户型的两个缘由
中海地产把户型做大，至少有两个原因：
1、做出差异化
从目前建发海晏成交情况看，它的定位是成功的，户型面积为183-340平方米。
和海晏相比，中海树村项目有两个优势：低密度产品，只有4-6层，而海晏是13-14层的小高层产品；城市界面更好，右边是公园，没有五环路的噪音困扰。
中海树村项目西面的圆明天颂、学府壹号院也都是低密住宅，地脉有做豪宅的基因。（详见《顶豪接力棒，传给了中海地产》）
2、因地制宜
中海树村项目的地块条件并不宽松。
从土地出让文件上看，它的容积率1.6，控制高度18米，但包含了东面6074.54平米防护带，和2550平米街坊路。
扣除这两个面积，35号地用于建房子的实际容积率约为1.955。
综合控高和实际容积率，中海树村的排列组合难度不小。
主要表现在：叠墅区特意做了退台处理，楼栋与东面和南面的红线零距离，西面临树村栋楼最近也仅有2.01米。
中海只有把面积做大，才能满足日照的要求。
花姐点评：
在树村项目上，看到了中海地产的解题能力。
虽然看起来楼间距有点密，但花姐相信，这已经是最优的方案了——打磨了两个多月。
因为，地块条件是啥样，全摆在那。
其实，不仅仅是中海树村项目，北京已有多个项目受制于地块条件，导致产品力受影响。
例如：在海淀，保利+建工的半壁店地块，建筑高度从18米变成15米控制；在朝阳，中海万吉玖序、金茂满曜，设置了一条很尴尬的街坊路，等等。
花姐认为，在好房子时代，最先解决的是，地块的条件要好，什么样的地段，该匹配什么样的建筑高度、容积率。
否则，巧妇难为无米之炊，仅靠地产商后天来修正，好房子是要打折的。
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