北京买房：理清思路，购房建议1583

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，园博园的园博嘉园怎么样？我认为优势是交通方便，双地铁即将开通。环境好，天然氧吧。有产业，好几个大型产业园。而且还有中央直属小区，这对带动板块内的配套和经济有很大帮助吧？

另外既然是公务员小区，那将来的学区也应该不错。我主要当然是自住，但也很看好这里未来的发展，您怎么看？

A：

1、我看也挺好的，各项的未来应该都很好。但最好也别期望值太高，毕竟一个新区板块的发展是很漫长的，尤其是比较孤立的偏远板块，需要更多的时间+扶持。

2、地铁肯定是利好，但对偏远板块来说这属于必须的配套，没有的话减分，但有了也不加分。尤其是又增加一条的，这属于锦上添花，达不到雪中送炭的效果。

环境肯定很好，绝对的加分项。不过这公园与河道也是天然屏障，导致和五环内的关联不是太强，如果本板块内的入住人群不是太多，很难吸引大型配套。尤其是商业，他们也不容易把消费者从市区吸引过来。

产业园看发展，培育过程别着急。北京哪个新区都有产业园，都在发展。

央直小区也是利好，从入住人群来说是很大的帮助，肯定能带动配套的投资。但这是福利房，是不能上市交易的，所以在吸引买房人方面没什么帮助，对房价影响不大。另外这毕竟是部委公务员小区，福利不错但收入不高，对板块内的消费型经济帮助也不是太大。这参考其他几个新开发的国管局小区吧，都差不多。

学区应该不错，如果成为名校就是利好。不过这里离园博嘉园不近呢，还隔着河，能是一个学区吗？他们的学校应该是不对外的，再考察一下吧。

3、总之园博园的板块挺好的，只是到目前为止对房价的拉动还不大，价格走势略弱。园博嘉园也挺好的，居住的性价比高，典型的自住为主的小区，其他方面的期望值别太高。当然这只是现在，或许过些年就都好起来了。房子是用来住的，别着急。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是北京人，家里住朝阳龙爪树的**家属院，单位有点儿特殊，别人的都要拆了我们的没说法，不知道是应该等着拆迁还是自己买房，想听听您的建议。您觉得鸿博家园怎样？

A：

1、我的建议，房子是用来住的，如果够住+条件合适就没必要买，不够住+有需求+有能力就买呗，否则也没有其他的解决办法了。

2、等拆迁不太可能吧，您家可不是普通单位的家属院，级别高，还是楼房，不仅手续复杂，而且补偿标准也高，那人家为什么要拆啊？留着也不影响什么，拆迁的话还弄不好就赔钱呢，赔钱的买卖谁干啊？所以除非是政治任务，否则我不认为会拆迁，无利可图。所以这就住着吧，肯定是不能上市交易的，但不影响自住。

对了，您是不是就因为不能上市，所以才希望拆迁的啊？一旦拆迁不仅改善了条件，而且还成了产权房了，是这意思吧？但我觉得可能性不大，别期望值太高。

3、鸿博家园挺好的，当地的回迁房，经济实惠，居住的性价比高。不过这地段儿实在普通，几乎是“四区交界”，属于朝阳，但又挨着亦庄大兴和丰台，这种地段儿不太好发展，谁也不会轻易为别人做嫁衣。再加上北边有铁道，东边有高速，南边是五环，地块儿比较封闭，不太好跟周边联动，很难引入大型配套。

但优势是离地铁近，而且经济实惠，自住也挺好的。就是其他方面的期望值也别太高吧，不算投资性强的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家两套房子，东城永外一套老破小学区房，朝阳东四环一套商住公寓。目前是老人住老破小，我们在大兴租房，用这套公寓的租金正好差不多，因为在大兴工作和孩子上学。但感觉不是长久之计，所以想卖掉一套房买在大兴天宫院，不知道是否合适，您建议卖哪套？

