观点与常海松对话：魔方如何用系统+AI大模型颠覆提升长租公寓运营效率 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈"系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌文商旅暨康养大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察商业地产、零售与消费领域的企业及其代表人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 受保租房大规模入市和居民收入预期偏弱影响，住房租赁市场的供给大大增加，对市场化租赁房源形成了一定的竞争压力，租金下行以及产品趋同、运营压力等问题有所显现。

与此同时，随着入局者增多，市场竞争也愈发激烈，为了在市场中脱颖而出，租赁企业纷纷加强品牌建设、提升运营能力、降本增效，其中数智化建设成为各大住宅租赁品牌的重要探索方向。

魔方生活服务集团（后文简称：魔方生活）首席技术官常海松在2025观点住房租赁大会讲到：“数智化是我们这个行业能够把千万种想法、战略、战术得以落地执行，并取得良好效果的一个基础。”

观点新媒体在大会间隙与常海松进行了会面，就魔方生活在数智化方面的建设成果展开交流。

早年间，常海松经常在公开场合表示住房租赁行业存在运营低效、账务混乱、智能设备互联互通性差等问题，这些问题在未来会成为住房租赁品牌长期发展的最大障碍之一。

因此魔方生活在2011年就已经开始数智化布局，自主孵化了数智化专研科技企业型“魔方智联”，至今已经累计投入超1.5亿元，搭建了包括销售运营、商业管理、物业管理、大数据管理在内的16个子系统。

近两年，魔方生活数智化转型的方向也着重在AI领域发力。作为最早进入租赁行业的品牌，16年集中式长租公寓的运营经验令魔方智联积累了业内最丰富的原始数据，由此自研出一套针对住宅租赁行业的AI大模型。

“现在，魔方生活从最早期的收购项目、产品建设到后期的运营、财务以及数据环节已经全部实现线上数智化办公，没有任何日常工作内容是在线下完成，大大提升了管理效率。”

最直观提升效率的子系统是物业管理系统，使得每位管家可以管理的房间数大幅增加。

早期住房租赁行业的管家与房间的比例大约在1：100，而在全面线上数智化办公后，魔方公寓管家与房间的比例达到1：200，处于业内的领先水平。

常海松说，“在租赁行业，人力是最大的成本，因为有数智化系统帮助效率提升后，我们需要的人力减少了，这也是降本的一种途径。”

在魔方智联的数智化系统中，自研AI是系统能够运转的关键一环。

常海松认为，普通的AI大模型很难在具体行业中广泛应用，而利用魔方智联积累的原始数据训练出来的大模型可以应用于更多的公寓场景之中。例如魔方智联自研的AI可以自动识别公寓运营过程中出现的垃圾乱丢、电瓶车上楼、意外失火等特殊公寓场景，并第一时间通知管家及时处理。

除了降本增效之外，数智化转型也实实在在给魔方公寓带来了经营产出。其中收益效果最明显的便是通过数智化为魔方公寓拓展了大量客源。

“如今多样化的自媒体平台、中介平台以及本地生活服务平台都是魔方生活旗下各公寓品牌的获客重要途径，为了获取客户需要在这些平台发布大量的高质量内容。”常海松说，“通过自研AI批量生产视频、文案，更符合租赁行业的宣传要求。”

有了丰富的客源，保证服务质量则成为头等大事。通过数智化转型与自研AI，魔方生活也将品牌基础服务体系进行了标准化，降低了因为个人原因导致服务质量不统一的可能性。同时，AI的绝对执行力使得企业端调整经营政策也更加灵活，缩短因为改变而带来的阵痛期。

当然好的服务应当是标准化与个性化并存，魔方生活通过数智化转型不仅将基础服务标准化，同时探索增值服务个性化。

通过对各类客户群体的消费需求、生活习惯进行收集，利用大数据和自研AI构建更加精准客户画像，针对不同客户提供更符合其需求的产品与服务。

除去上述的各类系统创新，魔方生活首创的动态定价系统才是数智化转型过程中最创新性的成果。因为魔方生活的业务已经全面实现线上化办公，所以在企业后台可以实时掌握某一区域在当下时间的租赁市场情况，根据市场供需关系对房间价格进行动态调控，从而实现收益率最大化。

常海松认为对于市场的实际情况，人的察觉与决策是具有落后性的，通过魔方智联研发的数智化系统及时的把握市场变动下的信息差，赚取更多的收益，正是品牌精细化运营的体现。

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