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【能建·天河麓誉府】

能建·天河麓誉府园林效果图

在天河，新房从实用率到价格，一个比一个猛。

大部分项目沦为了标准化的产物。譬如好地段对应大户型，门槛越高越好；普通地段做低配产品，主打一个价美物廉。

而在这种粗暴的决断中，买家一旦选择品质，势必要仰脖高攀，忍受房价带来的压力；倾向于性价比，就只能勉为其难，在凑合的房子中将就。

幸运的是，这种二选一的处境终会被打破——能建·天河麓誉府的山居美学馆。

TA的与众不同，将让广州买家看到一种新的选择。

01

特立独行！

豪华CP与“学铁商”共存

将能建·天河麓誉府置于天河版图中，你会发现TA是极其特殊的存在。

先看位置，天河智慧城。

天河智慧城 图源：投资天河

这是官方钦点的，也是天河唯一一个CTD，与“珠江新城+金融城”CBD并驾齐驱，构成天河经济双核。

而在去年，天河智慧城已实现营收1341亿，同比增长16.6%。同期，广州规模以上服务业实现营业收入18994.25亿，增长10.3%（数据：广州天河发布）。

也就是说，天河智慧城并非什么后起之秀，而已经是广州GDP的中流砥柱。

其八大产业集群，更是集齐全球风口行业——包括以网易、酷狗为龙头的数字文创集群，以中移互联网、超讯通信为代表的5G应用集群，以小鹏汽车为首的智能与新能源汽车集群，以及智能机器人、智慧城市、工业软件、信创软件和北斗应用集群。

值得一提的是，在这的企业几乎都是全国性总部，不是分公司和子公司。

换而言之，这些行业龙头所创造的财富、聚拢的上下游企业、吸引的人才都将沉淀在天河智慧城。

而截至今年4月，天河智慧城已吸纳3500多家科技企业和高新技术企业，集聚省级以上工程技术研究中心、企业技术中心等130个，成功引进各类技术人才20多万人（数据：投资天河）。