A：

1、房子是用来住的，哪套确定住不上就卖哪套呗，换成能自住的房子没什么不合适的。

2、如果不是学区房，是普宅和公寓的比较，那常规建议是卖掉公寓置换。因为这种房的优势虽然租金高，但其他的劣势也明显，而且还有潜在的风险。

但既然是东城学区房，而且还在大兴上学，也就是用不上学位了，那要是我的话会先考虑卖掉这套房。

因为永外的学区成绩不算太强，而学区溢价却不低，基本都在30%以上。这几年入学高峰期的时候能撑住溢价，但明年之后就不好说了，毕竟入学人数大幅下降，如果没有成绩提升+政策支撑的话，溢价部分有可能受影响。

而且就算没有学区溢价，单从地段儿来说，永外的基础部分也不算太强，尤其是老小区，大多数都略落后于北京大盘。这主要是受了“南三北五”的影响，这几年有所改善，但得到利好的基本都是房龄新品质高的小区，老房的走势还差不多，不太好逆转。

3、总之如果是我，会趁着学区溢价还高的时候卖掉学区房置换，天宫院的地段儿虽然远点儿，但产业区挺好，地铁也方便，所以大多数的保值并不差，比永外房价中的基础部分要强。公寓的话看情况吧，图租金高就留着，图价格保值再考虑什么时候置换。

仅供参考。

四

Q:

请问，北京到处都是空房子，尤其是那些回迁房小区，房子既没人租也卖不出去，每年还要交物业费和车位费，这样下去房价还能不跌？家家拆迁都四五套房，将来卖给谁？租给谁！尤其是两家拆迁户结婚的，将来就是一个孩子十套房，谁会来当接盘侠？

A：

1、如果您说的是真实情况，那北京的房价肯定跌。但如果这都是您的想象，那就继续想象吧。不过我建议是甭替别人家操心了，还是多考虑自己下月的房租在哪里更实际。

人家的房子就是私人财产，就跟人家银行卡里的存款一样，虽然花不掉也没多少利息，将来肯定越来越不值钱。但您放心，他们肯定不会白送给你的。

2、北京郊区宅基地的回迁政策是，按户口可以每人购买45-50平米的安置房。一般来说一家最多6口人，两老人+夫妻+两孩子，也就最多300平米。但多数都是5口人或以下，两三套的是主流，四五套的并不多见。

回迁房是否交物业费看村里的政策，有钱的村子收的少，完全不收的也有。车位费大多数都很便宜，地下车位一年1/2000的是主流。而且这一般不按每套房一个车位，而是按家庭，能给两个车位就不错了。

3、将来卖给谁？谁出钱多就卖给谁，商品价格由市场的供需关系决定。租给谁也一样，谁没房子+想住在当地就租给谁。您要想租就去砍价，不想租的话跟您没关系。

4、两家拆迁户结婚十套房，唉，意淫吧，再下一代就20套，再再下一代就40套，子子孙孙无穷尽也，子孙后代都是大地主，肯定感谢他们十八辈儿祖宗。

5、总之您的想法挺好玩儿的，是特意来搞笑的吗？是不是的都行，您肯定当不了接盘侠，那是需要资金当资格的，跟您无关。

仅供参考。

五

Q:

请问，我现在是非京籍，过几年能落户，没房，想让孩子明年上白家庄小学的怎么操作？买房怎么做？不买房怎么做？

再问，如果买了房但被调剂了呢？能投诉吗？其他的渠道有没有，比如找人花点儿钱。

A：

1、非京籍，想明年上白小，那只能说是买房试试了。但没人敢保证一定能对口入学，只能说是有这种可能性。毕竟白小是典型的头部校，学位一直不宽松，非京籍买了房也有被派位的可能。

2、不买房那就是政保了，但政保也未必能对口学校，只能说是优先择校。这看自己什么工作单位吧，越牛叉的单位能力越大。

3、其他没什么好办法，我不敢多说什么。

4、被调剂那就只能是被调剂了呗，每年都有这种情况，很多呢，只要学位紧张就有被调剂的。

5、投诉是您的权利，但一般来说没什么用。人家只要是按政策操作，那投诉了也没什么结果。每年都有各种维权的，没听说有什么改变学校的。

6、其他渠道那就找别人打听吧，我不知道。而且多说一句，您家毕竟还是非京籍，就算能找对人，这种操作也难度太大，而且很容易就被别人发现有问题。

仅供参考。

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