下半年，刺激了

|此为过程版本方案，具体户型面积尚未最终确认，以最终方案为准

6.30过后，广州市场又开始静悄悄了。

前几天，广州出了个“商转公”政策，引来一片吐嘈声，虽然能实打实地降利率，但限定条件太多，很多人用不了。

组合贷不行，2020年之后贷款的也不行，还得原放贷银行同意...

虽说是补药，但也真是“到喉唔到肺”（粤语俗话，不顶事）。

毕竟，下半年的市场，太需要一副让人通体舒畅的猛药了。

比如说，加大旧改力度，释放购买力和需求。

近期天河东新房网签量激增的情况大家都看到了，旧改既去库存，又能连片推动城市升级。

而且，不止是天河，黄埔、海珠新中轴、石溪村、石牌村的旧改等都在铺开，好戏在后头，期待性强。

再比如说，推出王炸级地块：

包括马场地块、天河生物药厂地块、琶洲南新地块...重质不重量，既引流量，又炸出新购买力。

当然，最快也是最直接的刺激，还得靠重量级新盘。

有些人说，超新规收紧了，得房率就没劲了，但大家忽略了一点，上批拿到超新规的项目很多都已经入市了，存量告急。

未来的主流新盘，大体都是同代产品的竞争，得房率会回归理性。

核心，是更确定的学铁商、更高的品质感、更合理的价格。

当然，下半年还会有最后几个超新规新盘，但基本都是核心区顶豪，这些真“特长生”，即将炸场。

接下来，具体看看下半年都有哪些值得期待的新盘。

1、保利面粉厂，预计国庆开售楼部

产品：205-630平大平层

优势：珠城东、户户一线南向江景、130%绝版使用率、保利超高规格的顶豪产品

保利面粉厂的产品，相信很多人都知道了，我们拿到的消息是，预计国庆前后开售楼部。

目前，全广州、珠三角富豪都盯着这里，总价最高的1栋超600平顶豪，一般有钱人想买都买不到，要托非一般的关系。

尤其是，超新规政策收紧后，保利面粉厂项目直接变成了广州绝版顶豪。

30%阳台率+10%不计容公共开放空间，全广州已经没人能打了。

另一个是，随着隔壁保利天曜开盘大卖、官宣学校等一系列动作，也提高了保利面粉厂配套和城市界面的确定性。

保利面粉厂的学校，大概率对口体育东小学，虽然业主未必需要，但配套基本面不能有短板。

至于产品，估计会颠覆保利以往思路，比如穿透模式，即保利自己到源头端自己选品选材，又比如非标准化研发体系等。

大家也可以看下面粉厂获批的规划图，全盘每栋住宅都将以连廊连接，估计无风雨归家体系。

还有巨量底商（红色部分），渗透全盘，未来极有可能打造成为会所，顶部估计还有屋顶花园。

2、保利航天奇观项目，初步为80-125平产品

产品：初定预计是77-88平+125平板楼三到四房，使用率预估超100%。

但是，具体还没定下来，以官宣为准。

优势：世界大观板块稀缺小户型、映辰湖+日月双湖+山体公园景观、天外智谷九年制学校

据我们了解，保利航二大概率做三种户型，125平板楼四房，77和88平塔楼三房。

当然，目前最终规划方案还没定下来，可能还会修改，但产品方向，会偏向刚需+刚改化。

放在世界大观板块，稀缺度和性价比度，是绝对能打的。

塔楼限高72米，扣除首层架空层（假设6米），估计是22层左右，密度还是很低，类似于越秀云萃。

板楼，可能就是60米左右，估计是18层左右。

至于户型，保利航天奇观二期确实受到新规收紧影响，但使用率估计能超100%，放到周边还是能打的。

毕竟，天河东超新规产品，货量也基本出完了。

具体具体户型设计，其实可以参考下保利其他项目，比如天奕120平板楼、燕语堂悦77-94平三房。

把品质拉上去，把总价控好，加上世界大观改善氛围，行情还是有的。

不过，具体的产品还没定下来。

3、保利置业陆居路项目，带高奢五星级酒店

产品：预计主力为150-250平大平层

优势：白鹅潭核心区+最大化江景，自带高奢五星级酒店，甲第系高端产品，超新规户型。

这个项目，会是白鹅潭豪宅盘扛把子，之前就有过定调，“两千万级江景大平层”。

位置上，陆居路项目是毋庸置疑的白鹅潭最核心，和华润白鹅潭悦府同档。

学铁商也是第一档，学校大概率和白鹅潭悦府一样，康有为纪念小学本部+白鹅潭广雅中学；楼下就是四线交汇的芳村站。

另外，自带高奢五星级酒店，属于高端品牌。

从自身高端性来说，是要做到白鹅潭顶豪的。

产品打造上，突出最大化江景，再加上白鹅潭核心地标景观：

1）56-58层超高层，加上12层架空层抬高，基本上30层以上就能超过110米的立白中心，俯瞰一片珠江。

2）头排的1、2栋是板楼，主打地标+江景，后排3-5栋也会偏转楼栋，尽量把江景包进来

至于户型，主力可能在150-250平之间，1、2栋做豪宅大平层，3-5栋塔楼在150-200平左右。

从近期发布的招标信息来看，陆居路项目两个样板间会放在1栋，户型是255和185平。

景观好，规格也很高，中标设计单位都是国内知名机构，产品系列将是保利置业全国第三座甲第系。

参考同系列其他豪宅，是明显的老钱风格。

