二季度北京写字楼租金降幅收窄，外资加速布局中国内地公募REITs市场

北京，2025年7月7日——享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《2025年二季度北京写字楼零售市场报告》。报告显示，二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，零售市场在政策支持下迎来新项目集中入市与存量改造提速，外资机构对中国内地公募REITs市场的布局亦显著加速。

写字楼市场：租金调整筑底，续租与TMT行业为成交主力

存量维持1,368万平方米，租金降幅收窄

二季度北京写字楼市场没有新增供应入市，甲级写字楼总存量维持在1,368万平方米，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为39,677平方米和-3,984平方米。“本季度租赁活跃度受需求端收缩影响显著，”戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗指出，“企业扩张意愿减弱及退租和缩租现象导致本季度租赁活跃度欠佳。”

纵观上半年，全市写字楼市场半年度净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9%；五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年开始，历经7个季度调整后，全市租金环比下降2.3%至每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元，降幅呈收窄态势。

全市甲级写字楼租金&空置率

来源：戴德梁行研究部

续租持续活跃，TMT行业成交占比超五成

业主为了留住现有租户，为续租提供更多的激励条款。本季度，续租面积占季度租赁总成交面积的29.2%。在新租和搬迁类型中，TMT行业凭借AI和通讯类企业的大面积新租，成交占比达55%；律所板块的强劲表现令专业服务行业成交占比较上季度提升3个百分点达13.1%，升至第二位；金融行业则以10.9%位居第三。受消费提振政策推动，本季度零售业租赁需求占比8.5%，位列第四。

租金水平或将在年底趋于稳定

下半年，北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应入市，市场的持续去化或将推动空置率继续下调。2026-2028年，市场将继续迎来约180万平方米的未来供应，其中中央商务区和望京-酒仙桥区域新增供应占比高达70%，未来，此两个区域相较其他区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，目前业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定。在产业方面，根据今年北京政府工作报告中的产业发展指引，20个未来产业（如人形机器人、商业航天、生物制造等）将驱动北京写字楼市场需求提升。

零售市场：政策驱动商业焕新，文商旅体融合成新趋势

新项目入市与存量改造双轮驱动

二季度，北京零售市场新增的三个项目为市场带来20万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1,686万平方米。存量改造持续推进，中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业，北京华堂·新辰汇、北京双安商场、北京友谊商店等项目完成分区域升级，西单商场改建及朝外片区更新二期获批，北京商务局发布的改造资金支持政策，进一步推动北京零售市场的升级焕新。

下半年50万平方米供应入市，特色街区重塑消费场景

下半年北京将新增五个优质零售项目，为市场带来超过50万平方米的优质零售空间，远郊新建项目及传统商圈更新项目为供应主力。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，北京持续推进特色商业街区的打造，奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区等特色街区将融合文、商、旅、体等多元元素重塑消费场景，为北京的零售市场注入新活力。

今年，北京发布多项政策助力零售市场提质升级。根据《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈升级改造、首店品牌引入及对国潮和老字号品牌的支持等都将成为激发市场消费潜力的主要手段。

资本市场：外资加速布局中国内地公募REITs市场，大宗交易市场回暖

外资加速布局中国内地公募REITs市场

一季度外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升，显示出对中国资产的长期信心。4月16日晚间，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT，总规模约为28亿元人民币，首批纳入的底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。本季度，全球最大的物流地产公司安博（Prologis）在中国注册的外商独资私募机构——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股权、创业投资基金管理人的登记，并申报了华夏安博仓储物流REIT，戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝对此表示，外资项目的落地将增强市场对公募REITs的信心，吸引更多优质资产入市。

此外，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾对2025年二季度北京大宗交易市场情况进行了简要概述，她表示，二季度市场少许回暖，机构投资人对大型商业购物中心、租赁住房以及数据中心展现出浓厚的投资兴趣。与此同时，自用买家的收购行为保持活跃。

产业园区：供需矛盾与运营转型并存

上半年北京产业园市场处于“供应阶段性上行与需求结构性变迁”叠加期。以生物医药为代表的产业载体迎来集中交付高峰，尤其在昌平及大兴等区域形成聚集趋势，导致短期内区域供需矛盾加剧，细分市场租金持续承压下调。运营层面，各大运营主体逐步转向“服务+生态”的竞争格局，通过构建园区级生态、产业联盟协作机制、数据平台赋能等方式构筑差异化壁垒，形成从“资产比拼”转向“生态争夺”的新态势。

戴德梁行北区产业地产部主管路煜表示，短期来看，存量企业扩租放缓叠加新增需求不足导致空置率或维持高位，运营方采取“以价换量”策略，租金普遍缺乏上涨动力，但长期来看，北京市高精尖产业、未来产业的发展以及产业创新与科技创新双重发力，将释放潜在租赁需求。

数据中心咨询需求爆发

上半年北京房地产项目管理咨询市场呈现结构性增长态势，数据中心相关业务需求成为核心增长点。在前期工程尽职调查阶段，客户需求集中于土地合规性审查、电力负荷评估、绿色建筑标准认证等；在项目管理环节则聚焦施工进度管控、成本优化及后期运维方案设计等全周期管理。戴德梁行北区项目管理服务部主管赵梦指出，政策对新基建的持续加码及企业数字化转型提速是数据中心行业需求爆发的主要推手，这一趋势不仅重塑区域项目管理咨询市场格局，更推动行业向专业化、精细化方向升级。

城市更新：内容策划与运营前置驱动存量提质

戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天指出，在城市发展进入“从增量建设到存量提质”的深水区阶段，戴德梁行越来越意识到内容策划与运营前置的重要性。二季度团队在朝阳、顺义、丰台等重点区域，围绕城市更新、文商旅融合与科技创新平台落地，持续推进多项片区策划与产业导入项目。徐天强调，“唯有将市场逻辑、城市温度与发展效率有机结合，才能真正实现面向未来的高质量发展。”