产业园区REIT承压这半年 博时蛇口产园REIT租金不降反涨

观点网 7月6日，博时招商蛇口产业园REIT披露了2025年上半年主要运营数据。

根据报告，2025年上半年，博时蛇口产园REIT三家基础设施项目公司整体经营情况承压，在市场竞争加剧的情况下，出租率及租金单价出现了一定波动。

公告指出，出租率波动主要受宏观经济环境与市场微观需求变动双重因素影响。

一方面，周边市场竞争加剧，部分客户因业务调整搬至自有物业或申请缩租；另一方面，市场供需变化导致租金价格敏感度提升，部分租户在租约到期后选择更经济的办公方案。

运营波动

产城园区评论了解到，博时蛇口产园REIT基金首发资产包括万海大厦、万融大厦，项目均位于深圳市南山区蛇口网谷，分别由项目公司万海大厦管理有限公司（简称“万海大厦”）、万融大厦管理有限公司（简称“万融大厦”）100%持有；首次扩募资产科技企业加速器二期位于深圳市光明区招商局光明科技园，由项目公司深圳市招光物业租赁有限公司（简称“招光租赁”）100%持有。外部管理机构均为深圳市招商创业有限公司。

根据报告，2025年上半年，三家基础设施项目公司整体经营情况承压，在市场竞争加剧的情况下，出租率及租金单价出现了一定波动。

具体来看，万海大厦1-6月月末时点出租率从91.73%降至83.72%，平均月租金从94.52元/平方米/月升至127.90元/平方米/月。

万融大厦1-6月月末时点出租率从86.58%降至84.16%，平均月租金从94.24元/平方米/月升至105.85元/平方米/月。

光明加速器二期月末时点出租率从89.85%降至83.73%，平均月租金从52.11元/平方米/月降至50.44元/平方米/月。

招商蛇口产业园REIT在公告中表示，光明加速器二期项目由于光明项目片区周边市场承压，为适应市场竞争环境，最大程度保障出租率，6月份新签及续签的租金单价有所下降。另外，在截至公告日时，租户已签署待生效租赁合同或已确认租赁意向的面积为3054平米。

对于基础设施项目出租率波动的问题，运营管理机构表示，将结合当前的经济环境、市场情况、周边园区竞争态势、租户的实际诉求，通过全方位拓展招商渠道和挖潜项目存量客户扩租；加强存量客户前期调研，确保已签约客户的稳定性。基金管理人与运营管理机构将进一步采取灵活招租、深化服务等一系列更有力的措施，积极转化储备客户，稳定存量客户，尽全力保障出租率。

此外，产城园区评论注意到，在4月16日，博时蛇口产园REIT宣布拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目。

具体来看，拟购入的基础设施项目为光明项目（二期扩募）和南油项目，分别位于深圳市光明区和深圳前海，在资产类型和资产区域上提升分散度，有利于在一定程度上进一步降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响的风险。

其中，光明项目（二期扩募）位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25号路以南的招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋，其中B1B2栋业态为研发办公，B5栋和B6栋业态为研发厂房，B7栋和B8栋业态为配套宿舍。

南油项目位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6仓库及辅助楼、W7仓库。

市场趋势

从市场环境来看，承受压力的并非只有博时蛇口产园REIT，已披露2025上半年运营数据的产业园REITs显示，多数产业园区REITs底层资产平均租金和出租率均呈下降趋势。

在园区的内卷式竞争中，“以价换量”是产业园区REITs应对经营挑战的主要方式，但从其出租率波动趋势来看，以价换量对出租率的促进作用有限。

其中，易方达广开产园REIT项目整体运营数据显示，1-6月月末时点出租率由75.56%下降至72.44%，平均合同单价由53.09元/平方米/月下降至52.61元/平方米/月。

易方达广开产园REIT表示，运营期内，基础设施项目新签约租赁面积未能抵消退租面积，出租率呈现阶段性调整。租户缩减租赁面积或退园主要是因为搬至自建或自购办公场地、经营困难缩减场地或退园以及正常流动退园。

此外，该项目所在区域租赁需求相对减少，租户到访量未明显回升，且部分园区“以价换量”策略引发周边区域竞争加剧。

华夏合肥高新REIT数据披露，1-6月月末时点，高新君道项目出租率从81.47%降至80.48%，高新睿成项目出租率从76.48%降至74.44%，合肥创新产业园一期项目整体运营指标出租率则从79.20%降至77.70%。

目前，合肥创新产业园一期正在积极实施包括特价房源促销政策、开拓市场化中介拓客渠道、针对长期稳定的意向客户提供定制化装修等多项积极举措，多管齐下，全力推动出租率企稳回升。

华夏杭州和达高科产业园REIT数据显示，1-6月月末时点，和达药谷一期项目出租率从91.00%降至90.03 %，月末时点租金单价水平维持在1.36元/平方米/天；和达药谷一期项目配套公寓部分出租率从93.67%升至94.64%，月末时点租金单价水平从1.40元/平方米/天降至1.31元/平方米/天；孵化器项目出租率从67.87%降至63.50%，月末时点租金单价水平从1.45元/平方米/天降至1.38元/平方米/天，后两者租金单价水平均呈逐月递减趋势。

华夏杭州和达高科产业园REIT表示，2025年-2026年孵化器项目所在的大创小镇核心区区域为存量竞争与增量竞争并存的局面，从2027年或将开始转为存量竞争态势。从需求侧看，孵化器所面对的创新创业、小微企业对研发办公场地需求低迷，存量租户到期不续、租期内缩减面积情况较为普遍。

而广发成都高投产业园REIT项目整体运营指标显示，1-6月月末时点出租率由88.55%下降至85.25%，租金单价由68.05元/平方/月降至67.89元/平方/月。

整体来看，虽然市场整体出租率在下降，但与大多数项目“以价换量”不同的是，博时招商蛇口产业园REIT首发资产万海大厦、万融大厦在上半年的租金呈上涨趋势。

对此，此前公告提到，存续租约如有约定免租期在租约期内进行分摊设置的，一般设置在各年初，因此一季度租金单价季节性偏低。

博时招商蛇口产业园REIT亦在公告中表示，万海大厦项目因上半年客户搬至自有物业、部分客户申请缩租，出租率出现了一定程度的波动，至6月份开始企稳回升。

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