寻找中国资产轴：（一）“十”字资产带

观察资产有很多角度。

比如，同样是追求核心资产，巴菲特和黑石的选择完全不同。巴菲特总是一副以不变应万变、凡事处变不惊的样子，而黑石则如狐狼般警觉，一旦风吹草动，便迅速从旧资产方式中调头。

本期开始，《资产洞见》决定启用“资产轴”的概念，以切入中国经济变局。“轴”，既具有核心的概念，也具有转动、联动、带动的概念。

在不同的范围，资产轴所指并不相同，就像一块复杂的机械手表，每个具体的轴，都有具体的功用，在它的应用范围，它就是关键与核心。

在当前的经济形势下，寻找与探讨带动中国经济的资产轴肯定具有实际意义。但能力所限，我们对中国资产轴的寻找，只能一点点探索式进行，既探讨宏观，也探讨微观。作为开篇，首先呈现我们观察中国资产轴的基本面理解：“十”字资产带。

“十”字资产带及胡焕庸线示意图

“十”字资产带

我们强调：经济、资产、房产，是同一底色的不同表征。

房产即重要资产，资产背后是产业，产业背后是经济。

那么，当今房产呈现怎样的格局呢？

这一点，目前社会各层面在认知上没有太大争议，也就是核心城市在支撑着房价的企稳。

谁是核心城市？

北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉……

通常我们用一线城市、二线城市……这样的概念来描述，以体现经济的梯次。

但是，如果我们把这些城市放在平面上观察，我们就能发现，它的真实状貌，构成了清晰的“十”字资产带。

“十”字的横轴，从成都、重庆至上海。

“十”字的纵轴，从北京至广州、深圳。

“十”字的交叉点，为武汉。

中国房地产获得支撑的城市，或者有声音所称的“有房地产投资价值”的城市，也正在这个“十”字资产带上。

“十”字资产带的合理性

研究中国经济，出现过一条很有名的“胡焕庸线”。

胡焕庸线，1935年由胡焕庸提出，是一条从黑龙江黑河至云南腾冲，大致呈45°的斜线。

线的东南，拥有气候、人口、效率等优势，为中国经济核心区；线的西北，环境承载力低，为经济边缘区。

改革开放后的中国经济，也快速体现出东部地区的优势。胡焕庸线依旧具有很强的参考意义：线的一边发展得快，另一边发展得慢。

“十”字资产带则不同，它出现在东部核心区，是在经济高速发展再放缓后，资金向优势地区收缩所呈现的格局，是埋在胡焕庸线东部地区的经济骨骼，即中国的资产高地。

所谓退潮时，才知谁在裸泳。

真正的中国经济枢纽在哪里？“十”字资产带令人一目了然。

“十”字资产带的出现并非偶然巧合，它是环渤海、长三角、珠三角和成渝，这四个中国经济最活跃区域的连接线。

“十”字横轴，为长江经济带（上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、贵州、云南）的核心区域，东起中国经济最具活力的长三角，西至西部大开发的龙头成渝地区。

“十”字纵轴，则是中国经济的南北中轴线，是具有历史沿革的经济大动脉，北起环渤海，南至珠三角，串联中国中部核心城市。

我们通常认为，一个区域房地产市场的支撑，来自于经济的发展引领——更好的经济条件（产业）吸引人员流动与汇集，人员的汇集则带来旺盛的房地产需求。

同时，人员流动的硬性条件，还包括先进的教育与医疗。

以上条件，恰恰是“十”字资产带所具备的。

这条“十”字资产带，也是中国人口流动的主要线路。把中国最繁忙的航空线路绘制出来，其轨迹正是这一区域。而两条“十”字交叉线，也包含了房地产市场的基础支撑：中国最主要的高校分布和最先进的医疗资源。

双一流高校

截至2025年7月，全国共有147所高校入选“双一流”建设名单。

拥有“双一流”数量前三的省份，即教育第一梯队为北京（34所）、江苏（16所）、上海（15所），处于“十”字资产带上。

拥有“双一流”数量前十的城市：北京（34所），上海（15所），南京（13所），广州、武汉、成都、西安（各7所），天津（5所），长沙（4所），哈尔滨（4所）。十城市中，八城市为“十”字资产带覆盖，只有西安和哈尔滨在“十”字资产带之外。

同时，“十”字资产带横竖两轴也具有产业协调联动的特征。

成都至上海的长江经济带横向轴，覆盖长三角、长江中游、成渝三大城市群，拥有内河航运量全球第一的长江，串联沿江11省市，以上海（金融科创）→武汉（光电子）→成都（电子信息）的产业梯度，形成完整产业链。

北京至广州的京广发展纵向轴，则连接京津冀、中原、珠三角三大引擎，依托京广高铁日均约46万人次客流，以雄安新区（科技创新）→郑州航空港（跨境贸易）→粤港澳大湾区（开放前沿）形成改革战略试验田。

国家级高新区

截至2025年7月，中国国家级高新技术产业开发区总数为178家，覆盖全国31个省、自治区、直辖市。但是，“十”字资产带所覆盖的国家级高新区占绝对优势。

国家高新区数量前十的11个省份，除辽宁外（8家）——江苏（18家）、广东（14家）、山东（13家）、湖北（12家）、江西（9家）、湖南（9家）、河南（9家）、安徽（8家）、四川（8家）、浙江（8家），10个省份皆在“十”字资产带，总占比61%。

工信部公布的2024年国家高新区综合排名前50强中，“十”字资产带中仅计算重点地区——长三角（16家）、广东（8家）、长江中游（5家）、京津冀（4家）、成渝（3家），就已经占比超70%。

有了上述依托，房地产市场也就有了基础性支撑。

按照麟评居住大数据研究院数据，2024年土地出让金前十城市中，除西安外，其余九城均来自于“十”字资产带。

麟评居住大数据研究院2024年土地出让金前十城市

我们也将从这条“十”字资产带开始，尝试展开我们的资产轴寻找之旅。

（待续）

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