白鹅潭一带、以及千灯湖周边老钱买家，不妨等等它。

4、越秀贝好家·嘉悦云启，预计88-120平三四房

产品：预计88-120平三四房

优势：2/3/14号线嘉禾望岗站地铁口、54班九年制品牌学校、嘉禾望岗成熟商圈、巨大的二手置换需求

越秀嘉禾望岗项目，已经在近期开放了城市展厅，案名也正式公布，叫越秀贝好家·嘉悦云启。

展厅就在嘉禾望岗地铁口，建设动作也很快。

按现场展示的工程进度来看，学校速度会更快，目的就是为了夯实确定性。

就品牌来说，白云官方早前已经明确会引入品牌学校，至于是哪家，有越秀加持，估计不太难猜。

其余的铁和商，更是100%明牌。

嘉禾望岗站流量不用多说，嘉禾金铂天地+云门New Park+白云山姆的组合，就更是白云商圈流量王，加上周边新世界二手社区，消费力不容小觑。

户型方面，我们也去过现场拿料，预计会是88-105-120平三四房。

在工地门口，有一份初步的建筑平面图，和之前的云悦、云萃楼栋设计有点接近，风格很越秀。

进一步的户型格局，我们也做了预估，感兴趣的朋友，可以扫码添加拆神助手。

5、香江1号，200-600平万博CBD大平层

产品：200-600平大平层

优势：万博CBD核心、锦绣香江别墅区景观、万博刺破天花板级别豪宅产品、1.88低密度

香江1号，就是我们之前说过的锦绣香江大草坪地块，最近也是哐哐一顿造，进度挺快。

预计10月正式开展厅，由香江集团老板亲自操刀，定位拉得很高，据说要对标鹏瑞1号、星河湾半岛五号。

| 香江壹号效果图（图源：锦江之家）

当然，香江壹号位置是很好，万博CBD正核心，18+7号线南村万博地铁站就在旁边。

景观也是头等的，北面看万博CBD核心商务区，南面看锦绣香江花园别墅区。

但学校有不确定性，锦绣香江花园虽然配建学校，但和这里却属于不同街道。

不过，加上产品规划，香江壹号的豪宅属性还是很明显。

1）规划200-600平大平层，刺破板块天花板

2）1.88容积率，比万博多数项目都要低

万博公认的天花板悦府，最大面积是300平，总价2000万左右；最小是108平四房，总价大约600万起。

隔壁万博城二期，目前主推105-128平四房，总价大约在450-630万。

整个板块，主力做200平以上产品很少，所以香江壹号最终产品呈现和销量，很值得期待。

目前，香江壹号1-4栋已经拿到建筑工程规划许可证，进度更快的是3栋和4栋。

其中，3栋是26层板楼，位置最佳，很可能是全盘最顶级产品，首波就要炸市。

6、敏捷隆辉市广路项目，放大近金山湖优势

产品：预计是刚需+刚改产品组合

优势：金山湖公园景观、附近规划九年制学校、祈福板块二手置换需求

敏捷隆辉市广路项目，最近的动作其实很多，相关的招标公告一箩筐。

项目案名似乎也剧透了，叫敏捷万博金湖壹号。

从公开资料看，敏捷这个项目确实在努力抬咖，重点是联动金山湖：

1）放大湖居优势，规划一条直达金山湖公园的主干道，打一线瞰湖社区概念

2）附近推进一所九年制学校

3）蹭万博概念

配合敏捷发布的公开信息来看，配套也会更加丰富。

项目会配建9大类公共设施，还设计下沉式会所、双大堂设计、下沉庭院等，拉高品质感。

至于户型，目前还没有消息，结合祈福板块二手情况和项目3.2容积率推测，大概率还是刚需+刚改产品，比如75-120平三四房。

使用率嘛，估计是100%左右。

因为项目是在6.11拿了工规证，也就是在6.9超新规收紧正式落地之后。

但是，如果对比祈福二手，肯定是迭代的，加上湖居优势，还能打一下低密舒适这张牌。

7、广州地铁槎头车辆段一期项目，产品跨度大

产品：待定，跨度很大

优势：一线无遮挡江景、12/13号线双地铁、54班九年制学校、低密度、槎头连片开发、湾区新岸发展预期

这个项目就是6.30广州地铁拿下的白云槎头车辆段一期项目，具体情况大家可以先戳这里复习。

7月4日，项目发布了招标公告，项目将建设为约27栋住宅，分别为5层、14层、15层、22层、31层、42层。

另外将建设九年制学校（一期36班）。

对应到规自局发布的控规方案，基本都是能对上的。

这意味着，产品类型非常丰富：

可能包括2栋沿江头排小高层板楼，2栋江景板楼高层，3栋超高层望江塔楼，4栋二线临江塔楼，以及16栋叠拼产品。

那么，大概率横跨小户型到豪宅户型，跨度非常大，也贴合了项目综合大盘的优势。

整体来看，项目的均衡性会比较能打，学铁商都齐全了，尤其是54班九年制学校，补充了板块短板。

一线无遮挡珠江景观，也很吸睛，距珠江仅100米，广州地铁地产会进行板块整体建设，连片激活一条1.2公里的滨江带。

还有12号线槎头站/13号线凰岗站上盖，13号线的通勤效应很强大，能直达珠江新城和金融城。

如果你本身就在周边居住，或者是沿12/13号线通勤的买家，不妨再等等这个盘。

今年广州地铁地产的“双珑”，凭借价格到位+超新规产品力+综合配套，杀穿了番禺和老黄埔，对买家来说确实是惊喜价。