不夸张地说，天河智慧城就是天河的未来，是广州在全球竞争中的支点。

都说位置决定了物业价值的下限。与生俱来的高站位，让能建·天河麓誉府在新盘中出类超群，从配套能级、政企资源到圈层，随之高出几个身位。

与此同时，项目又有市中心最奢侈的绿境。

火炉山森林公园 图源：广州天河发布

南面几乎无缝衔接旧羊山，直线2KM内得火炉山、凤凰山和天鹿湖森林公园等山体簇拥。

据悉，项目旁幼儿园门前，还有政府规划的口袋公园。别人要驱车才能拥有的惬意，在这里下楼走几步，就能在葱郁绿意中溜娃、慢跑和野餐。

在市中心，没有什么比这更奢侈的事了！

就是这样一个拥有CTD x山居豪华组合的项目，却没有凡人勿近的高冷面孔，反而立足购房者的切实需求，温柔回应着大家的诉求。

能建·天河麓誉府位置示意图

纵观天河千万级以下的新盘，能建·天河麓誉府是最靠近地铁的一个，距离6号线高塘石站B出口约700多米，可直接步行抵达而无需另外接驳。

更好的通勤体验，更低的时间成本，也就意味更高的流通性以及更明朗的未来“钱”景。

能建·天河麓誉府还配备了社区商业街，让业主在家门口即刻享受生活的乐趣。

效果图

早起上班，路过就能买到咖啡，下班了顺路带一杯奶茶回家。周末不想做饭，到楼下吃点好的犒赏自己…….这种生活有多爽，年轻人肯定都懂。

能建·天河麓誉府甚至已经在为“小业主们”，梳理优质教育资源。

项目旁的9班幼儿园，将由广州市幼儿师范学校附属幼儿园负责开办为新园区，还是省一级配置。

幼儿园效果图

社区斜对面，是华阳教育集团高塘石小学，这也是距离项目最近的公办小学。

重点说一下小学，这可是广州爸妈都趋之若鹜的学校——一方面是生源，大部分家长都是天河智慧城的高知精英，家庭素质摆在那里。

另一方面，天河政府官微已在去年官宣该校加入华阳教育集团，并由原华阳小学向其派出副校长和骨干教师团队进驻，相当于拥有纯净“华阳系”血统。

图源：广州天河发布

楼下省一级幼儿园，一路之隔是天河牛校，目送式公办教育，有望解决接送、择校、升学等的麻烦。

过去，很多人都以为品质感与烟火气，是对立的两面。仿佛好房子只能超凡脱俗，高高在上。

如今，能建·天河麓誉府挑战常规，让不可能成为现实：既有高质感的生活方式和隐奢环境，又解决了大部分家庭对“学铁商”的共性需求。

像这样的项目，别说天河没有同款，俯瞰整个广州亦是难觅其二。

02

麓誉十境！

为天河买家独创的山居艺术

能建·天河麓誉府的难得，还在于其对居住痛点的捕捉，超前兑现的实力。

要知道，市区买家的困境从来不是买不起，而是住不好。

为此，当别的楼盘试图降标减配，内卷价格让购房者留在天河时。能建·天河麓誉府则选择增配提质，让他们更体面，更松弛地住在天河。

譬如小区容积率约3.0，楼栋全系南向分布，且每一户扭转45°角，形成四边位采光。

能建·天河麓誉府效果图

不要小看以上细节，楼间距、光线、视野和通风好不好，舒适度的高低往往就是由这些指标决定的。

而能建·天河麓誉府远低于市场均值的容积率，罕见的全南向布局，可以有效杜绝居住逼仄、人杂喧嚣、视野压抑等新盘最常见的硬伤，让清风和阳光遍布所有业主家中每一个角落。

划重点，是所有业主，而不是仅限于楼王或者大户型买家。

至于园林，能建·天河麓誉府更是摆脱了千篇一律的设计，带来耳目一新的体验。

项目利用地势引山入园，根据周边自然环境、高净值买家的审美量身定制“山居美学园林”。

没有冰冷华贵的石材，不见人工雕琢的繁冗，而用温润笔触，在山园草木间勾描出山涧度假的惬意，于高低起伏中打造一步一景的惊喜。

自然与建筑，山林与人们，在此浑然天成。从此往后，山林是生活的乐园，更是精神的牧场。

这样有温度、有态度的山居美学理念，或许正是案名“麓”字的由来，也是项目将传统营销中心设计为“山居生活美学馆”的原因。

而在将“山居艺术生活”具象化的过程当中，能建·天河麓誉府更是独创了“麓誉十境”，具体包括了——

✨「岭南青绿」

公区效果图

以岭南青绿山水长卷为灵感，打造近200米城市界面广场。广府文化的雅奢气韵，如画轴展现眼前。

✨「威仪府门」

公区效果图

约60米恢弘高门大气开场，将辨识度和仪式感直接拉满。酒店式环岛落客区，让每一次归家犹如一趟轻度假，给予业主满满情绪价值。

✨「御山高台」

公区效果图

抬高约10米隔绝外界喧嚣，保证私密性与隐奢感，使视野更开阔，为业主开启“上帝视角”瞰山赏景。

✨「下沉庭院」

公区效果图

超2300方下沉庭院，叠水流溪点缀其中，可作为会客厅满足商务洽谈、招待聚会等多元化社交场景。

✨「艺术会所」

公区效果图

富有艺术张力的设计，将自然和建筑糅为一体，构筑出一所可游、可观、可思的山居生活美学馆。

✨「星空泳池」

公区效果图

高颜值无边际泳池，分龄段的科学设计，将度假式体验嵌入全家人的日常生活中。

✨「书香茶室」

公区效果图

书香茶香沁入心脾，无论是独处静思，还是沏茶对饮，都能适得其所。

✨「童趣天地」

公区效果图

全龄段儿童乐园，守护孩子们奔跑和嬉戏的天性，也为家长带来多一点的亲子时光。

✨「流光立面」

公区效果图

超43%窗地比，搭配弧形玻璃立面，塑造出流光溢彩的钻感效果，大气优雅历久弥新。

✨「曦山峡谷」

公区效果图

循迹于山林的漫游秘境，带领业主回归生活本真，在自然中重拾游园乐趣。

每一境单拎出来，都是艺术品级的存在。对比一般的常规化设计，从尺度、工艺至细节皆是超越。

