最高院：以房抵债符合《执行异议和复议规定》第28条可排除执行！

作者：周军律师.

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我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。

《执行异议复议规定》第28条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定。

那么，如果是“以房抵债”，能适用28条排除其他债权的执行吗？

最高院在《龙口市某某融资担保有限公司、烟台某某企业集团股份有限公司等申请执行人执行异议之诉民事申请再审案》中明确：

对符合《执行异议复议规定》第二十八条四项条件的不动产物权受让人不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。

本案审查的焦点问题是：某1公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

关于南山某某公司申诉主张《执行异议复议规定》第二十八条规定不应适用于以房抵债情形的问题。

我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但在实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。此时，如因该不动产转让人拖欠债务而强制执行该财产，必然将侵害受让人的实体权利。因此，《执行异议复议规定》第二十八条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。

南山某某公司主张某1公司不能通过以物抵债享有优先于一般债权的权利，实际上并未厘清各不同阶段的权利类型。在某1公司与新雅某某公司、某某广场签订案涉以房抵债协议并合法占有该不动产之前，某1公司作为新雅某某公司、某某广场的一般债权人，确实不享有优先于一般债权的权利，但在该以房抵债协议实际履行之后，某1公司与新雅某某公司、某某广场的债权债务随之消灭，某1公司已成为案涉房屋事实上的权利人，其主张排除在此之后的其他债权人就案涉房屋的强制执行，已经不再系基于其原债权人身份。因此，南山某某公司关于某1公司仍属于普通金钱债权人的主体性质的主张，不能成立。

周军律师提醒，以房抵债的，债权人应在抵债协议签订后及时办理房屋交接手续，实际占有房屋，并保留相关证据，如交接记录、装修合同、水电费缴纳凭证等。对于未支付全部价款的情形，应严格按照协议约定支付款项，并将剩余价款按照法院要求交付执行，留存支付凭证。这样如果有纠纷，才能依据《执行异议复议规定》第28条排除执行。

遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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