广东
如果在南山、福田、 罗湖等区域能 以5折左右的价格买房，但不能上市交易、而是封闭流转，你愿意吗？
5月28日，深圳住建局发布 《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》 ，意味着深圳这一全新保障房类型终于明朗化。
根据文件，深圳配售型保障房（下称售保房）有几个关键点：
1、申请人需全员深户；
2、现房配售；
3、70㎡以下中小户型为主。
4、封闭流转。
据了解，深圳首个售保房是位于罗湖的悦峰尊府，已是现房，预计年内进入配售阶段。
▲悦峰尊府
深圳首个售保房悦峰尊府
配售单价或在2万出头？
深圳售保房，除了在建项目的具体位置外，买房人也很关注配售价格。
上述文件显示，配售型保障房采用成本定价，不与商品房价格挂钩。
“按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则， 适当考虑经济社会发展状况、住房供求关系、居民群体支付能力等因素综合确定。”
尽管深圳未明确售保房具体定价，但我们可以参照周边城市的定价，以及深圳此前配售的共有产权房（与售保房细则类似）售价，对这批保障房新物种建立起大致价格认知。
广州今年3月启动首批2个售保房申购意向预登记工作，定价大致是同板块商品房价格的4-5折。
深圳去年底以来共推出3批共有产权房，作为跟售保房一样封闭流转的可售型保障房，共有产权房的售价不到周边新房备案价的一半。
根据《深圳市共有产权住房管理办法》，共有产权的配售对象主要是符合条件的本市户籍居民。
而售保房的配售对象则是“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售”，从这个定位来看，售保房的定价预计贴近共有产权房，甚至更低。
回到深圳首个售保房项目悦峰尊府，周边两个次新房小区悦峰华府、悦峰尚府，是深圳“二线插花地”棚改项目的回迁房。
今年以来，两个小区的二手房成交记录：悦峰华府，约3.77-4.73万/㎡；悦峰尚府，约3.57-4.55万/㎡。
如果按5折来估算，悦峰尊府的配售单价大概2万出头。
▲悦峰尊府 | @深圳买房计划 摄于2025年6月
实探悦峰尊府，3栋楼共1152套
直线600米有公交站、学校和地铁
根据此前官方透露的消息，售保房项目会建在交通、配套相对完善的区域。
悦峰尊府位于罗湖木棉岭板块，由“二线插花地”棚改项目改造而来。
项目总平面图显示，悦峰尊府建有3栋住宅楼、共1152套房源，机动车停车位840个、车库配建252个充电桩。
房屋性质为人才住房、保障房，暂未知是否全部都作售保房用途。
户型建面＜90㎡的房源占比达91.67%，意味着这个项目有三房户型。
据接近官方的人士透露，前期已建的售保房规划有3房户型，后续建的项目基本是建面70㎡以下的中小户型，1-2房为主。
具体分布和户型上，据公众号@大康聊房 推测，M02-1栋A、B座均为4梯7户布局，户型有1房0厅1卫、2房2厅1卫、3房2厅1卫和3房2厅2卫。
▲ 图源@大康聊房
M02-2栋为5梯10户，户型包括1房0厅1卫、1房1厅1卫和2房2厅1卫。
▲ 图源@大康聊房
周边配套比较齐全，地铁方面，直线距离3号线草埔站约531米，但步行有点绕，要走约1.2公里。周边在建17号线德兴站，步行距离也不近。
好在对面的悦峰荣府楼下有公交首末站，公交出行比较方便。
学校方面，悦峰尊府旁边就是木棉岭第一幼儿园，步行距离约600米可达翠园东晓创新学校。
目前来看，悦峰尊府周边，大型商业还比较欠缺。
南山、福田超3000套售保房
预计最快明年可配售
除了悦峰尊府外，2023年底，深圳官宣开工建设的首批售保房项目有13个， 分布在南山、福田、宝安等7区，房源合计1万多套。
从近期@深圳买房计划 实探结果来看，南山西丽的栖河丽岛公馆和福田福萃苑两个项目进展最快，售保房一共有3100多套，已建至20-30多层。
由于售保房要求现房配售，栖河丽岛公馆预计最快明年四季度进入配售阶段，福萃苑可能要到2027年。
南山：栖河丽岛公馆，535套
项目前身为丽岛花园，在德意名居旁边，周边还有新盘汇城茗院。
规划有4栋住宅，最高40层，现场所见，主体建筑已出地面30多层。
▲栖河丽岛公馆 | 摄于2025年6月
周边配套不错，靠近7号线地铁站西丽湖站，旁边就是碧道，目前唯一欠缺的是商业，多靠附近小区的底商。
▲栖河丽岛公馆门口的碧道
福田：福萃苑，2600套
福萃苑属于南华村棚改项目的01地块，位于滨河大道和华强南路交汇处东南侧，靠近7号线华强南站，由华润置地全过程代建。
项目由5栋塔楼组成，总建面约41.2万㎡，最高53层，共规划有3540套房源，除了售保房还有保租房。
该地块规划有幼儿园和集中商业，东侧地块还规划有一所九年制学校。
今年6月实探发现，福萃苑主体建筑已出地面20多层，整体进度较 栖河丽岛公馆慢，预计配售最快也要到2027年。
▲福萃苑 项目进度 | 摄于2025年6月
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