重点是，以上这些设计都将化作现实！

据悉，“麓誉十境”将在山居美学馆开放当天同步亮相，以提前呈现的方式让大家眼见为实。

更加颠覆认知的是，这些场景并非卖完房就拆掉的营销道具，而是将来实际交付的公区实景！相当于提前两到三年，为业主兑现未来生活服务场景。

竟敢用实景代替效果图，提前接受市场考验。

可见能建·天河麓誉府的实力和信心，以及敢于打破常规、迎难而上的魄力。

03

另辟蹊径！

可生长小户型全南向看山

产品部分，用两个词来概括能建·天河麓誉府是再合适不过：

「超配」与「破圈」。

按理来说，得这样高段位出身和艺术级设计，产品应该做高溢价、高利润的大户型。

可能建·天河麓誉府却化身“孤勇者”，再一次反其道而行，用远超正常水准的高配置，来满足首改、高改买家的需求，达到超预期、超标准效果。

譬如在全南向的基础上，项目搭配极高的窗地比，在提升采光、通风和景观效果的同时，让室内空间与窗外山景的界限尽可能地消弭于无形。

能建·天河麓誉府外立面效果图

据不完全统计，一般住宅窗地比在20～30%之间。

而能建·天河麓誉府是43%，比不少豪宅还高，几乎达到别墅级的水平！

项目还采用了造价更高、施工难度更大的弧形玻璃立面，以灵动飘逸的姿态带来了市中心难得的呼吸感，再一次彰显了山居生活美学的无拘无束。

产品面积的差异化设置，背后也是颇有考究。

建面约80~125㎡三至四房，既弥补了天河新房市场空白，向买家释放足够的善意；又以“绝版小户型”的稀缺性，确保了其在二手市场的流通率。

在布局和设计上，更是罕见的“人间清醒”，没有因为盲目追逐得房率而陷入内卷的漩涡。

使用率最高达110%，不浪费一个角落，也不增加一寸无用空间，精准拿捏功能性和舒适度的平衡。

客厅采用无柱设计，预留足够改造空间，方便业主跟随家庭结构、生活喜好变化来转换居住模式。

具体看建面约80㎡户型，全天河唯一一款在售南向小三房，堪称孤品级的存在。

四开间朝南、可变的大方厅、带衣帽间的主套……很难相信，小户型能一次性集齐这么多爆款元素！

尤其是主卧，躺在床上就像睡进了景观舱，抬头就是IMAX巨幕立体山景，从晨曦到繁星不间断上映。

而这样270°弧形玻璃窗，更是全户型主卧的标配。

创意效果图

建面约96㎡四房，以LDK一体化增强一家人的感情交互，同时让大方厅随心百变，小户型越住越大。

南向山景阳台更是点睛之笔，约5.7米尺度搭配双面宽设计，最大化地引景入室，采光和舒适度完全不输市面上120㎡户型的呈现。

创意效果图

建面约100㎡户型，满眼都是惊喜。

入户独立玄关，进一步提升收纳能力和归家仪式感。南向阳台拓宽至约6.1米，视野升级为270°广角模式，8K级巨幕山景铺开，舒适感是溢于纸面。

南北对流 LDK+X 空间的黄金组合，直接构筑出了一个超级家庭活动中心，聚餐会客开趴不在话下。

更得益于客厅无柱设计，无论在沙发上还是在餐桌前，南北两端一望无边，通透感与自由度拉满。

创意效果图

优点总结

1，国匠央企：中能建城市发展有限公司，隶属中国能源建设集团有限公司，先后承建三峡工程、南水北调、西气东输、三代核电等一系列关系国计民生的重大工程。

2，天河智慧城，广州“硅谷”：GDP 总值占天河的 47%，聚集 34 家总部企业，如网易、小鹏、致远电子等。超 20 万人才在此工作生活，是天河未来发展的重心。

3，天河第一梯队教育盘：华阳高塘石小学（华阳小学，广州三甲天河第一梯队）；市幼师附属幼儿园（天河第一梯队，百年名园）；初中 89 中，（省级名校，清北班）。

4，天河最近山景一手盘：背靠旧羊山自然公园，周边环绕凤凰山森林公园、火炉山森林公园等，及天鹿湖湿地公园、大观湿地公园，近享天河稀缺自然公园资源。

5，天河最近地铁一手盘：项目毗邻地铁6 号线高塘石站仅约 700 米，是整个天河东板块目前最近地铁项目，30 分钟速达珠江新城、金融城、琶洲三大 CBD。

6，天河顶配生活配套：项目毗邻天河东最成熟三大商圈：天河智慧城，广百广场、大悦汇、万达广场；

7，天河最高端医疗资源：中山大学附属医院岭南医院、广州医科大学附属妇女儿童医院、武警医院，为健康护航；

8，约 110%超高使用率：建面约 80-125 ㎡产品，高于新规标准打造理念，全屋空间使用率最高达 110%；

9，全系南向分布：2 梯 3 户/5 户排布，扭转 45°角排布，四边位采光，前后无遮挡，每一户都能到实现三到四开间南向望山景；

10，抬高式设计：项目整体抬高 10 米，加之入户大堂 4.5-9 米层高，即便是一楼，也能够享受到极致的采光及观景效果。

缺点总结

1，周边环境问题，现在周边还是以城中村为主，城中村问题不会在短期解决。还可以看得到高压线

2，项目处于天河黄埔交界位置，一脚油门就是黄埔黄陂了，预计未来政策投入力度不会太大

3，项目正好位于广汕二路路边，广汕二路日常的车流量和噪音都是非常大的，估计项目受到的影响不会太小，好在项目格局都做到了错开，而且做了抬高，三层隔音玻璃等设计

4，项目地块曾是牧畜屠宰场，个别客群会比较介意；

整体总结

这个盘比较适合在天河东部上班的群体，例如龙洞、智慧城一带，有自住需求的，平时上下班依靠地铁，预算300多万想要置业天河的，可以来看看这个楼盘，如果是买来投资还是有点勉强。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。